（第二卷） 647
第六章 加强房地产开发项目建设管理法律规范 647
第五篇 规范房地产交易秩序 777
第一章 房地产交易概论 777
第一节 房地产交易的含义和特征 777
一、房地产交易的含义 777
二、房地产交易的特征 777
第二节 房地产交易的一般原则 778
一、房产转让时，该房屋所占用的土地使用权同时转让 778
二、地产转让时，该土地上房屋同时转让 778
三、房地产转让时，房屋的所有权及土地使用权同时转让 779
四、房地产抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时抵押 779
第二章 规范房地产转让 781
第一节 房地产转让的概念和特征 781
一、房地产转让的含义 781
二、房地产转让的特征 782
第二节 房地产转让的基本原则 782
一、房地产一致原则 783
二、效益不可损原则 783
三、权利、义务一体转移的原则 784
四、出让方地位不变的原则 784
第三节 房地产转让的条件 784
一、以出让方式取得的土地使用权的房地产转让条件 784
二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件 785
三、房地产转让的限制条件 787
第四节 房地产转让的方式和程序 788
一、房地产转让的方式 788
二、房地产转让的程序 790
第五节 房地产转让合同 790
一、房地产转让合同的含义 790
二、房地产转让合同的主要内容 790
三、房地产转让合同订立的程序。 791
四、房地产转让合同履行、变更和解除 791
五、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 795
第三章 商品房销售管理 796
第一节 商品房销售概述 796
一、《商品房销售管理办法》制定和颁布 796
二、商品房销售的内容 797
三、商品房销售方式 798
四、商品房销售管理机构 798
第三节 商品房现售条件 799
一、商品房现售必备条件 799
二、商品房现售条件证明文件备案管理 801
三、销售设有抵押权商品房的条件 801
四、销售商品房禁止行为 802
五、销售商品房与售后物业管理衔接 803
第三节 商品房销售合同规范 804
一、商品房销售合同形式 804
二、商品房买卖合同主要内容 804
三、商品房买卖合同订立注意事项 805
四、商品房销售后发生规划、设计变更的处理 805
第四节 商品房销售价格的确定 806
一、商品房销售价格法律规定 806
二、商品房销售计价方式 807
三、按套（单元）计价销售规定 809
四、按套内建筑面积或者建筑面积计价销售规定 810
五、按建筑面积计价销售规定 810
六、收取预订款性质费用的处理 811
第五节 商品房销售代理规范 812
一、房地产开发企业与销售代理机构的委托关系 812
二、房地产中介服务机构代理销售商品房的义务 812
三、代理销售商品房收费规范 813
四、商品房销售人员资格条件 813
第六节 商品房交付规范 814
一、商品房交付时间 814
二、商品房与样板房 815
三、提住宅质量保证书和住宅使用说明书 815
四、商品房质量保修期 815
五、办理权属登记 816
六、商品房主体质量存在异议的处理 817
第七节 严惩商品房销售违法行为 818
一、未取得营业执照擅自销售商品房的处罚 818
二、未取得房地产开发企业资质证书擅自销售商品房的处罚 818
三、违法擅自预售商品房的处罚 818
四、“一房多售”的处罚 819
五、销售不合格商品房的处罚 819
六、房地产开发企业不履行报送相关资料义务的处罚 819
七、房地产开发企业销售商品房违法行为的处罚 819
八、销售不符合销售条件商品房的处罚 820
九、国家机关工作人员在商品房销售管理工作中违法处罚 820
第四章 商品房预售规范 821
第一节 商品房预售的条件与管理 821
一、商品房预售的条件 821
二、商品房预售实行许可制度 821
三、商品房预售合同实行登记备案制度 822
四、商品房预售所得款项的专款专用制度 822
第二节 商品房预售合同的转让 822
一、概念与特征 822
二、预售合同转让的条件 823
第三节 预售商品房的按揭 824
一、预售商品房按揭的概念与特征 824
二、预售商品房按揭的法律关系 825
三、按揭合同的内容及效力 825
第四节 商品房预售注意事项 827
一、情势变更原则在预售商品房纠纷中的适用 827
二、预售商品房中损失数额的认定 828
三、预售商品房纠纷案件的处理 829
第五章 房地产抵押规范 831
第一节 房地产抵押概述 831
一、房地产抵押的概念与特征 831
二、房地产抵押的性质 832
三、房地产抵押的种类 832
四、房地产抵押的原则 833
五、房地产抵押的形式 833
第二节 房地产抵押权设立 837
一、房地产抵押权设定的条件 837
二、房地产抵押合同 839
三、房地产抵押登记 840
四、房地产抵押权设定的限制性条件 841
五、房地产抵押的范围 842
六、房地产抵押的效力 844
第三节 房地产抵押人和抵押权人的权利与义务 849
一、房地产抵押人的权利与义务 849
