第一章 房地产企业所得税专项检查查前准备 1
第一节 房地产企业所得税专项检查概述 1
一、专项检查历时10年 1
二、房地产企业所得税专项检查发现的问题 2
三、持续跟进房地产税收专项检查 5
四、房地产企业所得税专项检查的政策依据 5
五、房地产企业所得税专项检查工作组织 11
第二节 房地产业税收专项检查资料准备与技术准备 13
一、准备工作步骤 13
二、查前信息收集 14
三、查前案头分析 16
第三节 房地产企业纳税分析 17
一、综合性指标分析 17
二、税收负担分析 20
三、开发项目的纳税分析 20
第四节 财务报表涉税分析技术及应用 21
一、涉税分析概述 21
二、资产负债表分析技术及应用 34
三、利润表分析技术及应用 40
四、现金流量表分析技术及应用 45
五、注意问题 49
第五节 报表综合分析技巧示例 51
一、示例一：利用固定资产相关账户资料进行评估 51
二、示例二：利用存货变动率和总资产周转率进行评估 51
三、示例三：利用毛利率和销售额变动率进行评估 51
第六节 税务检查方法 52
一、全查法和抽查法 52
二、顺查法和逆查法 53
三、联系查法和侧面查法 53
四、比较分析法和控制计算法 54
五、专项盘存检查方法 54
六、调查方法 54
七、税务稽查方法综合应用经典案例分析 55
《房地产企业所得税专项检查查前准备》同步练习 60
第二章 房地产企业所得税收入的检查 63
第一节 收入的构成及检查内容 63
一、收入的构成 63
二、收入检查的内容 64
第二节 未完工开发产品销售收入的检查 64
一、政策依据 64
二、关于预售收入确认的政策（变化）回顾 65
三、预售收入测算 67
四、预售收入方面存在的主要问题 67
五、检查方法 67
第三节 完工标准的检查 69
一、政策依据 70
二、存在的问题 70
三、检查方法 70
第四节 实际销售收入的检查 71
一、政策依据 71
二、收入测算 72
三、检查方法 72
第五节 视同销售收入的检查 75
一、政策依据 75
二、检查方法 76
第六节 租金收入及预租收入的检查 78
一、政策依据 78
二、检查方法 79
第七节 特殊收入的检查 79
一、以物抵债的检查 79
二、合作建房的检查 81
三、股权转让收入的检查 81
四、违建设施的检查 84
五、代建工程的检查 84
六、假按揭的检查 85
七、更名费、违约金等其他收入的检查 86
第八节 综合案例分析一——某房地产公司隐瞒销售收入的税务稽查案例 87
一、案件背景 87
二、检查过程与检查方法 88
三、案件分析 90
四、违法事实及定性处理 91
五、启示与思考 93
六、几点建议 94
第九节 综合案例分析二——某房地产公司隐瞒多方收入的税务稽查案例 94
一、案件背景 94
二、检查过程及发现的问题 94
三、定性处理及结果 96
《房地产企业所得税收入的检查》同步练习 96
第三章 房地产企业土地征用费的检查 101
第一节 土地分类、土地成本及取得方式 101
一、土地分类 101
二、土地成本的内容 102
三、土地的取得方式 103
第二节 土地成本的政策依据与会计核算 103
一、政策依据 103
二、土地成本的会计核算 105
第三节 土地成本的确认与分析 108
一、无偿划拨土地成本的确认 108
二、以协议方式出让土地成本的确定 108
三、土地投资入股成本的确认 108
四、参加拍卖土地成本的确认 110
五、股权收购方式取得土地成本的确认 110
六、以房换地土地成本的确认 110
第四节 土地成本的分摊方法 110
一、土地成本分摊方法分类 110
二、土地成本分摊举例 112
第五节 土地成本的检查内容与方法 114
一、土地成本的检查内容 114
二、土地成本的检查方法 115
《房地产企业土地征用费的检查》同步练习 116
第四章 房地产企业拆迁补偿支出的检查 118
第一节 拆迁补偿概述与流程 118
一、拆迁补偿方式 119
二、毛地与净地及出让步骤 119
三、拆迁补偿流程 120
第二节 拆迁补偿财税政策 122
一、拆迁补偿安置中涉及的主要税种 122
二、政策性搬迁政策比较分析 123
三、其他相关税收政策分析 124
第三节 拆迁补偿的会计制度及会计处理 127
一、财务管理制度 127
二、拆迁还房的账务处理 127
第四节 拆迁补偿费税务处理 128
一、城市房屋拆迁货币补偿案例分析 128
二、城市房屋拆迁产权调换补偿案例分析 130
第五节 回迁房项目的会计核算和税务处理 134
第六节 拆迁补偿税务检查 142
一、拆迁补偿税务检查的重点内容 142
二、拆迁补偿检查的注意事项 142
《房地产企业拆迁补偿支出的检查》同步练习 142
第五章 房地产企业前期工程费的检查 145
