前期物业管理 2
基础篇 2
1．新《物业管理条例》解读 3
2．什么是前期物业管理？ 3
3．什么是前期物业管理合同？效力期是多长？ 3
4．前期物业管理合同能约束业主吗？ 4
业主与业主大会 5
5．怎样成为业主？ 6
6．产权证没办，是否应交物业费？ 6
7．开发商能否参与业主大会？ 6
8．未成年的业主可以参加业主大会吗？ 6
9．没卖出的商品房开发商也要交物业费吗？ 7
12．业主大会的决定，怎样才有效？ 9
10．什么是业主大会？业主大会怎么开？ 9
11．业主的投票权怎么确定？ 9
13．业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？ 10
14．什么是业主委员会？ 10
15．同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 11
16．没参加业主大会，会议决定对我有效吗？ 11
业主的权利和义务 12
17．小区内土地如何利用，业主能提建议吗？ 13
18．业主的权利、义务有哪些？ 13
19．业主提出的建议怎样才能被采纳？ 14
20．别人替业主参加业主大会可以吗？ 14
22．在什么情况下可以解聘物业管理公司？如何解聘物业管理公司？ 16
23．如何选聘物业管理公司？ 16
21．物业管理公司能换吗？ 16
24．如何续签物业管理合同？ 17
25．居委会能选聘物业管理公司吗？ 17
26．物业管理公司在期满后是否仍可继续提供服务收取费用？ 18
27．物业管理公司应提供哪些服务？ 18
业主委员会 19
28．如何成为业主委员会的委员？ 20
29．欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？ 20
30．在哪些情况下，业主委员会委员的资格终止？ 20
31．业主委员会委员的权利义务有哪些？ 21
32．业主委员会能做原告吗？ 21
33．业主委员会如何举行会议？ 21
35．业主委员会如何进行换届选举？ 22
34．业主委员会能否从事经营活动？ 22
物业管理公司 23
36．什么是物业管理公司？物业管理公司的权利义务有哪些？ 24
37．怎样监督物业管理公司？ 24
38．什么叫物业管理公司的“多种经营”？ 25
39．物业管理企业各资质等级证书的颁发和审批如何进行？ 27
40．各资质等级物业管理企业的条件是什么？ 28
41．物业公司如何进行分级管理？ 30
42．新设立的物业管理企业如何取得上岗证？ 30
物业管理公司的权能 31
43．物业管理公司能罚款吗？ 32
44．物业管理公司能管业主吗？ 32
45．开发商与业主、物业管理公司是什么关系？ 32
48．什么是《住户手册》？ 33
46．物业管理公司根据什么规定对物业进行管理？ 33
47．什么是物业管理合同？ 33
49．物业管理合同中约定物业管理公司免除责任有效吗？ 35
50．物业管理合同在什么情况下是无效的？合同无效的后果是什么？ 35
51．在什么情况下物业管理合同终止？ 36
52．物业管理公司的工作人员应如何承担违法行为的责任？ 36
53．业主入住前房屋验收不合格，责任谁来承担？ 38
54．物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？ 38
55．在接管物业前，物业管理公司对物业如何验收？ 40
56．“转委托”后，责任谁来承担？ 40
应用篇 42
日常服务 42
58．物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 43
57．物业管理公司更换的物件质量问题由谁来承担责任？ 43
59．物业管理公司向业主搭售产品，合法吗？ 44
60．物业公司如何进行消防管理？ 44
61．小区内的电梯如何管理？ 44
62．小区内的高压供水应达到什么标准？ 45
非业主使用人 46
63．业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？ 47
64．承租人能否成为原被告？ 47
65．业主可以在小区内养狗吗？ 47
物业收费 49
66．物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 50
67．物业管理费如何收取？ 50
68．承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？ 51
71．公共区域内的照明费谁来交？ 53
69．小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？ 53
70．业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？ 53
72．物业公司在向住房收取水、电、气等能源费用时，可否自行加价？ 54
73．什么是包干制和薪金制计费方式？ 56
74．哪种物业服务收费方式更合算？ 56
75．如何监督物业管理费的使用？ 56
开发商 58
76．开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？ 59
77．开发商作出虚假的减免物业管理费的承诺应承担何种责任？ 59
78．开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？ 59
79．开发商能否更改小区的名称？ 60
80．开发商能否变更小区规划？ 60
物业收费热点 61
83．物业管理公司应当如何收取管理费？ 62
81．房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 62
82．业主接收房屋时应注意哪些事项？ 62
84．普通住宅、经济适用房、高档住宅、安居房、房改房、拆迁户住房的物业管理费是怎样构成的？ 65
收费纠纷 68
85．物业管理公司侵权，物业管理费还要交吗？ 69
86．对物业管理公司提供的服务不满，管理费还要交吗？ 69
87．房屋质量差，管理费还要交吗？ 69
88．物业管理公司失职，业主的权益如何维护？ 69
89．物业管理费“涨价”怎么办？ 70
90．不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？ 70
91．不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？ 70
93．物业管理公司出租业主共有的房屋该怎么办？ 71
92．当部分业主拒不交费时，其他业主应怎么办？ 71
车位管理 72
94．车位被人占用，物业管理公司承担什么责任？ 73
95．小区内存车怎样管？ 73
96．小区停车位的权利关系怎样划定？ 73
97．收取停车费要满足哪些条件？ 73
98．业主停放在小区内的车被撞坏，谁负责？ 74
99．如果业主的车在小区内丢失，物业应承担什么责任？ 74
100．买了车位，还要交车位管理费吗？ 76
101．地下车位产权应归谁？人防工程改建的地下车库产权应归谁？ 76
102．小区内应配多少个车位？ 77
103．业主购买车位后还需缴纳车位管理费吗？ 77
公共部分利用 78
105．小区公共部位使用谁来管？使用共用部分的收益应归谁？ 79
104．楼顶广告牌的设置权归谁所有？ 79
106．开发商未经业主同意是否可以在楼顶架设广告牌？ 80
107．楼顶广告牌影响房间使用功能怎么办？ 80
108．什么是物业管理用房？面积怎么定？能否计入买房公摊面积？ 82
