前言 1
目录 1
Ⅰ 金融与房地产 3
1 房地产金融：概述 3
1.1 房地产金融的本质 4
1.1.1 什么是金融？ 4
1.1.2 什么是房地产金融？ 5
1.1.3 什么是房地产金融的环境？ 6
1.2.1 商业银行 8
1.2 金融中介和金融市场的详细分析 8
1.2.2 储蓄机构 9
1.2.3 投资公司 9
1.2.4 保险公司 9
1.2.5 养老基金 10
1.2.6 直接融资 10
1.2.7 二级抵押贷款市场 10
1.2.8 一级市场和二级市场 10
1.3 本书的架构 11
1.2.9 货币市场和资本市场 11
2 货币、信贷和利率的确定 19
2.1 利率的总体水平 20
2.2 货币、经济和通货膨胀 21
2.2.1 交易等式 21
2.2.2 费雪（Fisher）等式 22
2.2.3 吉布森（Gibson）悖论 24
2.2.4 流动性效应、收入效应和价格预期效应 24
2.3 特定信贷市场工具的利率确定 25
2.3.1 违约风险 26
2.3.2 回购风险 27
2.3.3 期限风险 27
2.3.4 可销售性风险或流动性风险 28
2.4 收益曲线和远期利率 28
2.4.1 流动性溢价理论 30
2.4.2 市场分割理论 30
2.4.3 预期理论 30
3 金融理论与房地产 36
3.1.1 税后现金流量 37
3.1 资产定价 37
3.1.2 现金流的时间性 38
3.1.3 现金流的风险 38
3.1.4 风险在定价中的作用 41
3.2 财务杠杆原理与最优资本结构理论 41
3.2.1 杠杆与价值 42
3.2.2 资本结构的无关性 42
3.3 期权与房地产金融 43
3.3.1 期权的定义 43
3.3.2 房地产金融期权举例 44
3.4 金融中介理论 47
3.5 投资组合理论 48
3.6 有效市场理论 49
3.7 代理理论 50
Ⅱ 住房金融 57
4 住房金融的早期历史和固定利率抵押贷款的创立 57
4.1 在美国之前的发展 58
4.1.1 罗马法 58
4.1.2 德国的影响 58
4.2 美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史 59
4.3 固定利率抵押贷款（FRM）的机制 63
4.3.1 抵押贷款的还款额 63
4.3.2 抵押贷款的摊销 64
4.3.3 抵押贷款的本金余额 65
4.3.4 抵押贷款的实际成本 65
4.3.5 计算年百分率 66
4.3.6 实际成本和提前偿付 67
4.3.7 有提前偿付罚款时的实际成本 68
4.3.8 固定利率抵押贷款和利率风险 69
附录A 折现现金流定价模型基础 75
附录B 抵押贷款的期限、久期和利率风险 76
5 战后住房贷款 80
5.1 背景 81
5.2 50年代：10年稳定期 82
5.3 60年代：通胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市场的兴起 84
5.4 70年代：高通胀环境下固定利率抵押贷款的问题 87
5.4.1 需求问题 87
5.4.2 供给问题 89
5.4.3 其他抵押贷款工具的引入 90
5.4.4 二级市场的持续发展 91
5.5 80年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄机构危机 92
5.5.1 利率风险增大：续承期权成为问题 92
5.5.2 创造性融资时代 95
5.5.3 储蓄和贷款协会大量破产 100
5.5.4 FIRREA后抵押贷款市场的监管结构 109
5.5.5 资本充足程度分类 113
5.6 90年代：二级抵押贷款市场占据主导地位 114
5.6.1 风险准则扩展至包含利率风险 115
6 其他抵押贷款工具 121
6.1 供给问题：利率风险和可调整利率抵押贷款 122
6.1.1 可调整利率抵押贷款描述 123
6.1.2 可调整利率抵押贷款的表现比较 128
6.1.3 可调整利率抵押贷款的定价 130
6.1.4 可调整利率抵押贷款的计算问题 135
6.2 需求问题：倾斜效应与渐进还款抵押贷款 136
6.3 同时解决供给和需求问题：价格水平调整抵押贷款 140
6.4 其他抵押贷款工具 144
6.4.1 增值共享抵押贷款 144
6.4.2 逆向年金抵押贷款 145
6.4.3 附担保账户抵押贷款 147
6.5 其他抵押贷款工具和纳税时的利息扣除 148
6.6 抵押贷款再融资 150
6.7 所有者自用住房的再融资 150
附录A 计算GPM贷款的初始还款额 159
7 融资和房地产价值 161
7.1 创造性融资 162
7.1.1 FHA/VA折价点 163
7.1.2 可续承贷款 165
