上篇 土地与房屋征收补偿法律实务 3
第一章 集体土地征收与补偿基本程序 3
第二章 农村集体建设用地使用权流转 13
第三章 土地储备与土地一级开发 33
第四章 国有土地上房屋征收与补偿的总则与附则 48
第五章 国有土地上房屋征收决定 94
第六章 国有土地上房屋征收补偿制度 185
第七章 国有土地上房屋征收的强制搬迁制度 252
第八章 国有土地上房屋征收补偿活动中的法律责任 261
下篇 房屋征收补偿与诉讼救济实务操作 275
第九章 房屋征收与补偿行政案件的受案范围及管辖 275
第十章 房屋征收与补偿行政案件原告被告主体资格 286
第十一章 房屋征收与补偿行政案件的起诉与受理 298
第十二章 房屋征收与补偿行政案件中的第三人和诉讼代理人 305
第十三章 房屋征收与补偿行政案件中的证据 311
上篇 土地与房屋征收补偿法律实务 3
第一章 集体土地征收与补偿基本程序 3
第一节 集体土地征收房屋搬迁与国有土地上房屋征收搬迁的比较 3
一、实施主体不同 3
二、实施依据有所区别 3
三、实施程序大致相同 4
四、制定补偿标准的依据不同 4
五、启动强制搬迁房屋的行政行为不同 4
六、搬迁房屋附随法律行为不同 4
七、人民法院裁定强制搬迁房屋所依据的司法解释不同 5
八、申请人民法院作出强制搬迁房屋的裁定应具备的条件不同 5
九、对已纳入城市规划区的集体土地可以变通执行国有土地上房屋征收补偿标准 6
第二节 集体土地征收与补偿的基本程序 7
一、开展集体土地征收工作的主要依据 7
二、集体土地征收与补偿的批准程序 7
三、集体土地征收与补偿的实施程序 9
四、集体土地征收与补偿的强制程序 12
第二章 农村集体建设用地使用权流转 13
第一节 农村集体建设用地使用权流转制度概述 13
一、农村集体建设用地使用权流转主体 13
二、“集体建设用地所有权流转”与“集体建设用地使用权流转” 13
三、农村集体建设用地使用权的初次流转和再次流转 14
四、农村集体建设用地使用权流转方式 14
五、《中华人民共和国土地管理法》严格限制农村集体建设用地使用权流转 15
六、相关法律规定为农村集体建设用地使用权流转留有空间 16
七、国家政策和全国人大的授权为集体建设用地使用权入市流转提供可靠依据 17
八、地方政府已充分开展农村集体建设用地使用权入市流转实践活动 18
九、农村集体建设用地入市流转的意义 19
十、现已形成的农村集体建设用地入市流转制度基本架构 22
第二节 对允许农村集体经营性建设用地入市流转的解读 24
一、对土地的三大分类 24
二、对“建设用地”、“国有建设用地”与“农村集体建设用地”的界定 24
三、农村集体建设用地的三种类型 25
四、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中允许的是“集体经营性建设用地入市流转” 26
五、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》对“农村集体经营性建设用地入市流转”的限制 26
第三节 农村土地制度改革之集体经营性建设用地入市制度 28
一、开展改革试点的目的 28
二、改革试点的指导思想和基本原则 28
三、改革试点主要任务之一是建立集体经营性建设用地入市制度 29
四、对试点的选择要兼顾不同发展阶段和模式 30
第四节 部分试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律 30
第三章 土地储备与土地一级开发 33
第一节 土地储备制度与征地储备程序 33
一、土地储备制度概述 33
二、征用土地储备的流程 35
第二节 土地一级开发与土地一级开发运作模式 36
一、土地一级开发的含义 36
二、土地一级开发的运作模式 37
第三节 土地一级开发的收益模式 41
一、固定比例收益模式（BT模式） 41
二、土地出让金净收益分成模式 42
三、固定收益加净收益分成模式 44
四、土地补偿（一、二级开发联动）模式 44
五、政府与社会资本合作模式（PPP模式） 45
第四章 国有土地上房屋征收与补偿的总则与附则 48
第一节 立法目的 48
一、制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的目的 48
二、制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》的依据 50
第二节 《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围 50
一、政府征收房屋的前提条件 50
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用范围 51
三、实施房屋征收时应保护公房承租人的权利 51
四、实施房屋征收时应保护私房承租人的权利 52
五、实行公平补偿的原则、含义及意义 54
