第一章 商业地产及商业地产法律服务 1
第一节 房地产业 1
一、房地产业简介 1
二、我国房地产业相关立法简介 6
三、我国房地产法律的基本原则 7
四、律师要了解的一些房地产专业概念 9
第二节 商业地产 15
一、商业地产的概念及具体类型 15
二、商业地产的特点 16
三、我国商业地产的发展趋势及存在问题 17
第三节 房地产开发的基本流程 21
一、提出可行性研究报告 21
二、申请项目用地 22
三、规划设计 24
四、征地及拆迁安置 25
五、建设工程项目建设与验收 25
六、市场营销与策划 26
七、物业管理 26
第四节 开发商业地产与一般房地产开发的不同分析 27
一、商业地产开发的特点分析 27
二、商业地产的运作手法 32
三、商业地产的具体运营模式简介 34
第五节 商业地产的法律服务 40
一、商业地产的风险简述 40
二、法律服务的主要内容 41
附：某房地产项目建设项目全过程法律服务的预估工作内容 44
附：商业地产招商及商业顾问合同 47
第二章 商业地产的策划 55
第一节 商业地产策划的重要性分析 55
第二节 商业地产策划的主要内容 57
第三节 策划委托合同及相关法律问题 61
一、策划公司的选择 61
二、开发商与策划公司的委托合同应注意的问题 62
案例：涉嫌民事侵权，“贝沙湾”改为“贝尚湾” 66
附：策划合同及其附件 69
第三章 商业地产的融资 85
第一节 我国房地产融资市场简介 85
一、融资 85
二、房地产融资的现状 87
三、拓宽房地产融资渠道的法律建议 90
四、中小房地产开发企业融资方式的法律风险分析 92
附：房地产企业具体融资方式图表 98
第二节 商业地产几种常见融资模式介绍 98
一、房地产融资策划的意义 99
二、融资策划的主要内容 100
三、银行贷款 100
四、项目融资 114
五、股权融资 120
六、风险投资引进融资 131
附：股权转让协议书 133
七、房地产信托 150
案例：越秀房地产投资信托基金 160
八、企业债券 162
第三节 其他商业地产融资模式 172
一、私募房地产投资基金 172
二、委托贷款 178
案例：地产商筹钱 银监会“点名”商业银行委托贷款 178
三、夹层融资 185
四、几种房地产融资方式的一些特性比较 186
五、资产证券化简介及我国的实践 187
附：全程融资合作协议 190
第四章 商业地产工程建设 194
第一节 商业地产的工程招标 194
一、商业地产工程建设是否需要招标的分析 194
二、房地产开发企业招标的基本流程简述 196
三、设备材料的招标问题 201
四、开发商招投标应注意的问题 201
附：某商业地产公司的招标基本流程 205
第二节 建设工程施工合同的签约与履行 210
一、开发商工程发包模式的选择分析 210
二、选择工程发包模式需要考虑的因素 212
第三节 建设工程施工合同履行与法律纠纷 216
一、房地产开发商企业的工程款流程 216
二、工程施工过程中的签证（索赔）问题 218
三、开发商对分包单位管理应注意的问题分析 222
四、工程施工合同履行中开发商应注意的问题 224
第五章 商业地产的经营管理模式 231
第一节 商业地产经营模式的选择 231
第二节 商业地产经营管理模式的定位与风险分析 233
一、商业地产的定位 233
二、租售模式的选择分析 235
三、商业地产管理团队的设置及应注意的问题 236
附：某商业街区项目管理人员及业务人员职务及职责 237
第三节 商业地产的风险分析 238
一、自然风险 238
二、政策风险 239
三、经济风险 241
四、技术风险 244
五、社会风险 245
六、内部决策及管理风险 246
第四节 商业地产经营的法律风险分析 246
第五节 不同业态商业地产经营模式及风险分析 251
一、大型购物中心经营模式及风险分析 251
二、城市综合体经营模式及风险分析 253
三、写字楼经营模式及风险分析 257
