第1章 工程部的内部管理 1
1.1 工程部人事管理 2
1.1.1 工程部的组织机构 2
1.建立组织机构的原则 2
2.工程部组织机构的设计 2
3.工程部组织机构的设置方式 3
1.1.2 工程部的岗位职责 5
1.工程部的职能 5
2.工程部经理的岗位职责 5
3.工程部副经理的岗位职责 6
4.二装监理的岗位职责 6
5.主管岗位的一般职责 6
6.强电主管的岗位职责 7
7.设备主管的岗位职责 7
8.消防弱电主管的岗位职责 8
9.暖通主管的岗位职责 8
10.土木工程主管的岗位职责 9
11.给水排水工程主管的岗位职责 9
12.园林绿化工程主管的岗位职责 10
13.资料员／文员的岗位职责 10
14.领班岗位的一般职责 10
15.强电领班的岗位职责 11
16.设备领班的岗位职责 11
17.消防弱电领班的岗位职责 11
18.暖通领班的岗位职责 12
19.设备运行工的岗位职责 12
20.综合维修工的岗位职责 12
1.1.3 工程部员工培训管理 12
1.员工培训管理职责 12
2.员工培训计划的制订 13
3.新入职员工的培训 13
4.专业基础知识培训 13
5.专业技能培训 14
6.服务培训 15
7.物业管理知识培训 15
8.安全培训 15
9.思想及文化方面的培训 15
10.特种培训 16
11.培训记录要求 16
1.1.4 工程部绩效考评管理 16
1.工程部绩效考评职责 16
2.工程部员工的工作标准 16
3.绩效考评评分结构 16
4.绩效考评扣分细则 17
5.绩效考评的记录规范 18
6.工程部绩效考核表 18
7.工程部绩效考核标准参考范本 19
1.2 工程部行政管理 23
1.2.1 工程部人员管理制度 23
1.工程部人员的行为准则 23
2.工程部工作分配与人员调配管理制度 24
3.工程部人员的值班制度 25
4.工程部人员的巡查制度 27
5.工程部人员的交接班制度 27
1.2.2 工程部日常工作制度与管理 29
1.工程部日常工作制度 29
2.工程部日常工作管理 31
1.2.3 工程部内务管理 33
1.工程部内务管理的内容 33
2.工程部内务管理的相关表格 35
1.2.4 工程部物料工具管理 37
1.工程物料工具管理制度 37
2.工程部物料工具领用管理制度 38
3.工程部物料工具领用流程图 39
4.工程部物料工具借用与归还流程图 39
第2章 物业管理前期介入 41
2.1 物业管理前期介入概论 42
1.物业管理前期介入的概念 42
2.物业管理前期介入的必要性 42
3.物业管理前期介入的工作安排 43
4.物业管理前期介入的费用测算 44
2.2 物业管理前期介入的具体管理内容 45
1.施工期的前期介入 45
2.设备安装调试期介入的管理内容 46
3.公共设施营建期介入的管理内容 47
4.竣工验收期介入的管理内容 48
5.其他前期介入的管理内容 52
2.3 前期物业服务合同示范文本 52
第3章 物业接管验收管理与业主装修监管 61
3.1 物业接管验收概论 62
1.物业接管验收的概念 62
2.物业接管验收与竣工验收的区别 62
3.物业接管验收的作用 62
4.物业接管验收的依据 62
5.物业接管验收的内容 63
6.物业接管验收的准备工作 63
7.物业接管验收的程序 64
8.物业接管验收的要点 64
9.物业接管验收时需移交的资料 67
10.物业接管验收遗留问题的处理 69
11.物业接管验收的交接表格 70
3.2 房屋建筑本体与公共设施的验收 72
3.2.1 结构工程的验收 72
1.砖石结构工程的施工质量验收 72
2.混凝土结构工程的施工质量验收 73
3.2.2 地下防水工程的验收 75
1.地下防水工程的调查 75
2.地下室渗水、漏水现象的检测 75
3.地下室渗水、漏水现象的描述 76
3.2.3 建筑地面工程的验收 76
1.建筑地面工程的验收要求 76
2.建筑地面工程的允许偏差 76
3.2.4 房屋建筑细部的验收 78
1.房屋建筑细部的验收标准 78
2.房屋建筑细部的常见问题与处理办法 79
3.房屋建筑本体的验收记录 80
3.2.5 玻璃幕墙工程的验收 82
1.玻璃幕墙工程的验收要求 82
2.玻璃幕墙验收时应提交的资料 82
3.玻璃幕墙工程的观感验收标准 82
4.玻璃幕墙工程的抽样验收标准 83
3.2.6 装饰工程的验收 84