第三节 房屋征收补偿工作的基本原则 55
一、开展房屋征收补偿工作应坚持决策民主原则 55
二、开展房屋征收补偿工作应坚持程序正当原则 56
三、开展房屋征收补偿工作应坚持结果公开原则 56
第四节 实施房屋征收补偿工作的职权与管辖 57
一、房屋征收与补偿工作的管理体制 57
二、市、县级人民政府是实施房屋征收与补偿的主体 57
三、房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作 58
四、由房屋征收部门启动房屋征收程序 60
五、房屋征收与补偿工作中的部门配合 61
第五节 房屋征收实施单位 62
一、房屋征收实施单位的性质与任务 62
二、对房屋征收实施单位的监管 64
第六节 对房屋征收补偿工作的监督与指导 64
一、对房屋征收与补偿工作的层级监管 64
二、对房屋征收与补偿工作的业务指导 65
第七节 对房屋征收补偿工作的举报与监察 65
一、对房屋征收与补偿工作的举报制度 65
二、对房屋征收与补偿工作的监察制度 67
三、纪检监察部门实施网上举报制度 67
第八节 新旧条例的衔接适用 68
一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日起施行 69
二、国务院于2001年6月13日公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止 69
三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前依法取得的房屋拆迁许可证项目继续沿用原有规定办理，但政府不能责成有关部门强制拆迁 69
【相关典型案例】 70
第五章 国有土地上房屋征收决定 94
第一节 作出房屋征收决定的程序概述 94
第二节 房屋征收的准备程序 95
第三节 界定“公共利益” 96
一、“公共利益”的法律渊源 96
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以概括加列举的方式界定“公共利益” 97
三、《国有土地上房屋征收与补偿条例》列举的六项公共利益需要的情形 98
四、国家机关办公用房建设属于公共利益范畴 100
五、棚户区改造建设项目属于公共利益 100
六、在房屋征收补偿实践中应把握比例原则 100
【相关典型案例】 103
第四节 征收房屋对相关规划的要求 105
一、确需征收房屋的建设活动应当符合相关规划的要求 105
二、保障性安居工程建设、旧城区改建纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划 106
三、征收房屋符合相关规划的要求即完成房屋征收的准备程序 106
第五节 房屋征收的启动程序 107
第六节 对不当增加补偿费用行为的限制程序 108
一、房屋征收范围确定后禁止实施增加补偿费用的行为 108
二、房屋征收部门应向有关部门出具停办手续 109
三、对不当增加补偿费用行为的限制程序工作流程 110
第七节 选定房地产价格评估机构并进行分类评估程序 110
【相关典型案例】 112
第八节 对被征收房屋的调查登记程序 114
一、房屋调查登记制度 114
二、房屋调查登记的方式、方法、步骤 116
三、在房屋调查登记时告知被征收入不予配合的风险 116
第九节 拟定征收补偿方案与征求公众意见程序 117
一、房屋征收部门拟定征收补偿安置方案 117
二、征收补偿安置方案应由市、县级人民政府组织论证 118
三、征收补偿安置方案应公布征求公众意见 118
四、实践中征求公众意见应注意的问题 119
五、棚户区改造建设项目房屋征收补偿方案注意问题 120
六、笔者整理的《房屋征收补偿方案参考文本》 121
第十节 征求公众意见的公布与旧城区改建补偿方案的听证程序 131
一、征求公众的意见后要将修改的情况予以公布 131
二、旧城区改建房屋征收补偿安置方案的听证程序 131
三、召开听证会时应注意的问题 131
第十一节 房屋征收的社会稳定风险评估程序 132
一、房屋征收决定前的社会稳定风险评估程序 132
二、当前房屋征收社会稳定风险评估存在的问题 135
三、房屋征收社会稳定风险评估的责任主体（谁来评） 135
四、房屋征收社会稳定风险评估的内容（评什么） 135
五、房屋征收社会稳定风险评估的工作流程（如何评） 138
六、房屋征收社会稳定风险评估报告的格式与要求 141
七、国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估 143
八、国家发展和改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲 144
第十二节 房屋征收的决策程序及对征收补偿费用的拨付与监管程序 145
一、作出房屋征收决定的决策程序 145
二、对征收补偿费用的拨付与监管程序 145
