第1章 绪论 1
1.1引言 1
1.2研究的基本框架和主要内容 4
第2章 基本理论 10
2.1个人行为假定 10
2.2家庭和儒家文化 13
2.3产权与交易成本 17
2.4外部性 23
2.5集体行动理论 24
2.6合作理论 28
2.7评价标准 31
第3章 物业管理市场化的前因后果 40
3.1住房制度改革与物业管理市场化 40
3.2物业管理市场化的后果 54
3.2.1物业管理的经济与社会贡献 54
3.2.2物业管理过程中的问题 57
第4章 物业管理问题调查与结果分析 61
4.1物业管理问题的调查内容和结果汇总 61
4.2物业管理问题的总体分析 68
第5章 物业管理服务的相关交易和权益分布 73
5.1物业相关交易概述 74
5.1.1房地产开发流程与相关交易 74
5.1.2交易相关者和交易状态 74
5.2伴随交易的物业权益重分布 76
5.2.1政府与开发商之间的交易 76
5.2.2开发建设阶段的相关交易 85
5.2.3开发商与购房者（业主）之间的交易 86
5.2.4开发商与物业公司之间的交易 95
5.2.5业主与物业相关服务公司之间的交易 97
5.2.6业主间的交易 99
5.2.7物业交易中的其他相关者 100
第6章 物业管理相关者权益关系理论框架 102
6.1产权与外部性 103
6.2外部性、计量与连锁反应 109
6.2.1经济理论中的外部性 110
6.2.2外部性的特征、类别与演进 113
6.2.3外部性的计量 116
6.2.4外部性的连锁反应 125
6.3产权与外部性的关系 126
6.3.1一个演进模型 126
6.3.2横截面上财产用途的产权与潜在的外部性 130
6.3.3土地纵向演进的产权与外部性系列 134
6.3.4外部性的产权 137
6.3.5产权与外部性关系：一个小结 140
6.4物业权益纠纷、外部性及其处置方式 141
6.4.1两块毗邻土地所有者之间的权益纠纷 141
6.4.2房屋建设和使用过程中的产权与外部性 144
第7章 物业管理相关交易的产权安排 148
7.1《中华人民共和国物权法》中有关物业产权的安排 149
7.2政府与开发商之间的产权安排 150
7.2.1土地使用权交易中有待明晰的产权 151
7.2.2土地使用权交易中的产权完善 156
7.2.3许可证交易中的产权 161
7.3开发商与购房者（业主）之间的产权安排 165
7.3.1开发商和购房者间的产权模型 165
7.3.2商品房交易中有待清晰的产权 166
7.3.3商品房交易中相关物业产权安排的建议 168
7.3.4界定小区物业产权的方式 175
7.3.5业主产权的行使限制 177
第8章 物业管理中的合作 183
8.1合作理论与物业管理中的合作关系 183
8.1.1合作的缘由与形式 184
8.1.2博弈论对合作的解释 186
8.1.3物业管理中的合作关系 189
8.2物业管理中的合作现状 190
8.2.1开发商与物业服务企业间的合作现状 190
8.2.2业主与物业服务企业间的合作现状 191
8.2.3业主与地方政府间的合作现状 194
8.2.4业主间的合作现状 195
8.3基于博弈论的合作模型 197
8.4物业管理服务中的合作案例 200
8.4.1百步亭社区管理概况 201
8.4.2社区管理服务的生产 202
8.4.3监督者与队员的激励 204
8.4.4党政机构、企业和居民之间的合作 206
8.4.5社区管理服务的制度安排 211
8.5物业管理服务的合作供给 215
8.5.1合作的成本 215
8.5.2物业管理服务的供给方式选择 219
8.6传统文化和道德约束对合作的维系 222
8.6.1中国传统文化的特点 222
8.6.2传统文化的现代借鉴与融合 223
第9章 业主集体行动 227
9.1集体行动问题 229
9.2集体行动的可能性与问题的解 234
9.2.1联合提供共用物品的可能性 235
9.2.2私人提供公共物品的可能性 238
9.2.3制度对集体物品供给的激励 240
9.2.4强制与集体行动 244
9.3业主特征、经济计量与业主集体行动 246
9.3.1业主特征和业主的经济计量 246
9.3.2业主集体行动的规模经济与决策成本 253
9.4开发商对业主集体行动的影响 255
9.4.1开发商售房与业主集体的形成 257
9.4.2《临时业主公约》与开发商的“中心代理人”地位 258
9.4.3开发商的选择 262
9.5物业公司与业主集体行动 264
9.5.1作为开发商下属的物业管理部门或公司 264
9.5.2接受开发商委托的社会化物业公司 266
第10章 业主组织与制度安排 272
10.1制度治理的理论框架 273
10.1.1制度、制度层级与分析层次 273
10.1.2制度对共有资源（共有建筑物）治理的概念框架 276
10.2制度与业主组织形成 280
10.2.1业主与制度确认 280
10.2.2业主组织成立的制度安排 282
10.2.3业主组织形成的制度比较 287
10.3业主委员会职权安排与现有法规的对接 297
10.4业主委员会的运作与制度创新 300
第11章 业主权益分布与投票规则选择 307
11.1抑制业主间财富转移的投票规则 309
11.1.1基本模型 309
11.1.2 R1和R2情形下的财富转移问题 310
11.1.3补偿与协调 311
11.2选票分配规则对决策成本的影响 312
11.2.1决议形成成本 312
11.2.2讨价还价成本 314
11.3投票决定规则与决策成本 315
11.3.1一致同意时的讨价还价成本 315
11.3.2投票决定规则、集体规模与讨价还价成本 317
11.4基于业主特征、服务收益的投票规则选择 320
11.4.1基本模型 321
11.4.2物业面积（投资）差异与投票规则选择 323
11.4.3物业自然特征差异与投票规则选择 326
11.4.4业主偏好差异与投票规则选择 328
11.5投票规则对物业投资的影响 330
11.5.1基本模型 330
11.5.2投票权分配规则对物业投资的影响 334
11.5.3双重计票规则对物业投资的激励 336
第12章 物业管理市场化的权益关系协调机制 339
12.1开发商和业主的权益关系协调 339
12.1.1投票规则与决策过程 340
12.1.2购房阶段的一致同意 341
12.1.3合约履行阶段的权益纠纷 342
12.1.4权益关系协调：开发商的市场化方法 345
12.1.5投票规则给出的制度协调 346
12.2业主间的权益关系协调 350
12.2.1单个业主在业主集体中的权重 351
12.2.2费用分摊、收益分布与投票规则选择 353
12.2.3综合与拓展 359
12.2.4费用分摊的产权模型 362
12.3物业服务的内容、标准和价格确立 364
12.4建立物业服务交易的招投标制度 367
12.4.1物业管理服务招投标工作程序 367
12.4.2评标办法和运作要点 369
12.4.3评标工作阶段和工作内容 371
12.5业主委员会与居民委员会的关系协调 374
12.5.1不同点 374
12.5.2交叉点或叠合面 377
12.5.3冲突与制度协调 380
12.5.4谁领导谁？ 382
12.5.5未来走向与政策建议 391
12.6小区物业管理与社区管理的整合机制 396
第13章 主要结论和有待研究的问题 398
13.1主要结论 398
13.2有待研究的问题 403
参考文献 404
附表1物业管理问题调查表 425