1 导论 1
1．1 物业税的定义及其在中国税收体制中的地位 3
1．1．1 物业税的定义 3
1．1．2 物业税在中国税收体制中的地位 3
1．2 物业税改革概述 5
1．2．1 物业税改革的方向和目的 5
1．2．2 物业税改革的主要方案 7
1．2．3 物业税改革的难点 9
1．3 物业税改革的文献综述 13
1．3．1 调整现有房地产税费方案的文献综述 13
1．3．2 调整土地出让金方案的文献综述 14
1．3．3 物业税改革实施办法的文献综述 14
1．3．4 计税范围、税基和税率的文献综述 17
1．3．5 对政府财政收入影响的文献综述 18
1．3．6 对房地产市场影响的文献综述 21
2 物业税改革影响在三种不同方案下的评估模型和传导机制 25
2．1 基本模型 27
2．1．1 物业税对房地产价格的影响模型 27
2．1．2 物业税对地方财政收入的影响模型 28
2．1．3 回归模型建立的理论依据 29
2．2 方案一的评估模型和传导机制 30
2．2．1 方案一下税收体系的变化 30
2．2．2 方案一对房地产价格影响的回归模型和传导机制 32
2．2．3 方案一对地方财政收入的影响机理和回归模型 34
2．3 方案二的评估模型和传导机制 36
2．3．1 方案二下税收体系的变化 36
2．3．2 方案二对房地产价格影响的回归模型和传导机制 38
2．3．3 方案二对地方财政收入的影响机理和回归模型 40
2．4 方案三的评估模型和传导机制 41
2．4．1 方案三下税收体系的变化 41
2．4．2 方案三对房地产价格影响的回归模型和传导机制 41
2．4．3 方案三对地方财政收入的影响机理和回归模型 43
2．5 三种方案对居民和企业的影响分析 44
2．5．1 对居民的影响分析 44
2．5．2 对企业的影响分析 45
3 物业税对房地产市场影响的国家或地区经验比较 47
3．1 美国、日本、新加坡、中国香港地区的房地产税制概述 49
3．1．1 美国房地产税制概述 49
3．1．2 日本房地产税制概述 51
3．1．3 新加坡房地产税制概述 53
3．1．4 中国香港地区房地产税制概述 54
3．2 美国财产税的影响分析 56
3．2．1 美国财产税对州和地方财政收入的影响 57
3．2．2 美国财产税对房地产市场的影响 58
3．3 日本固定资产税和城市规划税的影响分析 59
3．3．1 日本固定资产税和城市规划税对地方财政收入的影响 59
3．3．2 日本固定资产税和其他房地产保有环节税收对房地产市场的影响 60
3．4 新加坡财产税的影响分析 65
3．4．1 新加坡财产税对财政收入的影响 65
3．4．2 新加坡财产税对房地产市场的影响 65
3．5 中国香港地区差饷和物业税的影响分析 69
3．5．1 中国香港地区差饷和物业税对财政收入的影响 69
3．5．2 中国香港地区差饷和物业税对房地产市场的影响 70
3．6 总结及启示 74
4 物业税不同改革方案对房地产价格影响的定量分析 81
4．1 分析框架 83
4．1．1 相关概念的界定 83
4．1．2 研究方法 83
4．2 方案一对房地产价格的影响 86
4．2．1 当征收范围为商品房时 86
4．2．2 当征收范围为商业用房时 88
4．3 方案二对房地产价格的影响 89
4．4 方案三对房地产价格的影响 90
4．5 小结 92
5 物业税不同改革方案对地方财政收支影响的定量分析 95
5．1 研究方法和传导机制 97
5．1．1 研究方法 98
5．1．2 物业税对地方财政收支影响的传导机制 100
5．2 方案一对地方财政收支的影响 101
5．2．2 当征收范围为商品房时 105
5．3 方案二对地方财政收支的影响 108
5．3．1 当征收范围为商品房时 108
5．3．2 当征收范围为商业用房时 110
5．4 方案三对地方财政收支的影响 113
5．4．1 当征收范围为商品房时 113
5．4．2 当征收范围为商业用房时 116
5．5 小结 118
6 物业税改革对购房需求方影响的调查研究 121
6．1 受访者的主要特征 123
6．2 对物业税开征目的预期的调查 126
6．3 对物业税起征点预期的调查 126
6．4 对物业税开征后预期房价变化的调查 128
6．4．1 问卷调查设计 128
6．4．2 问卷调查结果 128
6．5 物业税开征对个人财务状况影响的调查 130
6．6 物业税开征对购房意向影响的调查 132
6．6．1 对首次购房意向影响的调查 132
6．6．2 对已购置住房者再购房意向影响的调查 136
6．7 物业税开征对处置投资性住房影响的调查 138
6．8 物业税开征对不同购房目的群体投资决策的影响分析 140
6．8．1 对自住性需求受访者的影响 140
6．8．2 对投资性需求受访者的影响 143
6．9 物业税开征对不同收入阶层投资决策的影响分析 146
6．9．1 对低收入阶层的影响 147
6．9．2 对中等收入阶层的影响 149
6．9．3 对高收入阶层的影响 152
6．10 小结 154
7 物业税不同改革方案对房地产公司业绩影响的定量分析 157
7．1 研究方法 159
7．1．1 公司业绩指标的选取 159
7．1．2 数据的选取 160
7．2 方案一对房地产公司业绩的影响 161
7．2．1 当征收范围为商品房时 161
7．2．2 当征收范围为商业用房时 162
7．3 方案二对房地产公司业绩的影响 163
7．3．1 当征收范围为商品房时 163
7．3．2 当征收范围为商业用房时 164
7．4 方案三对房地产公司业绩的影响 165
7．4．1 当征收范围为商品房时 165
7．4．2 当征收范围为商业用房时 166
7．5 小结 166
8 城市物业税改革影响的定量分析——以北京市为例 169
8．1 典型城市物业税改革方案 171
8．1．1 上海 171
8．1．2 重庆 172
8．1．3 北京 173
8．1．4 深圳 174
8．2 物业税改革对北京市房地产价格的影响 175
8．2．1 研究方法 175
8．2．2 定量分析结果 177
8．3 物业税改革对北京市财政收支的影响 178
8．3．1 研究方法 178
8．3．2 定量分析结果 179
9 研究结论及政策建议 183
9．1 研究结论 185
9．1．1 主要定量分析结果 185
9．1．2 美国、日本、新加坡、中国香港地区物业税经验启示 187
9．2 推进物业税改革对各方的影响 188
9．2．1 对税收征管体系的影响 188
9．2．2 对地方财政收入的影响 188
9．2．3 对不同房地产需求主体的影响 188
9．2．4 对房地产企业经营行为的影响 189
9．3 物业税改革的政策建议 189
附表1 我国房地产相关税收 193
附表2 我国物业税改革大事记 195
参考文献 197
后记 203