第一部分 房地产市场形势分析一、宏观经济形势 3
（一）2008年国际经济金融形势 3
（二）国外房地产市场概况 4
（三）我国宏观经济金融运行情况 7
二、房地产市场形势 9
（一）2008年重大房地产政策 9
（二）2008年房地产市场形势分析 11
（三）房地产市场的区域特征 17
（四）2009年房地产市场形势及展望 27
第二部分 房地产金融形势分析一、2008年重大房地产金融政策 31
（一）支持经济适用住房和廉租住房开发建设 31
（二）金融促进节约集约利用土地 32
（三）支持灾后重建 32
（四）应对国际金融危机 33
二、2008年房地产金融形势分析 33
（一）全国商业性房地产信贷情况 34
（二）商业性房地产贷款的机构分布 37
（三）房地产贷款的区域特征 39
（四）住房公积金存贷款情况 44
三、2009年房地产信贷形势及展望 47
四、其他融资情况 49
（一）房地产证券市场融资 49
（二）房地产信托融资 52
五、住房抵押贷款支持证券交易情况 54
第三部分 专题研究 61
专题研究一 从需求角度分析房价合理水平 61
一、住房的消费性需求与投资性需求 61
二、房价收入比指标 62
三、租售比指标 69
专题研究二 中国股票市场与房地产贷款关系分析 74
一、理论分析 74
二、实证检验 76
三、现实含义 82
附录 85
附录一 2008年房地产抽样调查报告 85
一、住房贷款抽样调查报告 85
二、租赁住房抽样调查报告 104
附录二 2008年房地产重要文件汇编 120
国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月3日 国发［2008］3号 120
国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见2008年6月29日 国发［2008］21号 125
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2008年12月20日 国办发［2008］131号 135
财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知2008年10月22日 财税［2008］137号 138
财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知2008年12月29日 财税［2008］174号 139
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知 2008年1月18日 银发［2008］13号 139
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》的通知 2008年12月3日 银发［2008］355号 142
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知 2008年7月29日 银发［2008］214号 145
中国人民银行 中国银监会 中国证监会 中国保监会关于汶川地震灾后重建金融支持和服务措施的意见 2008年8月6日 银发［2008］255号 147
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好汶川地震灾区农村居民住房重建信贷服务工作的指导意见 2008年10月22日 银发［2008］304号 153
中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知 2008年10月22日 银发［2008］302号 155
表 5
表1.1 2008年美国房屋销售情况 5
表1.2 近年来美国住房抵押贷款不良率和房屋自有率情况 5
表1.3 美国政府出台的主要刺激政策 6
表1.4 英国政府为救房市所出台的主要政策 6
表1.5 2007～2008年房地产行业和重点公司现金流状况分析 15
表1.6 2006～2009年上半年五家大型房地产上市公司商品房销售额情况 16
表1.7 2006～2009年上半年房地产行业集中度（销售额占全国商品房销售额比重） 16
表1.8 2008年东部、中部、西部地区房地产销售及开发建设占比分布情况 17
表1.9 2008年各月房价同比下跌的城市个数 19
表1.10 2008年商品房销售、开发投资、新开工、竣工地区分布情况 26
表2.1 2008年金融机构人民币存贷款基准利率调整表 36
表2.2 2008年金融机构房地产贷款余额及新增分布情况 39
表2.3 2008年东部、中部、西部地区房地产贷款余额占比分布情况 39
表2.4 2008年年末商业性房地产贷款余额地区分布情况 43
表2.5 2008年个人住房公积金存贷款利率调整表 47
表2.6 房地产行业直接融资规模 50
表2.7 房地产上市公司定向增发模式 50
表2.8 2008年房地产公司债券发行情况 51
表2.9 2008年年末“建元2005-1”RMBS资产池信息表 55
表2.10 2008年年末“建元2007-1”RMBS资产池信息表 55
表2.11 2008年年末“建元2005-1”RMBS贷款拖欠及违约状态表 56
表2.12 2008年年末“建元2007-1”RMBS贷款拖欠及违约状态表 57
表3.1 不同类型城市房价收入比 63
表3.2 1998年96个国家（地区）房价收入比按收入分组 63
表3.3 中国的房价收入比 63
表3.4 1997～2006年我国不同收入群体家庭收入增长情况 67
表3.5 住房租售比的计算 71
表3.6 DVE的平稳性检验 77
表3.7 D（DVE）的平稳性检验 77
表3.8 D（DL1）的平稳性检验 78
表3.9 D（DL2）的平稳性检验 78
表3.10 DL1和DVE格兰杰因果检验 78
表3.11 DL2和DVE格兰杰因果检验 79
表3.12 方程1 79
表3.13 方程2 80
表3.14 方程2残差的平稳性检验 80
表4.1 借款人年龄分布与购房目的的关系 90
表4.2 剩余贷款笔数和贷款利率的关系 92
表4.3 上海等七城市借款人购房面积的年龄特征 101
表4.4 大连等四城市借款人购房面积的年龄特征 101
表4.5 福州等三城市借款人购房而积的年龄特征 102
表4.6 借款人收入预期与短期购房计划的关系 103