二、房地产抵押权人的权利和义务 850
第四节 房地产抵押权的实现 851
一、房地产抵押实现的条件 851
二、实现房地产抵押权的方式 851
三、房地产抵押权实现中的特殊规定 851
四、房地产抵押权的实现对相关法律关系的影响 852
五、抵押债权的优先受偿 852
第六章 房地产租赁规范 854
第一节 房屋租赁 854
一、房屋租赁的含义 854
二、房屋租赁的条件 855
三、房屋租赁的原则 855
四、房屋租赁合同 855
五、房屋转租 856
六、房屋租赁登记 857
七、房屋租金 858
八、房屋租赁限制条件 859
第二节 土地使用权出租 859
一、土地使用权出租的含义 859
二、土地使用权出租的条件 860
三、土地使用权出租的程序 860
四、土地使用权出租与土地使用权出让、转让 860
第三节 房屋租赁市场存在的问题及对策 861
一、房屋租赁市场存在的问题 862
二、整顿和规范房屋租赁对策 863
第七章 加强房地产广告管理 865
第一节 房地产广告概述 865
一、房地产广告的概念 865
二、房地产广告的原则 865
第二节 房地产广告发布 866
一、禁止发布房地产广告的情形 866
二、房地产广告发布必须提供的证明文件 866
三、房地产广告内容规定 866
四、查处违法广告行为 867
第三节 加强房地产广告管理 867
一、《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定 867
二、《关于进一步加强房地产广告管理的通知》规定 868
第八章 规范房地产交易秩序法律规范 870
第六篇 规范商品房面积计算标准和加强房地产产权产籍管理 927
第一章 规范商品房面积计算标准 927
第一节 商品房销售面积计算中存在的问题及对策 927
一、商品房销售面积计算中存在的问题 927
二、解决销售面积计算中存在问题的对策 929
第二节 规范房屋建筑面积的测量与计算 930
一、测量方法规范 930
二、计算方法规范 935
第三节 规范多元产权房屋中的分户建筑面积测量与计算 943
一、分户套内建筑面积测量要求 943
二、套内建筑面积的测量与计算 944
三、共有建筑面积的测量与计算 952
四、共有建筑面积的分摊计算 953
第四节 加强房产测绘管理 954
一、房产测绘管理概述 954
二、房产测绘的委托 955
三、房产测绘资格管理 955
四、房产测绘成果管理 956
五、房产测绘法律责任 956
第二章 加强房地产产权产籍管理 957
第一节 房地产产权产籍管理概述 957
一、房地产产权产籍管理的概念 957
二、房地产产权产籍管理的任务 958
三、房地产产权产籍管理的目的和意义 958
四、房地产产权产籍管理的原则 959
第二节 房地产权属登记 959
一、房地产权属登记的含义和功能 959
二、房地产权属登记的效力 961
三、房地产权属登记发证机关 963
第三节 房产权属登记 965
一、房产权属登记的种类 965
二、房产权属登记的程序 966
三、公有住房出售后的权属登记 967
四、外籍人私有房屋权属登记 968
第四节 地产权属登记 969
一、地产权属登记的种类 969
二、地产权属登记的程序 969
第五节 房地产产籍管理 970
一、产籍管理的内容 970
二、产籍资料的收集、整理、变更、统计和使用 971
第三章 规范商品房面积计算标准和加强房地产产权产籍管理法律规范 973
第七篇 整顿和规范房地产中介服务 1077
第一章 房地产中介服务组织规范管理 1077
第一节 房地产中介服务概述 1077
一、房地产中介服务的概念 1077
二、房地产中介服务的主要形式 1078
三、发展房地产中介的必要性 1078
四、房地产中介的现状 1079
五、我国房地产中介存在的问题及对策 1080
六、加强房地产中介服务管理 1080
第二节 房地产中介人员资格规范管理 1083
一、房地产中介人员实行资格认证制度 1083
二、对从事房地产咨询业务人员的管理 1083
三、对从事房地产价格评估人员的管理 1084
四、对从事土地估价人员的管理 1086
五、对房地产经纪人的管理 1087
第三节 房地产中介服务机构规范管理 1090
一、房地产中介服务机构的设立与年检 1090
二、房地产咨询机构管理 1093
三、房地产估价机构资质认证管理 1095
四、房地产经纪人资格认证管理 1099
第四节 房地产中介的职业道德素质要求与法律责任 1100
一、房地产中介的职业道德 1100
二、对房地产中介人员的素质要求 1104
三、房地产中介服务违法责任 1105
第二章 房地产中介服务收费规范管理 1107
第一节 房地产中介服务收费概述 1107
一、房地产中介服务费的涵义 1107
二、房地产中介服务费的性质 1107
三、房地产中介服务收费原则 1108
四、房地产中介服务费的构成 1108
第二节 房地产中介服务收费标准 1109
一、房地产咨询服务收费标准 1109
二、房地产估价收费标准 1109
三、房地产经纪收费标准 1111
四、房地产（合同）公证收费标准 1112
五、房地产仲裁收费标准 1113
第三章 房地产咨询业务规范 1114