1.抹灰工程的验收 84
2.吊顶工程的验收 85
3.隔断工程的验收 86
4.饰面工程的验收 87
5.涂料工程的验收 88
6.裱糊工程的验收 89
7.刷浆工程的验收 90
8.花饰的验收 90
3.2.7 公共设施工程的验收 91
1.园林绿化工程的验收 91
2.其他公共设施工程的验收标准 92
3.3 设施设备的验收 93
3.3.1 供配电系统的验收 93
1.照明系统的验收 93
2.电气装置安装工程的验收 93
3.低压电器的验收 94
4.高压电器的验收 95
5.电力变压器的验收 96
6.单元房的供配电系统验收 99
3.3.2 给水排水系统的验收 100
1.室内给水系统的验收 100
2.室内排水系统的验收 102
3.室外给水排水系统的验收 102
4.水泵的验收 103
5.排水管的验收 103
6.卫生器具的验收 104
7.单元房的给水排水系统接管验收记录 105
3.3.3 消防系统的验收 106
1.消防系统的验收标准 106
2.消防系统的验收内容 106
3.消防系统的验收评审 108
4.火灾自动报警系统的调试报告 109
3.3.4 暖通空调系统的验收 109
1.空调系统的验收标准 109
2.采暖系统的验收 109
3.暖通空调系统的验收记录 110
3.3.5 电梯及金属管道工程的验收 113
1.电梯的验收 113
2.金属管道工程的验收 113
3.3.6 设施设备的验收记录 115
1.设备开箱检查记录表 115
2.隐蔽工程验收记录表 116
3.中间验收记录表 116
4.设施设备验收单 117
5.设备标识卡 117
3.3.7 水电过户办理管理 118
1.水电过户办理要点 118
2.水电过户、抄表到户审批流程图 118
3.4 业主二次装修的监管 119
1.管理人员职责 119
2.业主二次装修的程序管理 119
第4章 物业设施设备的综合管理 121
4.1 物业设施设备台账的管理 122
1.物业设施设备台账的概念 122
2.物业设施设备台账的管理要求 122
3.物业设施设备台账的内容 122
4.物业设施设备台账的收集办法 123
5.物业设施设备台账的填写要求 123
6.物业设施设备台账的格式 123
4.2 物业设备的档案管理 125
1.设备档案的建立要求 125
2.设备的状态标识管理 126
3.设备档案的综合管理 126
4.3 物业设备的运行管理 128
1.设备的运行管理规范 128
2.工程部日常巡检的细节规范 128
3.工程部日常巡检值班制度与交接班制度 129
4.设备日常巡查流程图 130
5.各设备房的巡检频次 130
6.工程部机电设备房出入管理制度 131
7.设备安全运行管理制度 131
8.设备故障和事故的处理 132
9.设备运行管理常用表格 133
4.4 物业设施设备的维修保养管理 135
1.设备的分类 135
2.设备维修保养等级的分类 135
3.设备维修保养模式的选择 136
4.设备维修保养计划的制订 136
5.设备维修保养计划的实施 136
6.设备保养的工作流程图 140
7.设备的保养标准参考表 140
8.设施设备年度保养计划表参考范本 143
9.设施设备保养计划工作实施表参考范本 145
10.设备保养记录表及故障记录表 149
4.5 物业设备的其他管理内容 150
1.设备的购置管理 150
2.设备的停用和封存 150
3.设备的报废管理规程 151
4.设备完好率统计管理 152
第5章 物业设施设备的维修管理 153
5.1 工程部维修工作的管理要点 154
1.设备保修期的维修管理工作 154
2.用户维修服务的管理规定 155
3.用户日常保修的处理程序 155
4.维修服务的流程图 155
5.维修人员的工作规程 156
6.用户维修服务的工作标准 161
7.用户维修服务的检验 162
8.用户维修服务的回访制度 163
9.用户维修服务的相关统计 164
10.工程部应急作业管理 166
5.2 维修服务的内容与方法 171
1.有关房屋土建的维修服务方法 171
2.有关电的维修服务方法 174
3.有关水的维修服务方法 177
5.3 维修基金的管理 179
1.维修基金的概念 179
2.维修基金的建立 180
3.维修基金的管理办法 180
4.维修基金的使用原则 181