表4.7 20个城市租赁住房增值幅度（按房龄分类） 108
表4.8 20个城市租赁住房增值幅度（按房屋性质分类） 109
表4.9 20个城市租赁住房单位面积租金情况（按住房户型分类） 110
表4.10 20个城市租赁住房单位面积租金情况（按住房性质分类） 111
图 3
图1.1 1982～2008年世界经济增长率 3
图1.2 2001～2008年美国房价涨幅（OFHEO指数） 4
图1.3 2000～2008年我国GDP增长率 8
图1.4 1990～2008年我国上证综指走势图 8
图1.5 1998～2008年全国商品房销售面积及其增速 11
图1.6 1998～2008年全国70个大中城市房屋销售价格年涨幅 12
图1.7 2005年7月～2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格月涨幅 12
图1.8 1998～2008年全国70个大中城市房屋租赁价格同比涨幅 13
图1.9 1998～2008年全国房地产开发投资完成额及其增速 14
图1.10 1998～2008年全国70个大中城市土地交易价格涨幅 14
图1.11 1998～2008年全国商品房新开工面积和竣工面积情况 15
图1.12 2008年各省（自治区、直辖市）商品房销售面积增长情况 18
图1.13 2008年各省（自治区、直辖市）商品房销售额增长情况 18
图1.14 2008年全国70个大中城市房屋销售价格年均涨幅 20
图1.15 2005年7月～2008年12月深圳房价同比涨幅 21
图1.16 2005年7月～2008年12月广州房价同比涨幅 22
图1.17 2005年7月～2008年12月北京房价同比涨幅 22
图1.18 2005年7月～2008年12月上海房价同比涨幅 23
图1.19 2005年7月～2008年12月乌鲁木齐房价同比涨幅 23
图1.20 2008年各省（自治区、直辖市）房地产开发投资的增长情况 24
图1.21 2008年各省（自治区、直辖市）商品房新开工面积的增长情况 25
图1.22 2008年各省（自治区、直辖市）商品房竣工面积的增长情况 25
图1.23 2006年1月～2009年6月全国70个大中城市房屋销售价格月涨幅 27
图2.1 2007年1月～2008年12月全国商业性房地产贷款余额及其增速 34
图2.2 2007年1月～2008年12月全国商业性房地产开发贷款余额及其增速 35
图2.3 2007年1月～2008年12月全国商业性购房贷款余额及其增速 35
图2.4 2008年年末新建房贷款余额和再交易房贷款余额占比 36
图2.5 2008年年末各金融机构房地产贷款余额占比分布 38
图2.6 2008年年末房地产贷款余额地区分布情况 40
图2.7 2008年年末各省（自治区、直辖市）房地产贷款余额增长情况 40
图2.8 2008年年末各省（自治区、直辖市）地产开发贷款余额的增长情况 41
图2.9 2008年年末各省（自治区、直辖市）房产开发贷款余额的增长情况 42
图2.10 2008年年末各省（自治区、直辖市）个人住房贷款余额的增长情况 42
图2.11 2004～2008年住房公积金覆盖率情况 44
图2.12 2006～2008年住房公积金提取额、缴存额、缴存余额同比增长情况 45
图2.13 2006～2008年住房公积金委托贷款余额与商业性个人住房贷款余额的比例 45
图2.14 2006～2008年住房公积金委托贷款与商业性个人住房贷款余额新增情况 46
图2.15 2006～2008年住房公积金委托贷款季度末逾期率 46
图2.16 2007年1月～2009年6月全国商业性房地产贷款余额及其增速 48
图2.17 2001～2008年房地产企业从证券市场融资情况 52
图2.18 2001～2008年房地产企业证券市场融资量占房地产企业开发资金来源的比重 52
图2.19 2005～2008年信托公司管理的房地产类信托财产规模及其占比 53
图3.1 不同收入群体房价收入比（90平方米／套） 67
图3.2 我国房屋销售价格涨幅与房屋租赁价格涨幅的比较 73
图3.3 脉冲反应函数图 81
图4.1 住房贷款方式情况分布 86
图4.2 贷款利率情况 86
图43 20个城市住房贷款执行0.7倍基准利率情况 87
图4.4 第二次及以上贷款适用1.1倍以上基准利率的占比情况 88
图4.5 贷款期限情况 89
图4.6 借款人贷款次数情况分布 89
图4.7 借款人买房目的分类情况 90
图4.8 银行审核贷款方式情况 91
图4.9 借款人年龄情况 93
图4.10 19个城市适婚年龄段借款人占比情况 93
图4.11 借款人家庭住房套数情况 94
图4.12 19个城市借款人月供收入比情况 94
图4.13 19个城市借款人月供收入比超过50％的情况 95
图4.14 19个城市房价收入比情况 95
图4.15 借款人未来收入预期情况分布 96
图4.16 借款人所购住房性质 97
图4.17 购买别墅借款人年龄分布情况 97
图4.18 借款人所购住房类别情况 98
图4.19 20个城市借款人所购住房类别情况 98
图4.20 借款人购房面积分布情况 99
图4.21 20个城市借款人所购住房人均建筑面积情况 100
图4.22 不同年龄段购房面积比较 100
图4.23 呈递增阶梯消费趋势的三城市购房面积情况 102
图4.24 呈递减阶梯消费趋势的天津市购房而积情况 103
图4.25 借款人在未来三年内的购房计划 104
图4.26 租赁住房性质分类 105
图4.27 租赁住房户型分类 105
图4.28 租赁住房面积分布 106
图4.29 租赁住房房龄分布 106
图4.30 租赁住房登记备案情况 107
图4.31 20个城市租赁住房租金收益率情况 112
图4.32 20个城市租赁住房租售比情况 112
图4.33 承租人户籍情况分布 113
图4.34 承租人月收入情况分布 114
图4.35 20个城市承租人租房原因 114
图4.36 17个城市承租人租金收入比情况 115
图4.37 20个城市人均租住面积情况 116
图4.38 19个城市承租人在未来三年内购房计划 116
图4.39 19个城市出租人出租住房原因 117
图4.40 19个城市出租人拥有住房套数情况分布 118
图4.41 出机人贷款情况分布 118
图4.42 19个城市出租人在未来三年内售房计划 119