总序 1
导论 1
一、问题的提出及研究意义 1
二、研究现状 2
三、研究的基本思路与方法 4
四、本书的框架结构及基本观点 6
第一章 不动产登记属性：民事属性贯穿始终 9
第一节 不动产登记的内涵 9
一、行政法语境下对不动产登记的定义 9
二、民法语境下对不动产登记的定义 11
三、本书观点 12
第二节 总体界定：民事抑或行政 14
一、对不动产登记属性的总体把握 14
二、区分实益 20
第三节 对登记审核行为复合属性的分析 24
一、对登记审核行为属性的分析 24
二、区分实益 25
第二章 不动产登记效用：兼具私法与公法效用 31
第一节 不动产登记的应有效用 31
一、不动产登记的私法效用 31
二、不动产登记的公法效用 35
第二节 不动产登记机关对登记效用的现实影响 37
一、夫妻财产权属状况 37
二、特殊人群财产的处分 38
三、继承人范围 44
第三章 比较法视野下不动产登记的私法属性 47
第一节 英美法系中的不动产登记 47
一、概述 47
二、英国 48
三、美国 48
四、澳大利亚 52
第二节 大陆法系中的不动产登记 52
一、概述 52
二、罗马 53
三、法国 54
四、德国 54
五、日本 55
第四章 公权力越位与私权利弱化 58
第一节 公权力越位 58
一、公权力越位的具体体现 59
二、公权力越位的合法性评价 60
三、公权力越位的经济学评价 61
第二节 私权利弱化 64
一、物权制度的弱化 64
二、债权制度的弱化 72
三、民事主体制度的弱化 76
第五章 保障私权利的制度设计 80
第一节 以私权利保障为目的引入正当程序 80
一、登记程序的渊源 80
二、正当程序原则的适用依据 82
三、适用正当程序的具体情形 82
第二节 以私权救济为主线创设赔偿制度 85
一、赔偿责任的属性 85
二、过错原则的确立 87
三、损失的认定 91
第六章 彰显私权利的立法建议 92
第一节 以私权利实现作为立法的基点 92
一、立法思路 92
二、立法程序 97
第二节 凸显不动产登记的私法效用 98
一、公法效用不应成为不动产登记的主要效用 98
二、不动产登记应当围绕私权利的实现设定 100
第三节 以私权利实现为上限设定登记能力 106
一、西班牙潜水艇的启示 106
二、登记能力的合理设定 107
第四节 以私权利实现为主线设定审查范围——以转移登记为例 111
一、地方性法规与部门规章比较分析 111
二、值得借鉴的审核内容 114
三、比较基础上的立法建议 116
结论 120
参考文献 121
后记 132