第一章 物业经营管理概述 1
第一节 物业经营管理的概念 1
一、物业经营管理的内涵 1
二、物业经营管理活动的管理对象 2
三、物业经营管理服务的目标 6
四、物业经营管理企业 8
第二节 物业经营管理的层次与工作内容 9
一、物业经营管理的层次 9
二、物业经营管理不同层次之间的关系 10
三、物业经营管理中的战略性工作 12
四、物业经营管理的常规工作 14
复习思考题 19
第二章 房地产投资及其区位选择 20
第一节 房地产投资 20
一、房地产投资的概念 20
二、房地产投资的形式 20
三、房地产投资的特性 22
四、房地产投资的利弊 25
第二节 房地产投资的风险 26
一、房地产投资风险的基本概念 27
二、系统风险 28
三、个别风险 31
四、风险对房地产投资决策的影响 32
第三节 房地产投资区位的选择 33
一、区位的含义 33
二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 35
复习思考题 37
第三章 房地产投资分析技术 38
第一节 投资分析的基本概念 38
一、现金流量 38
二、现金流量图 38
三、房地产置业投资 40
四、房地产置业投资的现金流量 40
第二节 现值与现值计算 43
一、资金的时间价值 43
二、利息与利率 44
三、单利计息与复利计息 45
四、名义利率与实际利率 46
五、复利计算公式与系数 47
六、复利系数的应用 50
第三节 设备更新中的经济分析 52
一、设备更新的原因与特点 52
二、设备经济寿命的确定 54
三、物业管理中的设备更新问题 56
第四节 房地产投资财务评价指标 57
一、投资回收与投资回报 57
二、财务评价指标体系 58
三、盈利指标计算方法 58
四、清偿能力指标计算方法 62
五、财务评价指标计算实例 63
第五节 某出租公寓项目投资分析案例 67
一、项目概况 67
二、规划设计和建造标准 68
三、购买投资和运营费用分析 70
四、财务评价 72
复习思考题 73
第四章 收益性物业价值评估 74
第一节 收益性物业的概念 74
第二节 收益性物业价格的概念和特征 75
一、物业价格的概念和形成条件 75
二、物业价格的形成条件 75
三、物业价格的特征 76
第三节 收益性物业价值和价格的种类 77
一、使用价值和交换价值 77
二、投资价值和市场价值 78
三、成交价格、市场价格和理论价格 79
四、总价格和单位价格 80
五、实际价格和名义价格 81
六、现房价格和期房价格 82
七、起价、标价、成交价和均价 83
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 84
九、买卖价格、租赁价格 85
十、市场调节价、政府指导价和政府定价 86
十一、原始价值、账面价值、市场价值 86
第四节 影响收益性物业价格的因素 87
一、物业价格的影响因素概述 87
二、人口因素 88
三、居民收入因素 89
四、物价因素 90
五、利率因素 90
六、汇率因素 91
七、物业税收因素 91
八、城市规划因素 92
九、交通管制因素 92
十、心理因素 92
第五节 收益性物业估价的基本方法 93
一、市场法 93
二、成本法 101
三、收益法 110
复习思考题 118
第五章 房地产市场与市场分析 120
第一节 房地产市场概述 120
一、房地产市场的概念 120
二、房地产市场的运行环境 120
三、推动房地产市场转变的社会经济力量 121
第二节 房地产市场的供求关系 122
一、房地产市场的需求 122
二、房地产市场的供给 123
三、房地产市场的机制 125
第三节 房地产市场结构与市场指标 126
一、房地产市场结构 126
二、房地产市场细分 127
三、房地产市场指标 129
第四节 房地产市场的特性与功能 132
一、房地产市场的特性 132
二、房地产市场的功能 133
三、房地产市场的政府干预 135
第五节 房地产市场分析 139
一、房地产市场分析的概念与作用 139
二、房地产市场分析的内容 141
第六节 物业经营管理计划 144
一、物业经营管理计划的概念 144
二、编制物业经营管理计划的基础工作 145
三、构造物业管理方案 148
四、物业管理计划中的预算技术 150
复习思考题 153
第六章 租赁管理 155
第一节 物业租赁概述 155
一、物业租赁及其特征 155
二、物业租赁的分类 156
三、物业租赁管理模式 159
四、房屋租赁的行政管理 160
第二节 租赁管理与租赁方案 162
一、租赁管理的概念与内容 162
二、租赁方案与策略 162
三、租户选择 165
四、租金确定与调整 165
五、租约谈判与签约管理 166
六、租赁管理中的市场营销 167
第三节 房屋租赁合同 168
一、房屋租赁合同的概念和法律特征 168
二、房屋租赁合同的基本条款 170
第四节 租户关系管理 175
一、客户关系管理理论简介 176
二、租赁管理中的租户关系管理 179
复习思考题 180
第七章 成本管理 182
第一节 物业管理中的成本及其分类 182
一、物业管理中的成本 182
二、物业管理成本的分类 184
第二节 成本估算方法 187
一、成本估算的目的 187
二、主要成本项目的估算方法 188
三、成本估算结果汇总 194
第三节 成本预算 194