四、商业街区经营模式及风险分析 259
第六节 商业地产招商管理 264
一、商业地产统一招商管理的基本原则 265
二、商业地产招商的基本程序与内容 269
三、招商后的经营管理工作简介 271
附：某商业街招商管理制度 271
附：产权式商业街区招商管 275
第七节 商业地产的物业管理 280
一、商业地产物业管理的特点分析 280
二、商业地产管理的基本模式 281
三、商业地产管理的基本内容和管理费用构成分析 282
四、几种商业物业管理类型的管理介绍及法律风险 289
案例一：60岁老妇电梯惊魂摔成残疾 物业电梯公司赔偿9.2万（人身损害） 299
案例二：车库水淹新奔驰 物业赔偿86万（财产损害） 300
案例三：私家车停车场内被盗 无监控记录物业赔偿 302
案例四：沪一业主公司遇害 物业未尽安保义务判赔2万元 303
案例五：八旬老人来访摔伤 状告物业获赔两万元 305
第六章 商业地产的预售与租赁 306
第一节 房地产预（销）售制度 306
一、商业地产项目的预售条件及相关问题 306
二、商业地产的销售条件及基本问题 308
第二节 商业地产预（销）售法律问题分析 310
一、认购书的性质和法律效力问题 310
二、开发商签订房屋预售或销售合同应注意的问题 311
三、销控措施简介 316
四、商业地产的包销 319
附：销售代理协议书 324
第三节 商业地产租赁 328
一、商业地产租赁模式的运作手法 328
二、产权销售后的返租 334
三、售后包租问题 338
附：摊位租赁合同 340
附：包租协议书 346
第七章 商业地产项目投资与转让 351
第一节 投资商业地产 351
一、投资商业地产的风险分析 351
二、投资商业地产的风险规避 353
第二节 外资进入商业地产的限制 355
一、外资进入房地产限制的背景及概述 355
二、外商投资自用房地产的限制 356
三、外商投资非自用房地产的限制 357
四、外商投资房地产业的限制 358
第三节 外商投资境内房地产开发的模式 365
一、外商以自己名义取得出让的国有土地使用权，独立开发 365
二、外商与境内合作方联合名义取得出让的国有土地使用权，独立或联合开发 366
三、外商并购境内房地产开发企业 366
四、外商收购已设立的外商投资房地产开发企业 367
五、外商与境内合作方合作，在境外完成股权转让 367
六、外商与境内合作方进行施工合作 367
七、外商投资企业境内再投资 368
第四节 商业地产项目的转让 368
一、项目工程的转让形式分析 368
二、项目工程直接转让模式风险分析 370
三、股权转让模式风险分析 373
四、股权转让协议签订应注意事项及基本内容 375
五、项目转让的律师尽职调查 385
附：股权转让协议 398
第八章 商业地产的税收法律问题 404
第一节 房地产开发企业涉及税种简介 404
一、土地增值税 404
二、契税 409
三、房产税 413
四、城镇土地使用税 417
五、耕地占用税 419
六、印花税 421
七、营业税 423
八、企业所得税 428
九、城市维护建设税 434
十、教育费附加 435
第二节 房地产取得土地的税收法律问题 436
一、房地产开发企业通过土地出让方式取得土地的基本操作流程介绍 436
二、通过土地出让取得土地所涉及的主要税收事项描述 437
案例：闲置土地是否缴纳城镇土地使用税 438
三、房地产销售类型与销售方式简介 439
四、商业地产销售所涉及的主要税收事项描述 441
案例：向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业税和土地增值税 442
第三节 商业地产项目转让税收问题 443
一、两种房地产项目转让方式的税收成本 443
案例：何种情形下采用整体转让资产方案 443
二、以股权方式转让项目税收问题分析 445
第四节 商业地产持有税收问题 448
案例：开发房产转为自用是否交纳营业税 450