5.维修基金的使用范围 182
6.维修基金的使用情况 182
7.维修基金账目的核对和公布 183
8.维修基金的再次筹集 184
9.维修基金账户的变更 184
10.维修基金的台账 184
5.4 物业设施设备维修养护工程的分包 185
1.工程分包的概念 185
2.工程分包的优势 185
3.工程分包的管理制度 185
4.设备维修分包流程图 186
5.工程分包的人员职责 186
6.分包商的评审 187
7.分包工程的验收 191
第6章 房屋建筑本体的维修养护 193
6.1 房屋完损等级评定 194
6.1.1 房屋完损标准的划分和等级分类 194
1.房屋完损标准的划分 194
2.房屋完损等级的分类 194
6.1.2 房屋完好率和危房率的计算 194
1.房屋完好率的计算 194
2.危房率的计算 195
6.1.3 房屋完损等级评定的方法 195
1.房屋完损等级评定的类型 195
2.房屋完损等级评定的组织准备阶段 195
3.房屋完损等级评定的实施查勘阶段 196
4.房屋完损等级评定的统计汇总阶段 199
6.2 房屋建筑本体的维修养护 200
1.房屋建筑本体的概念 200
2.房屋建筑本体的维修养护目标 200
3.房屋建筑本体的维修养护流程 200
4.房屋建筑本体维修养护计划的编制 202
5.房屋建筑本体维修养护的日常检查 203
6.房屋建筑本体的维修周期表 204
7.房屋建筑本体的维修养护记录 206
6.3 房屋建筑本体的维修养护实操指导 207
1.房屋建筑本体的维修养护标准 207
2.房屋建筑本体的维修标准 207
3.房屋建筑本体的定期维修养护内容 209
4.房屋建筑本体的分部维修养护方法 211
第7章 供配电系统的管理与维修养护 215
7.1 供配电系统的管理 216
7.1.1 供配电系统的管理规定 216
1.供配电系统的组成部分 216
2.供配电系统的工作人员职责 216
3.供配电系统电房倒闸的操作制度 216
4.供配电系统的工作票制度 218
5.供配电系统停电、送电的安全操作规程 218
7.1.2 供配电系统的运行管理 219
1.供配电系统的运行管理规程 219
2.供配电系统运行的安全操作规程 220
3.供配电系统的运行管理内容 220
4.供配电系统巡查流程图 225
5.供配电系统的运行记录 228
6.供配电系统的维修保养计划表 229
7.供配电系统的维护保养和巡视检查计划表 232
7.1.3 供配电系统的节能管理与用电管理 234
1.提高供配电系统节能效果的方法 234
2.用电管理 234
7.1.4 供配电系统突发性事故的处理 236
1.触电事故的处理程序 236
2.配电柜断路器跳闸的处理 236
3.变配电房火灾事故的处理 236
4.变配电房水浸事故的处理 236
5.供电突发性事故的处理 237
7.2 供配电系统的维修养护 241
1.供配电系统维修养护的工作要点 241
2.供配电系统维修养护的工作标准 241
3.供配电系统的定期维修养护项目 242
4.供配电设备维修保养的工作规程 242
5.供配电设备维修保养的内容 245
6.供配电系统的维修养护记录 246
7.供配电系统的维修养护方法 252
7.3 配电房的维修养护 253
1.配电房的管理规定 253
2.配电房的环境要求 254
3.配电房的值班制度 254
4.配电房的维修管理规定 255
5.配电房的操作规程 255
6.配电房的标识系统 256
7.配电房的日常运行巡查 256
8.配电房的维修养护内容 258
9.配电房的维修养护记录 259
10.配电房的故障处理 260
7.4 弱电系统的维修养护 261
1.弱电系统的组成部分 261
2.弱电系统的管理规定 262
3.弱电系统维修养护工作人员的职责 262
4.弱电系统的维护管理细节要求 263
5.弱电系统月清点检查表 265
7.5 应急发电机的维修养护 266
1.应急发电机的养护管理 266
2.应急发电机的操作规程 266
3.应急发电机的维护保养规程 267
4.应急发电机的日常巡查与记录 268
5.应急发电机的维修养护计划与记录表格 271
第8章 给水排水系统的管理与维修养护 275
8.1 给水排水系统的管理 276
1.给水排水系统的组成 276
2.给水排水系统设备房的环境要求 276
3.有关用水的管理规定 277
