第1章 绪论 1
学习目标 1
导言 1
1.1 房地产的价值与价格 1
1.1.1 投资价值 1
1.1.2 市场价值 2
1.1.3 投资价值与市场价值的关系 3
1.1.4 交易价格 3
1.2 房地产投资概述 5
1.2.1 投资概述 5
1.2.2 房地产投资的内涵 6
1.2.3 房地产投资的分类 9
1.2.4 房地产投资的作用 10
1.2.5 房地产投资的影响因素 12
1.3 房地产投资分析概述 13
1.3.1 房地产投资分析的任务 14
1.3.2 房地产投资分析的内容 15
1.3.3 房地产投资分析的方法 16
综合练习 17
推荐阅读 17
第2章 房地产投资分析基本原理 18
学习目标 18
导言 18
2.1 投资三要素原理 18
2.1.1 收益 18
2.1.2 成本 19
2.1.3 预期 19
2.2 土地报酬递减规律 20
2.2.1 报酬与土地报酬 20
2.2.2 土地报酬递减规律及发展 21
2.2.3 土地报酬变化的基本原理 23
2.2.4 土地报酬递减规律对土地集约经营的制约作用 27
2.3 资金时间价值原理 29
2.3.1 资金时间价值的概述 29
2.3.2 利率与利息 31
2.3.3 名义利率与实际利率 32
2.3.4 现金流量图 33
2.3.5 资金等值 34
2.4 房地产市场四象限理论 36
2.4.1 房地产资产市场与消费市场 36
2.4.2 房地产市场四象限划分及其内在联系 38
2.4.3 外在因素对四象限模型均衡状态的影响 41
2.5 资产定价模型 44
2.5.1 资产定价模型简介 44
2.5.2 资产定价模型的假设条件 45
2.5.3 资产定价模型的优缺点 46
2.5.4 资产定价模型的应用 46
综合练习 47
推荐阅读 48
第3章 房地产市场分析 49
学习目标 49
导言 49
3.1 房地产市场概述 49
3.1.1 房地产市场的特征 49
3.1.2 房地产市场的功能 51
3.1.3 房地产市场的结构 52
3.1.4 房地产市场的分类 53
3.1.5 房地产市场供求的影响因素 53
3.2 房地产市场分析概述 56
3.2.1 房地产市场分析的必要性 56
3.2.2 房地产市场分析的限制 57
3.2.3 房地产市场分析的内容 58
3.3 房地产市场调查 59
3.3.1 房地产市场调查的内容 59
3.3.2 房地产市场调查的方法 62
3.3.3 房地产市场调查的程序 64
专栏3.1 美国营销协会市场调查报告标准大纲 64
3.4 房地产市场预测 67
3.4.1 房地产市场预测的种类 67
3.4.2 房地产市场预测的方法 68
3.4.3 房地产市场预测的程序 73
综合练习 75
推荐阅读 75
第4章 区位条件分析 76
学习目标 76
导言 76
4.1 区位与房地产价值 76
4.1.1 区位 76
4.1.2 城市功能分区 78
4.1.3 区位与房地产价值的关系 79
4.2 区位条件分析概述 81
4.2.1 区位分析的内容 81
4.2.2 区位的影响因素 83
4.3 不同类型房地产区位分析 84
4.3.1 住宅项目区位分析 84
4.3.2 商业项目区位分析 85
4.3.3 写字楼项目区位分析 87
4.3.4 工业项目区位分析 88
综合练习 88
推荐阅读 89
第5章 基础数据估算 90
学习目标 90
导言 90
5.1 房地产投资与成本费用估算 90
5.1.1 房地产投资与成本费用的概念和构成 90
5.1.2 房地产投资与成本费用估算的要求和依据 93
5.1.3 房地产投资与成本费用估算的方法 94
5.1.4 房地产投资与成本费用的具体估算 95
5.2 融资与资金成本分析 99
5.2.1 融资分析 99
5.2.2 资金成本概述 103
5.2.3 融资方案优化标准 108
5.3 收入与税金估算 111
5.3.1 收入概述 111
5.3.2 收入估算 111
5.3.3 税金估算 116
综合练习 120
推荐阅读 120
第6章 财务分析 121
学习目标 121
导言 121
6.1 财务分析概述 121
6.1.1 财务分析的含义 121
6.1.2 财务分析的作用 122
6.1.3 财务分析的步骤 123
6.2 财务基本报表 124
6.2.1 现金流量表 124
6.2.2 资金来源与运用表 128
6.2.3 利润表 130
6.2.4 资产负债表 134
6.3 静态财务分析 137
