上篇理论篇 3
1 土地市场与地价评估 3
1.1中国土地市场发展历程 3
1.1.1土地市场及管理体制建设回顾 3
1.1.2土地市场运行形态和特征 5
1.2中国城镇地价评估方法简介 7
1.2.1地价评估方法发展历程 7
1.2.2现行城市地价评估方法体系的特点与存在的问题 8
1.3土地市场与地价评估的关系 10
1.3.1土地市场发育程度对地价评估的影响 10
1.3.2土地市场发展与地价评估方法分析 12
2 地价评估理论 14
2.1地价评估概述 14
2.1.1地价的作用 14
2.1.2我国地价的特点 14
2.1.4合理确定地价内涵的方法 16
2.1.3地价内涵分析 16
2.1.5地价评估的内容和意义 18
2.2地租理论 21
2.2.1地租的形式和特点 21
2.2.2封建社会地租 21
2.2.3资本主义地租 22
2.2.4社会主义地租 25
2.3.1区位理论的含义 27
2.3区位理论 27
2.2.5地价与地租、地产市场的联系 27
2.3.2几种代表性的区位论 28
2.3.3影响区位的主要因素 34
2.4土地需求与供给理论 35
2.4.1土地的需求机制 35
2.4.2不同用途的土地需求 36
2.4.3土地的供给 44
3.1.1国外地价体系分析 53
3 地价体系建立研究 53
3.1国内外地价体系比较分析 53
3.1.2国内地价体系分析 55
3.2土地定级方法 57
3.2.1 土地分等定级的含义和类型 57
3.2.2土地分等定级方法原理 58
3.2.3土地分等定级程序和方法 60
3.3基准地价体系的建立 64
3.3.1基准地价的研究背景 64
3.3.2基准地价评估的概况 64
3.3.3基准地价内涵的界定 65
3.3.4基准条件的界定 66
3.4宗地地价体系的建立 66
3.4.1宗地地价体系建立的含义与依据 66
3.4.2宗地地价体系的内容 67
3.4.3宗地地价体系的作用 69
4.1.1成本法 70
4 基准地价的评估方法 70
4.1基准地价的传统评估方法 70
4.1.2 市场比较法 71
4.1.3 收益还原法 72
4.1.4剩余法 73
4.1.5路线价法 74
4.2基准地价评估方法创新 74
4.2.1评估方法创新 74
4.2.2 GIS空间缓冲分析的理论 75
5 宗地地价修正体系的建立 78
5.1宗地地价修正体系及方法确定 78
5.1.1宗地地价评估的原理 78
5.1.2宗地地价修正系数编制方法 78
5.1.3基准地价系数修正法的工作流程 79
5.2不同类型用地地价修正比较 80
6.1浦东新区概况 85
下篇实践篇 85
6 浦东新区基准地价概况 85
6.2浦东新区原基准地价体系存在的问题 86
7 基准地价评估方法的选择 88
7.1基准地价的内涵和基准条件 88
7.2基准地价的影响因素分析 89
7.2.1影响因素选取原则 89
7.2.2影响因素说明 89
7.2.3影响因素的类型 94
7.3.1方法的选取 95
7.3影响因素权重的确定 95
7.3.2各影响因素权重的确定 96
7.4基准地价评估方法的确定 97
7.4.1地产评估的理论基础 97
7.4.2基准地价评估的原则 98
7.4.3基准地价评估方法的进一步分析 99
8.1.2浦东新区基准地价评估的流程 101
8.1.1浦东基准地价评估的技术路线 101
8.1基准地价评估的技术路线和流程 101
8 浦东新区基准地价评估 101
8.2基准地价评估的基础资料准备 104
8.3成本构成分析 105
8.3.1土地价格的成本构成分析 105
8.3.2房屋价格的成本构成分析 108
8.4还原利率的确定 112
8.4.1通过年租金与地价比例确定还原利率，即“租售比法” 112
8.4.2用一年期的存款利率，综合土地投资风险、物价变动指数等确定还原利率 112
8.4.3土地还原利率和建筑物还原利率的计算 114
8.5住宅用地基准地价的评估 115
8.5.1新建商品房的样点的地价的剥离和基准化 116
8.5.2二手房地价的剥离和基准化 122
8.5.3样点地价数据检验 126
8.5.4土地定级和基准地价计算 126
8.6.1样点地价的计算 127
8.6综合和工业用地基准地价的评估 127
8.6.2样点地价修正 128
8.6.3样点检验与剔除 132
8.6.4商业和工业用地的基准地价计算 132
8.7宗地地价修正系数 134
8.7.1住宅用地地价修正系数 134
8.7.2商业用地地价修正系数 140
8.7.3办公用地地价修正系数 142
8.7.4工业用地地价修正系数 145
8.8浦东新区基准地价评估结果 147
9 专题研究 150
9.1房价和地价的相关性分析 150
9.1.1房价和地价关系的经济学分析 150
9.1.2房价和地价关系的测度 151
9.2住宅地价分布规律研究 153
9.2.1地价决定模型 153
9.2.2城市土地地价非均质空间扩散模型 154
9.2.3地价动态评估模型 155
9.3大城市基准地价比较分析 162
9.3.1基准地价内涵界定 162
9.3.2上海市浦东地区 162
9.3.3广州和深圳 163
9.3.4北京市 164
9.3.5武汉市区 165
9.3.6杭州市基准地价 165
9.3.7各城市基准地价差异分析 166
9.4地价动态监测体系研究——地价指数 168
9.4.1基准地价应用的局限性 168
9.4.2地价指数的理论 169
9.4.3地价指数体系的建立 170
9.4.4地价指数计算 170
参考文献 173