4.给水排水设施设备的管理规定 280
5.给水排水系统的操作规程 281
6.给水排水系统的运行管理 283
7.给水排水设施设备的运行管理规程 287
8.给水排水系统事故的应急处理 288
8.2 给水排水系统的维修养护 293
1.给水排水系统的维修养护工作制度 293
2.给水排水系统的维修养护人员职责 294
3.给水排水系统的维修养护工作标准 294
4.给水排水系统的维修养护计划表 295
5.给水排水系统维修养护的记录表格 297
6.给水排水系统的维修方法 298
7.水箱的清洗与消毒 300
8.给水排水设施设备的维修保养规程 302
8.3 水泵的管理及维修养护 304
1.水泵房的运行管理制度 304
2.水泵房运行的巡检记录 305
3.水泵房设施设备的保养记录表 308
4.实现水泵的高效经济运行的方法 315
5.水泵的维修养护记录 315
第9章 消防系统的管理与维修养护 317
9.1 消防系统的管理 318
1.消防系统的组成 318
2.消防系统设备房的环境要求 319
3.消防系统的标识 320
4.消防系统的管理规定 321
5.防火安全检查流程图 323
6.消防设备的运行规定 324
7.火灾自动报警的处理程序 324
8.消防系统的安全操作规程 325
9.消防系统运行情况分析 326
9.2 消防系统的维修养护 328
1.消防系统维修养护的人员职责 328
2.消防系统维修养护的管理规定 328
3.消防系统的设备维修保养制度 329
4.消防系统的日常检查内容 329
5.消防系统的故障处理流程 330
6.消火栓管道修改与维修工程工作流程图 332
7.消防系统维修养护的工作标准 333
8.消防系统的维修养护与巡检计划 333
9.本体消防设施的维修养护 335
10.消防系统的维修保养规程 335
11.消防系统的维修养护记录 336
第10章 电梯系统的管理与维修养护 343
10.1 电梯系统的管理 344
1.电梯系统的组成 344
2.电梯系统设备房的环境要求 344
3.电梯系统的标识 345
4.电梯系统的管理规定 345
5.电梯系统的操作规程 345
6.电梯系统的运行管理 346
7.电梯设备运行检查的工作规程 348
8.电梯系统突发性事故的应急处理 351
10.2 电梯系统的维修养护 352
1.电梯系统的维修养护管理 352
2.电梯系统的日常检查 354
3.电梯系统维修养护的内容及要求 357
4.电梯系统常见故障及维修方法 358
5.电梯系统的维修养护记录 360
第11章 空调系统的管理与维修养护 363
11.1 空调系统的管理 364
1.空调系统的组成 364
2.空调系统设备房的环境要求 364
3.空调系统的标识 364
4.空调系统的管理要点 365
5.空调系统的操作规程 365
6.空调系统的运行管理 365
7.空调系统故障的应急处理 369
11.2 空调系统的维修养护 370
1.空调系统的维修养护管理 370
2.空调系统的维修养护制度 371
3.空调系统的巡视检查 371
4.空调系统的维修养护计划 372
5.一般空调系统的定期维修养护内容 373
6.小型空调系统的定期维修养护内容 374
7.空调系统维修养护的记录表格 374
8.空调系统的水处理工作 384
第12章 智能化系统的管理与维修养护 385
12.1 智能化系统的管理 386
1.智能化系统的组成 386
2.智能化系统设备房的环境要求 388
3.智能化系统的管理 390
4.智能化各子系统的运行管理 391
5.智能化系统的应急处理 395
12.2 智能化系统的维修养护 396
1.智能化系统的维修养护管理 396
2.智能化系统的日常检查 397
3.智能化系统的维修养护内容 398
4.智能化系统的维修养护规程 399
5.智能化系统的维修养护记录 401
第13章 公共设施的管理与维修养护 403
13.1 公共设施的管理 404
1.公共设施的概念 404
2.公共设施的管理规定 404
3.公共设施设备巡查的工作内容 405
4.公共设施的维修养护计划 406
5.公共设施的维修程序 407
13.2 公共设施的维修养护 408
1.公共设施的日常检查 408
2.公共设施的维修养护内容 409
3.公共设施的维修养护记录 413
4.公共设施维修养护的工作流程图 415