7.1.3 其他创造性融资方式：买低、包裹贷款、土地销售合同 170
7.1.4 对估价实务和市场研究的意义 173
7.2 抵押贷款收入债券 173
7.2.1 州住房金融机构的作用 174
7.2.2 抵押贷款收入债券、住房价格和财富分配 179
8 联邦住房政策：第一部分 185
8.1 住房支付能力 186
8.1.1 对金融机构的经济支持 186
8.1.2 抵押贷款保险、直接拨款和补助 188
8.1.3 所得税条款 192
8.2.1 有效市场 193
8.2 效率与稳定 193
8.2.2 放松管制 194
8.3 房地产金融市场的竞争性 195
8.3.1 《跨州土地销售信息的完全披露法》（ILSFDA，1968年） 195
8.3.2 《消费者信贷保护法》（《贷款事实法》，1968年） 196
8.3.3 《房地产交割程序法》（RESPA，1974年） 201
附录A 授权HUD方案的主要联邦立法和执行法令 212
可调整利率抵押贷款示例 217
附录B ARM示例 217
废除模式样表（通用的） 220
9 联邦住房政策：第二部分 221
9.1 住房中的平等 222
9.1.1 《公平住房法案》（1968年） 222
9.1.2 《平等信贷机会法案》（ECOA，1974年） 223
9.1.3 《住房抵押贷款披露法案》（HMDA，1975年）和《社区再投资法案》（CRA，1978年） 228
9.2 1988年的《公平住房修正法案》 233
附录A 影响房地产的主要联邦立法 239
10 二级抵押市场 244
10.1 二级市场的本质 245
10.1.1 什么是二级抵押市场 245
10.1.2 为什么存在二级抵押市场 246
10.2 抵押贷款相关证券 247
10.2.1 抵押贷款相关证券的特征 247
10.2.2 抵押贷款相关证券的类型 248
10.2.3 互换 254
10.2.4 抵押贷款相关证券的税收和会计问题 254
10.3 二级抵押市场机构和企业 256
10.3.1 联邦国民抵押贷款协会（FNMA） 257
10.3.2 政府国民抵押贷款协会（GNMA） 258
10.3.3 联邦住房贷款抵押公司（FHLMC） 261
10.3.4 联邦信贷机构 263
10.3.5 州和地方信贷机构 265
10.3.6 私营企业 265
10.4 发展二级抵押市场：年度小结 266
10.5 一级和二级抵押市场中资金的流动 270
10.6 政府资助企业的管理 276
11 抵押贷款证券估价 281
11.1 传统债务证券的估价 282
11.2 抵押贷款相关证券 285
11.2.1 传递 285
11.2.2 优先级／次级传递 299
11.2.3 抵押贷款支持债券 300
11.2.4 抵押贷款担保债务 302
11.2.5 仅利息证券和仅本金证券 309
11.2.6 浮动和逆浮动 313
11.2.7 运作权 314
11.2.8 抵押贷款组合的数据 316
11.3 抵押贷款相关证券中的价值创造 317
12 通过借款人资格审查、贷款担保和合同关系控制违约风险 324
12.1 借款人资格审查和贷款担保 325
12.1.1 违约理论 325
12.1.2 房地产的特征 328
12.1.3 借款人的特征 328
12.1.4 HUD/FHA标准 329
12.1.5 VA的借款人资格审查 330
12.1.6 合规传统贷款的资格审查 331
12.1.7 借款人资格审查的比较 332
12.2 住房贷款中的合同关系 333
12.2.1 本票 334
12.2.2 信托契据 338
13 贷款的发起、处理和交割 344
13.1 贷款处理 345
13.1.1 房地产评估 345
13.1.2 申请的分析 348
13.1.3 呈请保险 349
13.1.4 贷款交割 351
13.2 抵押银行业务 352
13.2.1 资金的来源 353
13.2.2 收入 354
14 抵押贷款违约保险、剥夺赎回权和产权保险 357
14.1 抵押贷款违约保险 358
14.1.1 政府保险 358
14.1.2 农村住房局 364
14.1.3 私营抵押贷款保险 364
14.2.1 剥夺赎回权 368
14.2 州剥夺赎回权法律 368
14.1.4 政府保险方案和私营保险方案的比较 368
14.2.2 违约风险、抵押贷款保险和州剥夺赎回权法律 373
14.3 产权保险 375
附录A FHA GPM方案 382
Ⅲ 商用房地产金融 387
15 价值、杠杆和资本结构 387
15.1 房地产投资的定价 388
15.1.1 基本理论 388
15.1.2 财务杠杆 389
15.2 债务和权益收益率——一个房地产案例 393
15.2.1 基本假定 396
15.2.2 年经营现金流 398