6.3.1 利润率 138
6.3.2 投资利税率 139
6.3.3 静态投资回收期 139
6.3.4 借款偿还期 141
6.3.5 财务比率 142
6.3.6 还本付息比率 143
6.4 动态财务分析 144
6.4.1 财务净现值 144
6.4.2 财务内部收益率 146
6.4.3 动态投资回收期 149
综合练习 151
推荐阅读 152
第7章 不确定性分析 153
学习目标 153
导言 153
7.1 不确定性分析概述 153
7.1.1 不确定性与不确定性分析的含义 153
7.1.2 房地产投资的主要不确定性因素 154
7.1.3 不确定性分析的方法与作用 158
7.2 盈亏平衡分析 159
7.2.1 盈亏平衡分析概述 159
7.2.2 线性盈亏平衡分析 160
7.2.3 非线性盈亏平衡分析 164
7.3 敏感性分析 166
7.3.1 敏感性分析概述 166
7.3.2 单变量敏感性分析 168
7.3.3 多变量敏感性分析 169
7.3.4 敏感性分析的优缺点 171
7.3.5 敏感性分析案例 171
7.4 概率分析 175
7.4.1 概率分析的含义 175
7.4.2 概率分布 176
7.4.3 期望值 178
7.4.4 离散度 178
7.4.5 变异系数 179
7.4.6 置信区间与置信概率 180
7.4.7 概率分析步骤 181
综合练习 184
推荐阅读 184
第8章 风险分析 187
学习目标 187
导言 187
8.1 风险分析概述 187
8.1.1 风险 187
8.1.2 房地产投资风险 192
8.1.3 房地产投资风险分析 198
8.2 风险识别 199
8.2.1 风险识别的含义与方法 199
8.2.2 头脑风暴法 199
8.2.3 德尔菲法 200
8.2.4 幕景分析法 201
8.2.5 故障树分析法 202
8.2.6 筛选监测诊断技术法 204
8.3 风险估计与评价 204
8.3.1 风险估计与评价概述 204
8.3.2 蒙特卡洛模拟法 205
8.3.3 层次分析法 206
8.4 房地产投资组合风险 209
8.4.1 房地产投资组合的定义 209
8.4.2 房地产投资组合的选择模型 209
8.4.3 房地产投资组合的风险分析 211
8.4.4 房地产投资组合的风险与回报 213
8.5 房地产投资风险管理 218
8.5.1 风险管理概述 218
8.5.2 风险预控 219
8.5.3 风险回避 219
8.5.4 风险转移 219
8.5.5 风险组合 220
8.5.6 风险自留 221
综合练习 221
推荐阅读 222
第9章 社会影响分析 223
学习目标 223
导言 223
9.1 社会影响分析概述 223
9.1.1 房地产投资社会影响分析的含义及特征 223
9.1.2 房地产投资社会影响分析的作用与范围 225
9.1.3 房地产投资社会影响分析的内容 227
9.1.4 房地产投资社会影响分析的步骤 228
9.1.5 房地产投资社会影响分析的方法 230
9.2 社会信息调查 234
9.2.1 房地产投资社会影响分析所需的社会信息 234
9.2.2 社会信息的调查步骤 235
9.2.3 社会信息的调查方法 235
9.3 利益相关者分析 240
9.3.1 利益相关者分析的含义 240
9.3.2 利益相关者分析的步骤 240
综合练习 241
推荐阅读 242
第10章 投资决策 243
学习目标 243
导言 243
10.1 投资决策概述 243
10.1.1 房地产投资决策的含义 243
10.1.2 房地产投资决策的类型 244
10.1.3 房地产投资决策的要求 246
10.1.4 房地产投资决策的程序 247
10.1.5 房地产投资决策的方法 248
10.2 方案比选概述 249
10.2.1 房地产投资方案比选的含义 249
10.2.2 房地产投资方案的类型 250
10.2.3 房地产投资方案比选的指标 251
10.2.4 房地产投资方案比选的方法 255
10.2.5 房地产投资方案比选的注意事项 256
10.3 不同类型方案的比选 258
10.3.1 互斥型方案的比选 258
10.3.2 独立型方案的比选 263
10.3.3 混合型方案的比选 265
综合练习 268
推荐阅读 268
参考文献 269
附录A 可行性研究报告案例 270
附录B 项目申请报告案例 292