1 概述 1
1.1 深圳特区总体规划定位福田中心区 1
1.1.1 深圳历史沿革与特区城市中心的演变 1
1.1.2 特区总规及福田中心区规划萌芽 3
1.1.3 深圳三次总规准确定位福田中心区 5
1.2 福田中心区规划建设历程概述 11
1.2.1 中心区简介 11
1.2.2 中心区规划建设历程阶段划分 13
1.2.3 中心区开发建设进展 23
1.3 本书的研究目标、方法及创新内容 26
1.3.1 研究目标及意义 26
1.3.2 研究方法及内容 28
1.3.3 研究成果的创新内容 31
2 福田中心区开发建设机遇及优势 33
2.1 交通优势：深圳地铁、高铁从中心区接通香港 33
2.1.1 中心区开发机遇取决于多中心组团结构 33
2.1.2 深圳地铁接通香港，市场投资加快 35
2.1.3 高铁直通香港，有利于深港CBD功能互补 38
2.1.4 中心区位于公交走廊，开发成本降低 39
2.2 土地优势：统征、储备中心区土地 40
2.2.1 福田新市区统征土地 40
2.2.2 中心区五次储备用地 42
2.2.3 预留土地，等待市场建设时机 45
2.3 产业优势：中心区第三产业的形成与金融集聚 47
2.3.1 香港经济转型与深圳发展机遇 47
2.3.2 深圳三次产业转型与中心区开发机遇 50
2.3.3 金融产业集聚实现福田中心区功能定位 53
3 福田中心区开发建设管理模式 61
3.1 国内外新区开发建设管理模式比较研究 61
3.1.1 巴黎拉·德方斯CBD建管模式 61
3.1.2 伦敦道克兰码头区CBD建设模式 62
3.1.3 柏林波茨坦广场重建的CBD建设模式 65
3.1.4 国内CBD开发建设的四种模式 67
3.2 福田中心区开发建设管理机构 70
3.2.1 管理机构发展三阶段 70
3.2.2 机构长期稳定是中心区成功建设运行的保证 72
3.3 福田中心区土地一次开发模式 73
3.3.1 深圳特区不同时期的土地开发模式 73
3.3.2 中心区土地开发模式与深圳土地制度改革 76
3.3.3 中心区土地一次开发模式探索和经验教训 79
3.3.4 政府与市场对中心区的投资 83
3.4 福田中心区土地出让管理模式 88
3.4.1 中心区土地出让策略的探索 88
3.4.2 中心区土地出让模式的探索 89
3.4.3 中心区土地出让的经验教训 92
4 福田中心区规划编制及实施成效研究 97
4.1 福田中心区规划编制的实证研究 97
4.1.1 概念规划的连续编制 97
4.1.2 详规方案的明智选择 101
4.1.3 专项规划的深入展开 102
4.1.4 城市建筑五要素在中心区的成功实践 106
4.2 福田中心区规划实施的实证研究 117
4.2.1 法定图则的实践与思考 117
4.2.2 中轴线二层步行系统从整体到分段实施 122
4.2.3 市民广场从整体到分块拼接实施 127
4.2.4 水晶岛规划实施 134
4.3 福田中心区规划建设的经验教训 135
4.3.1 规划定位准确，实现金融功能 135
4.3.2 弹性规划推进中心区可持续发展 136
4.3.3 交通规划理念超前，实施过程锦上添花 137
4.3.4 城市设计成功实施的三要素 140
5 创新中心区规划编制及实施的理论模式 149
5.1 创新中心区详规管理模式的途径及目标 149
5.1.1 起因：“详规实施难” 149
5.1.2 思路：分清政府与市场的分工界线 152
5.1.3 方法：控规管政府公共产品，修规满足市场需求 153
5.1.4 目标：控规整体长期稳定，修规局部适应变化 154
5.2 创新中心区三阶段规划编制内容“六六八”理论 158
5.2.1 第一阶段：概念规划——六个网络系统 158
5.2.2 第二阶段：控规——六项刚性内容 160
5.2.3 第三阶段：修规——八项实施内容 163
5.3 创新中心区规划实施的理论模式 167
5.3.1 创造规划实施管理的长期连续模式 167
5.3.2 “控规总规划师”负责制 170
5.3.3 城市设计“协调建筑师”制度 171
6 福田中心区规划建设成就及评价 175
6.1 福田中心区规划建设的成就及初步评价 175
6.1.1 建成五代商务办公楼 175
6.1.2 中心区建成情况统计 180
6.1.3 中心区规划建设的初步评价 182
6.1.4 规划建设成功的因素 187
6.2 福田中心区经济评价 189
6.2.1 中心区政府投资与市场投资比例分析 189
6.2.2 中心区土地出让价格趋势分析 190
6.2.3 中心区房地产价格趋势分析 190
6.2.4 中心区房地产租金趋势及空置率分析 191
6.2.5 中心区经济效益分析 193
6.3 福田中心区未来展望 195
6.3.1 从CBD到CAZ的必然过程 196
6.3.2 将成为国内重要的金融中心 200
6.3.3 将成为深港区域性金融中心的组成部分 201
6.3.4 需要精心维护管理中心区 202
6.4 结语 207
附录 深圳福田中心区城市规划建设三十年记事（1980—2010年） 208
参考文献 271
后记 276