109．物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？ 83
房屋维修 84
110．房屋的保修期从何时开始，应如何计算？保修期内房屋出了问题由谁负责？ 85
111．房屋漏雨谁来赔？ 85
112．在何种情况下业主承担维修责任？ 86
113．如何划分物业管理公司和业主的维修范围？物业管理公司和业主负责维护的内容有哪些？ 86
114．公有住房出售后其维修费由谁来承担？ 88
117．如何缴纳专项维修基金？ 90
116．为什么要缴纳专项维修基金？ 90
115．什么是专项维修基金？应由谁收取和管理？ 90
118．公有住房售后维修基金如何缴纳？ 91
119．房屋修缮的种类有哪些？ 93
120．房屋完好损坏等级分类有哪些？ 93
121．房屋维修工程可分哪几类？ 94
122．同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？ 96
123．公共维修基金是什么？ 96
124．缴纳公共维修基金后还要缴纳中修费吗？ 96
125．公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？ 96
小区安全保卫 98
129．业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 99
128．若因为安装防盗网造成楼上业主家中被盗，应承担责任吗？ 99
127．业主有权安装防盗网吗？ 99
126．业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？ 99
130．未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？ 100
131．物业管理人员能否擅自进入业主的房屋？ 102
132．物业管理公司未采取有效避险措施，是否要承担责任？ 102
133．业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？ 102
房屋装修 103
134．业主进行装修，物业管理公司如何管理？ 104
135．物业管理公司与业主、施工单位签订的装修管理协议有哪些内容？ 104
136．业主能改变房屋结构吗？ 105
137．业主装修房屋时，物业管理公司会收取哪些费用？ 107
138．物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？ 107
139．业主装修时应交垃圾清运费吗？ 107
140．业主装修时必须用物业管理公司推荐的装修队吗？ 108
其他服务 109
141．物业管理公司能帮业主出租房屋吗？ 110
142．哪些房屋不能出租？出租房屋需注意哪些问题？ 110
143．业主作为出租人的权利义务有哪些？ 110
144．物业管理费滞纳金是什么？应如何收取？ 113
145．房屋天面维修费如何分摊？ 113
146．业主应交纳哪些垃圾处理费？ 113
147．业主住首层还要交电梯费吗？ 114
148．哪些公用面积不计取物业管理费？ 114
150．物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？ 116
151．开发商必须在小区内设置会所并可以随意处置会所吗？ 116
149．什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？ 116
152．业主使用会所设施要付费吗？ 117
邻里之间 118
153．业主是否有权改变自己房屋的使用用途？ 119
154．如果业主确有必要改变物业的使用用途怎么办？ 119
155．业主能否在共用部位堆放杂物？ 119
156．业主对于违章搭建要承担责任吗？ 120
157．业主的生活受到邻居的影响怎么办？ 122
158．业主安装空调，物业管理公司能管吗？ 122
159．小区内的树木归谁管？ 122
160．业主安装太阳能热水器，物业管理公司能管吗？ 123
161．城市绿地比率指什么？如何计算绿地率？ 125
162．哪些绿地不应在计算绿地率时计入在内？ 125
164．建设绿地的费用由谁支付？ 126
163．小区的绿地率标准是多少？小区绿化应达到什么程度？ 126
物业维权 127
165．什么是物业管理纠纷？业主如何投诉？出现纠纷应如何解决？ 128
166．所有的物业管理关系都要受《物业管理条例》的约束吗？ 129
167．地方已有物业管理条例，国务院《物业管理条例》实施后，地方该执行哪个规定呢？ 129
168．业主的知情权是什么？业主可以查阅物业管理公司的财务收支吗？ 131
169．物业管理公司的哪些财务信息应公开？ 131
170．业主委员会如何监督物业管理公司的财务开支？ 132
171．业主怎样对物业管理公司的财务进行审计？ 132
附录 133
1．《物业管理条例》（2003年9月1日） 133
2．建设部《物业管理企业资质管理办法》（2004年5月1日） 135
3．建设部、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日） 137
4．国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费明码标价规定》（2004年10月1日） 139
5．北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（1997年7月1日） 140
6．北京市物价局、北京市房屋土地管理局《北京市高档住宅物业管理服务调节收费暂行办法》（1998年10月29日） 140
7．北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（2000年4月1日） 140
8．建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（1992年7月1目） 141
9．建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日） 141
10．《建设部关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》（1997年4月3日） 142
11．建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（1998年9月1日） 142
12．建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》（1999年1月1日） 143
13．《北京市房屋土地管理局、北京市人民政府房改办公室、北京市财政局关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（1999年1月1日） 145
14．《北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售面积计算公用建筑面积分摊有关问题的通知》（2003年2月1日） 146
15．《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日） 146
16．《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日） 146
17．《中华人民共和国产品质量法》（2000年7月8日修订） 146