第十三节 对未经登记的建筑的调查认定和处理程序 147
一、对违法建筑的认定、处理与补偿 148
二、对于临时建筑的认定、处理和补偿 148
三、征收房屋时对未登记的房屋的处理原则 148
四、征收房屋时对违反《中华人民共和国城乡规划法》的违法建筑物、构筑物设施可以实施非诉强制拆除 149
【相关典型案例】 151
【相关典型案例】 153
第十四节 房屋征收决定的公告与宣传解释程序 155
一、房屋征收决定的作出与公告 155
二、房屋征收决定公告应准确告知救济权利和期限 155
三、房屋征收补偿的宣传解释工作 156
四、房屋征收决定及其公告的参考文本 156
第十五节 国有土地使用权的收回程序 157
一、被征收房屋的国有土地使用权的收回与补偿 157
二、相关法条的规定与理解 158
三、采取注销土地使用权证和房屋所有权证的方式收回国有土地使用权并剔除房屋所有权权利 159
第十六节 对不服房屋征收决定的救济程序 162
【相关典型案例】 163
第六章 国有土地上房屋征收补偿制度 185
第一节 房屋补偿程序（流程）概述 185
一、选定、决定或确定评估机构 185
二、房屋价值的评估与复核鉴定 185
三、选择房屋征收补偿方式、旧城区改建的原地回迁及住房保障 185
四、政府按照补偿项目支付补偿金、补助金并兑现奖励，提供周转用房 186
五、订立补偿协议及诉讼救济 186
六、作出房屋补偿决定 186
七、赋予被征收人救济权利 187
八、征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督 187
第二节 评估机构的选定、决定与确定及其工作原则 187
一、协商选定或随机确定房地产价格评估机构 187
二、房地产价格评估机构的工作原则以及监督制约机制 188
第三节 房屋价值的分户评估与复核鉴定 189
一、对被征收房屋价值的补偿原则 189
二、对评估结果争议的解决机制 190
三、法规授权住房和城乡建设部制定房屋征收评估办法 191
四、《国有土地上房屋征收评估办法》的主要内容 191
【相关典型案例】 198
【相关典型案例】 200
【相关典型案例】 201
第四节 房屋征收补偿方式 203
一、房屋征收的两种补偿方式 203
二、对补偿方式的选择权在被征收人 203
三、产权调换时要贯彻住房保障政策 203
第五节 旧城区改建的产权调换安置方式是可原地回迁 204
一、适用原地回迁补偿安置方式的条件 204
二、市、县级政府对符合原地回迁条件的被征收人提供的用于产权调换的房屋其所处的位置应是原改建地段或就近地段 204
三、性质为强制性条款 204
【相关典型案例】 205
第六节 住房保障 206
第七节 补偿项目与补助奖励 207
一、房屋征收补偿主体 207
二、政府对被征收人应予补偿的项目 207
三、政府制定房屋征收与补偿的补助和奖励办法 208
第八节 搬迁费、临时安置费及周转用房 209
第九节 停产停业损失补偿的确定原则 209
【相关典型案例】 210
第十节 订立补偿协议及诉讼救济 212
一、房屋征收补偿协议的特殊性及其主要内容 212
二、《国有土地上房屋征收补偿安置协议参考文本》 212
三、通过诉讼解决征收补偿协议纠纷 220
第十一节 作出房屋征收补偿决定 221
一、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的基本程序 221
二、市、县级人民政府作出房屋补偿决定的前提条件 221
三、房屋征收补偿决定的公平原则与法定内容 222
四、依法送达房屋征收补偿决定书 223
第十二节 赋予被征收人对补偿决定不服的救济权利 223
【相关典型案例】 224
第十三节 征收补偿档案的建立与补偿费用的审计监督 249
一、建立征收补偿档案并应公布分户补偿情况 249
二、房屋征收补偿档案的内容 250
三、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果 250
第七章 国有土地上房屋征收的强制搬迁制度 252
第一节 先补偿、后搬迁及对非法逼迁行为的禁止 252
一、征收房屋应坚持先补偿后搬迁的原则 252
二、被征收人应履行按时搬迁义务 253
三、禁止采取非法手段逼迫被征收人搬迁 253
第二节 “裁执分离”机制与强制搬迁 254
一、强制搬迁的立法原意与“裁执分离”机制的创立 254
二、最高人民法院制定《执行补偿决定案件司法解释》的背景 255
三、制定《执行补偿决定案件司法解释》的目的 256
四、受理强制执行房屋征收补偿决定案件的条件 257
五、受理强制执行征收补偿决定申请的程序 258
六、对征收补偿决定进行审查的标准 258
七、作出是否准予执行裁定的程序 258
八、强制执行房屋征收补偿决定一般由政府组织实施 259
九、正确理解行政机关实施强制拆（搬）迁与人民法院实施强制拆（搬）迁并行机制的意义 259