15.2.3 房地产的销售 398
15.2.4 现金流的价值 399
15.2.5 反对最优资本结构的观点 402
15.2.6 房地产债务融资中对MM假定的解释 404
15.2.7 使用贷款为房地产融资的一些实际问题 405
15.3 现实世界中的房地产投资 407
16 联邦税与房地产金融 414
16.1 房地产类型的划分 417
16.2 税盾 418
16.2.1 税收、现金流和折现率——一些例子 418
16.3 房地产税收条例 423
16.3.1 收入的界定 423
16.3.2 税金的确定 433
16.4 1986年《税收改革法案》对房地产投资的影响 440
16.5 房地产的延税置换 442
16.5.2 三方置换 443
16.5.1 基本要求 443
16.5.3 延期置换 444
16.5.4 补价 444
16.5.5 技术要求 444
16.6 分期付款销售融资 447
附录A 最低税额的税收优惠项目 456
17 商用房地产的资金来源 457
17.1 房地产债务融资 458
17.1.1 债券评估 458
17.1.2 债务资金的流动 460
17.1.3 商用房地产抵押贷款担保债务（CMOs）的进一步探讨 463
17.1.4 近年来债务融资的发展趋势 466
17.2 房地产权益融资 467
17.2.1 以证券融通权益资金 467
17.2.2 机构投资者 468
17.2.3 公共／私人合伙企业 474
17.2.4 寻找融资来源 474
18 取得、开发和建设融资 480
18.1.2 机构贷款人 482
18.1.1 土地贷款 482
18.1 土地取得 482
18.1.3 卖方的帮助 484
18.2 开发 486
18.3 建设 488
18.3.1 发放建设贷款 488
18.3.2 建设贷款承诺 489
18.3.3 建设贷款条款 490
18.3.4 建设贷款管理 491
18.3.5 贷款额和拨付额的确定 492
19 商用房地产的持久融资 509
19.1 长期固定利率贷款 510
19.2 标准长期固定利率贷款以外的选择 511
19.2.1 权益参与贷款 511
19.2.2 租赁还是拥有分析 518
19.2.3 租赁协议和售后回租协议 520
19.3 土地租约抵押贷款 531
19.4 信用融资 531
附录A 例2的支持表格 538
20 持有房地产并为其融资的所有权结构 539
20.1.1 独资 541
20.1 房地产所有权形式 541
20.1.2 公司形式所有权 542
20.1.3 合伙企业 543
20.1.4 房地产投资信托 544
20.2 房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的详细考察 544
20.2.1 房地产有限责任合伙企业 544
20.2.2 房地产投资信托 547
20.3 公司所有权形式与合伙人所有权形式的详细比较 554
21 投资组合中的房地产 565
Ⅳ 房地产金融专题 565
21.1 分散化的本质 566
21.1.1 分散化的好处 571
21.1.2 资产定价理论 574
21.2 跨类投资组合中的房地产 577
21.2.1 关于评估价格的问题 578
21.2.2 房地产数据的来源 579
21.2.3 房地产分散化的好处 580
21.3.1 房地产类型分散化 583
21.3 房地产内部的分散化 583
21.3.2 地理分散化 584
21.3.3 分散化的其他方法 585
附录A 资本资产定价模型推导——在原市场投资组合中加入一项资产 591
22 房地产金融中的责任、代理问题、欺诈和道德 592
22.1 贷款人的法律责任 593
22.1.1 危险废弃物处理 593
22.2 1992年4月环境保护局条例 600
22.2.1 最近的法庭判定 600
22.2.2 贷款人责任的风险管理 601
22.2.3 贷款人与反毒品斗争 602
22.2.4 贷款人／借款人关系产生的责任 603
22.2.5 贷款人责任的其他理论 608
22.2.6 对第三方的责任——破产法与代理法 611
22.3 破产与代理成本 612
22.3.1 破产法与“挤压”程序 613
22.3.2 实践中的考虑 614
22.4 道德、欺诈与代理成本 615
22.4.1 代理关系与抵押贷款保险 617
22.4.2 代理关系与近期储蓄机构倒闭 618
附录1 资金时间价值及相关概念的回顾 625
折现与复利计算（现在的和未来的） 625
折现和年金终值计算 628
计算周期不是1年时的折现与复利计算 631
附录2 缩略列表 682
附录3 如何使用本书附带的房地产金融软件 684
房地产金融的相关术语 692
人名索引 739
主题索引 746