1 城市理性发展与经营机制创新 1
1.1 城市理性发展的提出 1
1.2 城市经营的需求分析 2
1.3 国内外经营城市的基本经验和模式 6
1.3.1 国内经营城市的主要模式及比较 6
1.3.2 国外城市经营的主要模式 10
1.4 经营城市的主要经验、存在问题及改革方向 13
1.4.1 经营城市的主要经验 13
1.4.2 经营城市中存在的问题及改革方向 17
参考文献 20
2 城市存量资产运营管理体制改革 21
2.1 城市建设存量资产的构成及类型 21
2.2 城市存量资产运营管理制度的国际比较 22
2.2.1 美国城市存量资产运营管理制度分析 22
2.2.2 新加坡城市存量资产运营管理制度分析 23
2.2.3 澳大利亚城市存量资产运营管理制度分析 23
2.2.4 日本城市存量资产运经营管理制度分析 24
2.2.5 国外城市存量资产运营管理制度比较及其对我国的启示 24
2.3.3 城市存量资产产权关系界定不清 25
2.3.2 城市建设投资效率的提高缺乏激励机制 25
2.3.1 现行城市存量资产经营管理体制有待进一步完善 25
2.3 城市现行城市存量资产经营管理制度运行分析 25
2.3.4 公共物品供给的有效补贴机制尚在完善之中 26
2.3.5 城市存量资产企业化管理运行机制尚待进一步完善 26
2.4 城市存量资产经营潜力分析 26
2.4.1 城市存量资产经营管理机制改革的主要经验 26
2.4.2 城市存量资产经营潜力分析 27
2.5 城市存量资产经营管理体制改革的政策建议 29
2.5.1 重新认识城市存量资产的经营价值 30
2.5.2 探索城市存量资产运营管理体制 30
2.5.3 以公益性储备为重点，积极开展城市土地储备经营 33
2.5.4 推进城市经营创新，积极实施城市生态经营 36
2.5.5 完善城市建设存量资产经营管理体系 38
参考文献 39
3 城市土地储备制度运行及改革 41
3.1 城市土地收购储备制度运作模式与实施效果 41
3.1.1 城市土地收购储备制度运作模式 41
3.1.2 城市土地收购储备制度实施效果 43
3.1.3 城市土地储备经营的前景 44
3.2 城市存量土地储备潜力分析 45
3.2.1 划分土地评价单元 45
3.2.2 确定权重 45
3.2.3 城市土地利用综合潜力的确定 46
3.3 城市地价增值潜力分析 49
3.3.1 容积率影响城市地价的作用机制 49
3.3.2 实例分析 50
3.3.3 城市规划与地价增值 57
3.4 城市土地收购储备制度存在问题与政策建议 58
3.4.1 城市土地收购储备制度存在的问题 58
3.4.2 城市土地收购储备制度改革的政策建议 59
3.4.3 城市土地储备规模与周期分析 61
3.4.4 城市建设用地需求预测 62
3.4.5 合理制定城市土地储备计划 68
参考文献 69
4 旧城改造市场化运作模式 70
4.1 旧城改造的理论、实践与困境 70
4.1.1 旧城改造的理论内涵 70
4.1.2 旧城改造的实践与困境 72
4.2 旧城改造的国际经验及模式比较 74
4.2.1 美国SoHo：社区改造模式 74
4.2.2 英国利物浦：逐步变革模式 75
4.2.3 加拿大格兰威岛：工业区改造模式 76
4.2.4 俄罗斯莫斯科：整旧出旧模式 76
4.2.5 中国香港：专门化改造模式 77
4.3.1 旧城改造政府介入机制与作用——一个对策论分析 79
4.3 旧城改造市场化运作模式 79
4.3.2 组织设计 82
4.3.3 流程设计 83
4.3.4 配套制度 89
4.4 旧城改造市场化运作的政策性建议 90
4.4.1 政府应该着重思考的问题与对策 90
4.4.2 市场化运作时可采用的操作策略 95
参考文献 97
5.1 新城开发的产业前景 98
5.1.1 住宅产业发展 98
5 新城开发：产业前景、发展模式、开发机制和经营策略 98
5.1.2 商贸产业发展 100
5.1.3 文娱、体育休闲产业发展 100
5.1.4 金融、建材及工业产业发展 100
5.2 城市新区开发模式比较与南京的选择 101
5.2.1 青岛：两翼推进+行政带动 101
5.2.2 深圳：CBD模式 101
5.2.3 香港：产业发展引导 102
5.2.4 广州：体育产业+关联产业拉动 103
5.2.5 浦东新区：专门化机构+土地运作 103
5.2.6 南京新城：居住和产业发展双擎型簇群开发模式 104
5.3.1 国外新城开发机制比较 105
5.3 新城开发机制：国内外经验比较 105
5.3.2 我国政府主导与市场拉动型新城开发机制的比较 106