第八章 国有土地上房屋征收补偿活动中的法律责任 261
第一节 市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任 261
一、法律责任的主体是市、县级人民政府以及房屋征收部门的工作人员 261
二、违法行为的情形 261
三、承担法律责任的形式 262
第二节 非法逼迁行为的法律责任 263
第三节 非法阻碍征收补偿工作的法律责任 266
第四节 违法占有征收补偿费用的法律责任 266
第五节 违法评估的法律责任 269
一、行政责任 269
二、造成损失的承担民事赔偿责任 270
三、构成犯罪的，依法追究刑事责任 270
下篇 房屋征收补偿与诉讼救济实务操作 275
第九章 房屋征收与补偿行政案件的受案范围及管辖 275
第一节 行政诉讼受案范围的基本规定 275
一、《中华人民共和国行政诉讼法》规定的行政诉讼受案范围 275
二、《中华人民共和国行政诉讼法》规定的不属于行政诉讼的受案范围 276
第二节 房屋征收与补偿行政案件受案范围的实务操作 276
一、三种“法定”、“典型”的房屋征收补偿行政案件 276
二、房屋征收补偿程序中其他可诉的行政行为 277
三、房屋征收与补偿程序中不可诉的内部行政行为 279
四、房屋征收与补偿程序中不成熟的行政行为不可诉 279
第三节 行政诉讼案件管辖的基本规定 280
一、确定行政诉讼管辖的主要意义 280
二、行政诉讼的管辖分类 281
第四节 房屋征收与补偿行政案件管辖的实务操作 284
一、房屋征收与补偿行政案件的地域管辖 284
二、房屋征收与补偿行政案件的级别管辖 284
三、申请强制执行房屋征收补偿决定行政案件的管辖 284
第十章 房屋征收与补偿行政案件原告被告主体资格 286
第一节 行政诉讼原告主体资格的基本规定 286
一、确立行政诉讼原告主体资格的标准 286
二、行政诉讼原告的类型 287
三、行政诉讼原告资格的转移 289
四、具备原告主体资格不等于就具备了起诉的条件 289
第二节 房屋征收与补偿行政案件原告主体资格认定实务操作 290
一、房屋被征收人是房屋征收与补偿行政案件当然的原告 290
二、与房屋征收决定和补偿决定有利害关系的人可以成为原告 291
三、房屋被征收人签订征收补偿协议后无权对房屋征收决定提起行政诉讼 291
第三节 行政诉讼被告主体资格的基本规定 292
一、行政诉讼被告的基本概念 292
二、直接诉讼的案件中被告资格的确认 293
三、经复议的诉讼案件中被告资格的确认 293
四、复议机关不履行法定职责诉讼案件中被告资格的确认 293
五、授权行政法律关系诉讼案件中被告资格的确认 293
六、行政委托法律关系中诉讼案件被告资格的确认 294
七、被撤销的行政机关被告资格的确认 294
八、共同被告的确认 295
九、在行政审批关系中被告资格的确认 295
十、被告的变更与追加 295
第四节 房屋征收与补偿行政案件中被告的主体资格认定实务操作 296
一、市、县级人民政府是房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的被告 296
二、房屋征收部门可以成为房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的被告 296
三、房屋征收实施单位不能成为房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件的当然被告 296
四、委托房屋征收实施单位承担征收与补偿工作的立法缺陷及其在诉讼中的被告资格确定 297
第十一章 房屋征收与补偿行政案件的起诉与受理 298
第一节 行政诉讼的起诉与受理 298
第二节 行政诉讼案件受理的法律意义 298
第三节 行政诉讼起诉的条件 299
一、行政诉讼起诉的一般条件 299
二、行政诉讼起诉的时间条件 300
第四节 对行政诉讼起诉的审查与处理 301
一、对起诉状的要求 301
二、对起诉的审查和处理 302
三、对不接收起诉状的处理 302
四、起诉时可提出对规范性文件进行合法性审查的诉讼请求 303
第五节 房屋征收与补偿行政案件的起诉和受理实务操作 303
一、被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状的主要内容和应注意的问题 303
二、递交起诉状时应提交证明起诉人具备原告诉讼主体资格的证据 304
三、提交起诉状副本及委托代理人证明 304
第十二章 房屋征收与补偿行政案件中的第三人和诉讼代理人 305
第一节 行政诉讼第三人的基本规定 305
一、行政诉讼第三人的概念及其应具备的条件 305
二、行政诉讼第三人的类别 305
三、行政诉讼第三人有权主张权利 306
第二节 行政诉讼代理人的基本规定 307
一、行政诉讼代理人的分类 307
二、行政诉讼代理人的诉讼权利 308
三、“行政诉讼代表人”及其与“诉讼代理人”、“法定代表人”的区别 308