一、成本预算的意义与要求 194
二、成本预算的编制方法 196
三、成本预算的编制程序 198
第四节 成本控制 200
一、成本控制的含义与分类 200
二、成本控制的原则与程序 202
三、成本控制的组织体系 204
四、成本的日常管理 205
复习思考题 206
第八章 合同与风险管理 207
第一节 物业管理中的主要合同类型 207
一、合同的概念 207
二、物业管理活动中主要的合同类型 207
三、物业管理合同的构成要素 208
第二节 物业服务合同 209
一、物业服务合同的类型 209
二、物业服务合同的特征 212
三、物业服务合同的主要内容 212
四、物业服务合同的签订要点 214
第三节 招标投标阶段的合同管理 218
一、物业管理招投标概述 219
二、物业管理招标 220
三、物业管理投标 223
四、物业管理企业投标的关键事项 226
第四节 风险管理理论 227
一、风险理论 227
二、风险管理理论 229
第五节 保险与物业保险 230
一、保险的概念 230
二、保险合同概述 231
三、物业保险的目的 236
四、物业保险的主要险种 236
五、物业管理中的投保决策 241
复习思考题 242
第九章 财务管理与绩效评价 243
第一节 财务管理概述 243
一、财务管理对象 243
二、财务管理目标 245
三、财务管理的内容 248
四、财务管理的手段 251
第二节 财务报告分析 252
一、财务报告的构成与内容 252
二、财务报告分析的概念与形式 256
三、财务报告分析的主要方法 259
四、财务报告分析的一般过程 261
第三节 物业管理绩效评价 262
一、物业管理绩效评价的概念与意义 262
二、物业管理绩效评价的类型 264
三、物业管理绩效评价的基本要素 265
四、物业管理绩效评价的指标体系 266
五、物业管理绩效评价的标准 279
六、物业管理绩效评价结果与报告 280
第四节 绩效评价的主要方法 281
一、功效系数法 281
二、综合分析判断法 283
三、定量和定性相结合计分法 284
第五节 物业管理报告 285
一、物业管理报告及其类型 285
二、物业管理报告的构成与内容 287
三、编写物业管理报告的注意事项 288
四、物业管理报告的公布或送达 290
五、物业管理报告示例 290
复习思考题 300
第十章 写字楼物业经营管理 302
第一节 写字楼及写字楼物业管理 302
一、写字楼物业的特点 302
二、影响写字楼分类的因素 303
三、写字楼物业管理的目标 308
四、写字楼物业管理的工作模式 309
五、写字楼物业管理的内容 311
六、写字楼管理中的策略 312
第二节 写字楼租赁管理 314
一、写字楼的租户选择 314
二、写字楼租金的确定与调整 316
三、写字楼的租约制定 318
第三节 写字楼安全与风险管理 320
一、写字楼安全管理 320
二、写字楼风险管理 323
三、写字楼的物业保险 325
第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价 326
一、物业管理企业的选择标准 326
二、物业管理工作的评价 326
三、写字楼物业经营管理的绩效评价 327
复习思考题 328
第十一章 零售商业物业经营管理 329
第一节 零售商业物业及其分类 329
一、零售商业物业简介 329
二、零售商业物业的发展简史 329
三、零售商业物业经营管理的内容 331
四、零售商业物业经营管理的类型 332
第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理 333
一、选址与规划 333
二、经营与运作 335
第三节 零售商业物业的租赁管理 337
一、租户选择 337
二、租金确定与调整 340
三、租约制定 342
第四节 零售商业物业的现场管理 344
一、策略与计划 344
二、管理范围 350
三、管理目标 350
第五节 风险与安全管理 350
一、零售商业物业管理的风险及其防护 350
二、零售商业物业管理中的安全管理 353
第六节 零售商业物业管理案例 354
一、基本情况 354
二、案例点评 356
三、经验与教训 357
复习思考题 358
第十二章 物业经营管理的未来发展 359
第一节 房地产组合投资管理 359
一、房地产组合投资管理的概念 359
二、组合投资管理的内容与步骤 360
三、组合投资理论在房地产领域的应用 362
第二节 大型企业物业资产管理 363
一、企业物业资产及其管理 363
二、大型企业物业资产管理 364
三、企业物业资产管理信息系统 368
第三节 设施管理 368
一、基本概念 369
二、设施经理与设施管理的主要内容 369
三、设施管理在我国的发展现状 373
四、设施管理的发展 374
第四节 不良物业资产管理 374
一、不良资产与不良物业资产 375
二、不良物业资产形成的原因及过程 376
三、不良物业资产处置的目标和原则 377
四、不良物业资产管理 378
五、不良物业资产管理的配套服务 380
第五节 可持续的物业管理 381
一、可持续发展的基本概念 381
二、可持续发展与物业管理 383
第六节 新技术应用带来的变革 385
一、物业管理信息系统 386
二、物业管理信息系统的建立与应用 387
三、智能化小区管理 388
复习思考题 389