第一节 问题的提出 1
一、研究背景 1
第一章 绪论 1
二、研究意义 6
第二节 研究对象和研究范围 9
一、国外对房地产市场的划分 9
二、国内对房地产市场的划分 9
三、研究对象及研究范围 10
第三节 国内外研究现状 14
一、国外对房地产市场互动机理的研究概况 14
二、国内对房地产市场互动机理的研究概况 19
一、研究方法 20
第四节 研究方法和主要内容 20
二、研究内容及逻辑框架 21
第二章 房地产市场运行一般规律 23
第一节 房地产市场的含义及特征 23
一、房地产的含义及特征 23
二、房地关系 26
三、房地产市场的含义及特征 28
第二节 房地产市场的运行机制 31
一、市场运行机制 31
二、宏观调控机制 34
三、“政府失败”和“市场失败” 36
一、土地出让市场的供给和需求 41
第三节 土地出让市场的供求规律及价格形成 41
二、地价的本质和形成 50
三、地价的运动规律 57
四、土地价格弹性 61
第四节 房地产增量市场的供求规律及价格形成 62
一、增量市场的供给和需求 62
二、增量房地产价格的本质和形成 67
三、增量房地产价格的运动规律 71
四、增量房地产的价格弹性 74
第五节 房地产存量市场的供求规律及价格形成 77
一、房地产存量市场的供给和需求 77
第三章 土地出让市场与房地产增量市场互动机理分析 80
二、存量房地产价格的形成及运行趋势 80
第一节 地价与增量房地产价格的关系 86
一、地价与增量房地产价格的因果关系 86
二、地价与增量房地产价格关系的数学推导 90
第二节 土地出让量与房地产增量的关系 95
一、土地出让量与房地产增量关系的数学推导 95
二、因素替代 97
三、合理容积率的确定及其在实际中的应用 98
第三节 土地出让市场和房地产增量市场互动机理的经济学解释 105
一、土地出让市场和房地产增量市场互动机理的经济学解释 106
二、土地出让市场与房地产增量市场互动机理的影响因素分析 108
三、土地出让市场与房地产增量市场互动机理的实践意义 116
第四节 实证分析 117
第四章 房地产增量市场与存量市场互动机理分析 119
第一节 空置及自然空置率 119
一、空置的概念 119
二、空置存在的必然性 121
三、自然空置率 122
第二节 房地产增量市场与存量市场的价格关系 126
一、增量房地产价格与存量房地产价格关系的定性描述 126
二、房地产增量价格与存量价格关系的数学表达 130
第三节 房地产增量与存量之间的关系 130
一、房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的经济学解释 131
第四节 房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的经济学解释 131
二、房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的影响因素分析 135
第五节 实证分析 138
一、自然空置率的实证分析 138
二、房地产增量市场与房地产存量市场互动机理的实证分析 143
第五章 房地产市场运行整体互动机理分析 146
第一节 房地产市场运行整体互动机理 146
一、房地产市场运行内部整体互动机理 146
二、房地产市场运行外部影响因素 150
第二节 房地产市场运行整体互动机理的应用思考 154
一、思考之一：房地产市场运行中重视市场机制的紧迫性 154
二、思考之二：政府在房地产市场运行中角色 155
三、思考之三：土地出让计划的市场修正方法 158
四、思考之四：存量市场的发展是房地产市场发展的动力源泉 160
第三节 我国房地产市场特征 162
一、我国土地出让市场特征 162
二、我国房地产增量市场特征 168
三、我国房地产存量市场特征 176
第六章 我国房地产市场运行主要问题分析及建议 179
第一节 土地出让市场的宏观调控和市场调节 179
一、房地产市场互动机理对调控土地出让市场的启示 179
二、我国土地出让市场宏观调控回顾 181
三、我国土地出让市场存在的主要问题 182
四、我国土地出让市场存在问题的*根源分析 186
五、政策建议 193
第二节 拓宽政策性住宅的供给途径 197
一、我国政策性住宅的发展 197
二、我国政策性住宅供给途径分析 199
三、经济适用住宅单一供给途径的不合理性分析 200
四、政策建议 207
第三节 我国房地产存量市场的培育和发展 211
一、我国房地产存量市场的构成 211
二、我国房地产存量市场的发展沿革 213
三、我国房地产存量市场发展的主要问题 216
四、政策建议 223
结论 226
参考文献 229