第一节 房地产投资咨询业务规范 1114
一、房地产投资概述 1114
二、房地产开发投资咨询 1117
三、房地产置业投资咨询 1119
四、房地产金融投资咨询 1121
第二节 房地产市场信息咨询业务规范 1125
一、房地产市场调查 1125
二、房地产市场预测 1128
三、房地产消费行为分析 1130
四、房地产市场细分化 1134
第三节 房地产融资咨询业务规范 1137
一、房地产资金与融资 1137
二、房地产生产和经营性融资 1139
三、房地产消费融资 1140
第四节 房地产纠纷及处理咨询业务规范 1146
一、房地产纠纷的概念 1146
二、房地产纠纷的处理 1146
三、房地产纠纷中的律师参与 1148
第四章 房地产经纪业务规范 1150
第一节 房地产经纪概述 1150
一、房地产经纪概念 1150
二、房地产经纪人的特性及基本素质要求 1152
三、房地产交易流程中经纪活动及代理契约 1154
第二节 房地产营销代理业务规范 1161
一、房地产营销概述 1161
二、房地产定价策略 1166
三、房地产广告促销 1168
四、房地产人员推销 1169
第三节 房地产信托与保险业务规范 1171
一、房地产信托 1171
二、房地产拍卖 1175
三、房地产保险 1178
四、ESCROW业务 1179
第四节 房地产书证代理业务规范 1181
一、房地产开发项目报批及必备文件代理 1181
二、规划设计阶段的书证代理 1182
三、拆迁和获得土地使用权手续的代理 1183
四、建设施工等书证代理 1184
五、房地产开发建设项目报请验收的手续 1184
六、房地产产权登记基本程序 1185
七、商品房买卖书证代理 1186
八、房地产租赁书证代理 1204
九、房地产消费书证代理 1206
十、房地产公证与仲裁 1209
第五章 房地产估价业务规范 1217
第一节 房地产估价概述 1217
一、房地产估价的必要性 1217
二、房地产价格 1220
第二节 房地产估价的原则与程序 1225
一、房地产估价原则 1226
二、房地产估价程序 1227
第三节 房地产估价基本方法 1231
一、收益还原法 1232
二、成本逼近法 1236
三、市场比较法 1236
四、假设开发法 1238
五、路线价法 1240
六、评分法 1241
七、长期趋势法 1241
第六章 加强房地产中介行业自律 1243
第一节 房地产中介行业自律组织的地位和作用 1243
一、房地产中介行业自律组织的系统结构 1243
二、房地产中介行业组织的地位 1243
三、房地产中介行业组织的作用 1245
四、西方国家房地产中介行业自律组织借鉴 1246
第二节 我国房地产中介自律性组织 1251
一、房地产业协会 1251
二、房地产估价师学会 1252
三、土地估价师学会 1253
四、房地产经纪人协会 1254
第二节 建立和完善我国房地产中介同业自律组织管理制度 1254
一、坚持政企分开、政群分开的原则设立各类自律性组织 1254
二、以现有房地产业协会为基础，扩大设立全国统一的新的房地产业协会或联合会 1255
三、改善现有各城市房地产交易所制度，建立全国的房地产交易网络体系 1255
四、合并现有的房地产估价专业组织，完善全国统一的房地产估价组织体系 1256
第四节 不动产评估机构归类合并、规范管理的意见和建议 1256
一、我国不动产评估中介行业发展现状及存在的问题 1257
二、不动产评估中介机构归类合并的目标、原则和基本思路 1264
三、不动产评估中介行业归类合并的具体方案 1270
四、不动产评估行业统一、规范管理的体制模式框架 1272
五、搞好不动产评估行业归类合并的具体建议 1277
第七章 加强房地产中介组织内部管理规范 1278
第一节 房地产中介组织的运行机制 1278
一、委托人与受托中介机构的关系 1278
二、中介机构与政府主管部门的关系 1279
三、中介机构与社会公众的关系 1279
四、中介机构与同业协会的关系 1279
五、中介机构内部的各种关系 1279
第二节 房地产中介机构的组织管理 1280
一、房地产中介机构进行合理组织的必然性 1280
二、房地产中介企业组织结构的基本类型 1281
三、房地产中介企业组织的法律形式 1284
四、企业人员配备与管理 1287
第三节 房地产中介企业合同管理 1289
一、订立合同的基本程序 1289
二、房地产中介企业运作的有关合同 1290
第四节 房地产中介企业财务管理 1295
一、企业财务管理的概念 1295
二、房地产中介企业的资金管理 1296
三、房地产中介企业的税赋 1297
四、其他资产的管理 1299
第八章 其他国家和地区的房地产中介制度借鉴 1301
第一节 美国的房地产经纪人制度借鉴 1301
一、完善的法规体系 1301
二、具体规定 1301
三、管理机构 1302
四、行业协会 1302
五、其他规定 1303
第二节 中国香港房地产中介制度借鉴 1303
一、香港房地产中介机构及中介业特点 1303
二、房地产中介业管理 1303
三、香港房地产中介业运作模式 1305
四、香港房地产中介代理业的运作程序 1306
第九章 整顿和规范房地产中介服务法律规范 1307