第三节 认定第三人、诉讼代表人的实务操作 309
一、对房屋征收决定部分被征收人提起诉讼的，其他被征收人应作为第三人参加诉讼 309
二、房屋补偿决定涉及房屋共有权人利益时，共有权人有资格作为第三人参加诉讼 309
三、房屋征收部门不属于房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件中的第三人 310
四、房屋征收决定案件和房屋补偿决定案件中的诉讼代表人 310
第十三章 房屋征收与补偿行政案件中的证据 311
第一节 行政诉讼的证据及其种类的基本规定 311
一、书证及其特点、种类和举证要求 311
二、物证的特点及其与书证的区别 312
三、视听资料及要求 313
四、电子数据 314
五、证人证言及其要求 314
六、当事人陈述及其特点 315
七、鉴定结论及申请重新鉴定的条件 316
八、勘验笔录及制作勘验笔录的要求 318
九、现场笔录及其特点 318
第二节 举证责任与举证期限的基本规定 319
一、行政诉讼举证责任的分配 319
二、举证环节法院的职责 320
三、被告的举证责任及举证期限 321
四、原告的举证责任及举证期限 322
五、第三人的举证责任及举证期限 323
六、免证规则 323
【相关典型案例】 324
第三节 证据保全及对域外证据的要求基本规定 326
一、证据保全及证据保全的条件、程序 326
二、对中华人民共和国领域外形成的证据要求 327
第四节 质证程序与质证规则的基本规定 327
一、质证程序、质证规则及新证据界定 327
二、数个证据证明同一事实的效力排序 329
第五节 证人出庭作证与鉴定人、专业人员出庭接受询问的基本规定 329
一、规范证人出庭作证 329
二、规范鉴定人和专业人员出庭接受询问 330
第六节 审查证据的原则与侧重点的基本规定 331
一、人民法院审查行政诉讼证据应遵循的基本原则 331
二、人民法院对证据的合法性审查的侧重点 331
三、人民法院对证据的真实性进行审查的侧重点 331
第七节 排除证据的基本规定 332
一、不能作为定案依据的证据材料 332
二、不能作为认定被诉行政行为合法依据的证据材料 332
【相关典型案例】 333
第八节 房屋征收决定和房屋补偿决定行政案件证据规则的实务操作 343
一、房屋征收决定案件的证据 343
二、房屋补偿决定案件的证据 344
三、市、县级人民政府申请强制执行房屋补偿决定应提交的证据 345
第九节 房屋征收决定案件对被告证据审查的实务操作 346
一、审查作出房屋征收决定的主体是否是市、县级人民政府 346
二、审查作出房屋征收决定的前提是否是公共利益的需要 347
三、审查征收补偿方案是否进行论证和公布征求公众意见 347
四、审查被告是否将补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行了公布 348
五、审查涉及旧城区改建多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定被告召开听证会的证据 348
六、审查被告的房屋征收社会稳定风险评估报告 348
七、审查被告是否履行了召开政府常务会议进行讨论决定的程序 350
八、审查被告在作出房屋征收决定前，是否已将征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用 350
九、审查被告在作出房屋征收决定后是否及时将征收决定公告 350
十、审查房屋征收部门是否履行了通知有关部门停止办理新、改、扩建房屋和改变房屋用途相关手续的义务 351
十一、审查被告的房屋征收补偿方案是否合法 352
第十节 房屋补偿决定案件对被告证据审查的实务操作 352
一、审查作出房屋补偿决定的主体是否合法 352
二、审查货币补偿或产权调换方案是否合法 353
三、审查实施价格评估的机构是否具备法定资质 353
四、审查选择评估机构的方式方法是否合乎规定，是否体现公开、公正的原则 353
五、审查评估机构专业人员是否执行了回避的规定 354
六、审查房屋价值评估时点是否符合要求 354
七、审查评估时是否对实地进行了查勘以及实地查勘是否符合要求 354
八、审查评估方法的选用是否符合有关规则要求 354
九、审查评估时是否考虑到影响房屋价值的因素 355
十、审查评估时的计价方法是否符合规定 355
十一、审查整体评估报告和分户评估报告的移交及评估报告签字盖章是否符合要求 355
十二、诉讼中要求对评估报告进行重新鉴定的理由 356
【相关典型案例】 356
第十一节 强制执行房屋补偿决定证据审查实务操作 366
一、人民法院对强制执行房屋补偿决定案件实行“裁执分离” 366
二、审查强制执行证据的重点 367
三、人民法院对市、县级人民政府提交的证据进行审查后不予执行的情形 368
四、从社会稳定大局出发审慎对待房屋补偿决定案件的强制执行 368