5.3.3 新城开发：城市管治+专门化开发+市场作用 106
5.4 新城开发的城市理论经营策略 107
5.4.1 以城市功能提升为导向，实现经营城市的双重属性 108
5.4.2 以城市为文化地点，运作城市文化资本 108
5.4.3 实施城市生态经营策略，推进生态环境建设 109
5.4.4 以循环经济理念，建设循环型城市体系 109
5.4.5 倡导“新城市主义”，科学规划新城发展 110
参考文献 111
6.1 公用事业价格运行机制改革的国际经验 112
6 公用事业价格运行机制改革 112
6.2 城市生活用水价格及其运行分析 115
6.2.1 城市生活用自来水价格变化的历史沿革 115
6.2.2 城市生活用水价格构成变化及其与代表性城市的比较 116
6.3 城市公交事业价格及其运行分析 119
6.3.1 城市公交事业价格变化的历史沿革 119
6.3.2 城市公交价格变化及其对公交企业经营状况的影响分析 123
6.4 城市民用燃气价格及其运行分析 125
6.5 城市公用事业价格机制运行问题分析 127
6.5.1 公用事业价格结构性失衡 127
6.5.2 公用事业产品差价体系未能形成 128
6.5.3 公用事业价格上涨过快 129
6.5.4 公用事业价格管制制度不完善 131
6.6 城市公用事业价格改革的政策建议 132
6.6.1 城市公用事业价格改革的基本原则 132
6.6.2 完善公用事业价格运行机制 133
6.6.3 城市公用事业价格改革的定价方式选择 133
6.6.4 改革现行公用事业企业制度 134
6.6.5 进一步提高价格制定的社会参与度 135
6.6.6 完善公用事业价格构成体系 135
参考文献 136
7.1.1 单一的投资主体结构 137
7 城市建设投融资体制改革的对策 137
7.1 现行城建投资体制及其面临的主要困境 137
7.1.2 分散的城建资产管理体系 139
7.2 构造城市建设的多元化投资主体结构 140
7.2.1 城市基础设施的产业特性 141
7.2.2 城市建设投资主体改革的探索 142
7.2.3 双层投资主体结构 144
7.3 组建实体化的城建投资主体 145
7.3.1 组建城市建设实体性投资主体 145
7.3.2 组建实体性投资主体的意义 146
7.4.1 城建资金的结构分析 147
7.4 城市建设融资制度的创新 147
7.4.2 融资结构存在的问题 149
7.4.3 证券化融资 151
7.4.4 项目融资 157
7.4.5 融资制度创新的几点建议 161
7.5 城建项目管理制度的改革 162
7.5.1 推广项目法人制，实行项目资本金制度 162
7.5.2 高度重视项目可行性研究，维护投资估算的严肃性 163
7.5.3 完善城市建设的招投标制度 164
7.6 城建存量资产管理体制的改革 165
7.5.4 积极发展工程咨询机构和工程监理机构 165
7.6.1 对现有的公用事业企业进行彻底的改组改制 167
7.6.2 引入竞争机制，放开准公共产品或劳务市场 167
7.6.3 城市建设投资控股公司统管各项城市基础设施 168
参考文献 169
8 城市建设举债的适度规模研究 170
8.1 城市建设举债的理论基础 170
8.2 城建举债的实证分析 173
8.2.1 南京市城市建设资金收支情况 173
8.2.2 南京市城建举债的实际情况 176
8.2.3 南京城市建设举债的效果 178
8.3 城建资金负债规模的估计 181
8.3.1 城市建设举债规模估测模型框架 182
8.3.2 项目数据的估算 183
8.3.3 最大负债规模的估算 184
8.3.4 数据的估算和模型的简化 186
8.4 城市建设举债规模的国别比较 189
8.4.1 年偿还债务资金和地方政府年财政收入的比例 189
8.4.2 总负债额与年地方财政收入总额的比例 190
8.4.3 总负债规模与GDP的比例 191
8.5 城市建设举债的方式 192
8.5.1 城市建设变相负债的缺陷 192
8.5.2 城市建设举债的重要途径——市政债券 193
附录 197
参考文献 199
9 城市建设产业国退民进的战略选择 200
9.1 “国退民进”中的产业选择 200
9.1.1 民营资本进入的必然性和可行性 200
9.1.2 城市建设民营化的政策支持及国内外实践 202
9.1.3 城市建设产业民营化发展的产品选择 205
9.2 城市功能完善中的产业选择 206
9.2.1 城市基础建设对城市经济可持续发展的重要作用 206
9.2.2 城市建设理性经营的产业选择重点 207
9.3 城市发展定位和品牌形象塑造中的产业选择 209
参考文献 211