第一节 前期工程费组成内容及收费标准 145
一、前期工程费组成内容 145
二、前期费用费率及流程 146
第二节 会计处理和检查的政策依据 149
一、会计处理 149
二、政策依据 150
第三节 审核重点及检查方法 150
一、审核重点内容 150
二、检查方法 152
三、检查案例 153
《房地产企业前期工程费的检查》同步练习 159
第六章 房地产企业基础设施费的检查 161
第一节 基础设施费组成内容及收费标准 161
一、基础设施费组成内容 161
二、收费标准 162
第二节 会计处理及检查的政策依据 163
一、账务处理 163
二、检查的政策依据 163
第三节 审核重点及检查方法 164
一、审核内容 164
二、审核重点 164
三、检查方法 164
四、检查案例 165
《房地产企业基础设施费的检查》同步练习 168
第七章 房地产企业建筑安装费的检查 171
第一节 建安工程费组成内容 171
一、建安工程费组成内容（细目） 171
二、工程造价 172
三、工程造价计价 175
第二节 政策依据与会计核算 178
一、政策依据 178
二、建筑安装工程费的核算程序 178
三、会计核算举例 179
第三节 检查注意问题与涉税审核分析 181
一、检查注意问题 181
二、建安成本审核分析 182
第四节 建安成本的检查方法及案例分析 190
一、检查策略 190
二、企业所得税的检查方法 191
三、土地增值税的审核方法 191
四、房地产公司建安成本的典型检查案例分析 192
《房地产企业建筑安装费的检查》同步练习 195
第八章 房地产企业公共配套设施费的检查 202
第一节 房地产企业配套设施概述 202
一、房地产配套设施种类及其归集 202
二、政策依据 203
三、房地产企业公共配套设施预提费用计算表设计 204
第二节 地下车库成本费用处理 205
一、问题的提出 205
二、政策依据 206
三、地下车库的性质和权属 206
四、非人防地下车位的成本处理 206
五、人防工程涉税处理 207
第三节 会所的涉税处理 212
一、会所的权属 212
二、会所的使用 212
三、会所开发成本的会计核算 213
四、会所自用的涉税处理 214
五、会所的税务检查 215
第四节 幼儿园的涉税处理 215
一、问题的提出 215
二、政策依据 216
三、问题分析 216
四、案例点评 217
第五节 检查方法 220
《房地产企业公共配套设施费的检查》同步练习 221
第九章 房地产企业开发间接费的检查 225
第一节 开发间接费组成内容及财税政策 225
一、组成内容 225
二、政策依据 226
第二节 开发间接费列支范围的界限及税务处理 227
一、费用的划分及分摊 227
二、税会差异协调 229
三、具体项目涉税处理 229
第三节 开发间接费的检查方法 231
一、检查内容 231
二、检查方法 232
《房地产企业开发间接费的检查》同步练习 238
第十章 房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查 240
第一节 税金税前扣除 240
一、政策依据 240
二、与转让房地产有关的税金检查 241
第二节 资产损失税前扣除 242
一、政策依据 242
二、检查方法 244
第三节 企业所得税税收优惠的检查 249
一、政策依据 249
二、经济适用房企业所得税税收优惠 249
三、售后回购的税收优惠 250
四、融资性售后回租的税收优惠 251
五、合作建房税收优惠的检查 253
第四节 核定征收的检查 255
一、政策依据 255
二、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题 255
三、核定征收企业改为查账征收的企业所得税处理 256
第五节 关联交易的涉税检查 258
一、避税链关联交易形式 258
二、关联方交易行为的审核 259
第六节 预计毛利计入当期的应纳税所得额的检查 259
一、政策依据 259
二、计税毛利与实际毛利的纳税调整 260
三、房地产企业进行例行汇算清缴的稽查 262
《房地产企业税金、资产损失税前扣除及税收优惠的检查》同步练习 264
第十一章 房地产企业期间费用的检查 269
第一节 期间费用的范围 269
一、销售费用 269
二、管理费用 269
三、财务费用 270
第二节 期间费用的检查 270
一、保证金的检查 270
二、手续费或佣金的检查 270
三、业务招待费的检查 272
四、工资薪金的检查 274
五、应付福利费的检查 276
六、工会经费的检查 277
七、职工教育经费的检查 278
八、捐赠支出与赞助支出的检查 280
九、企业借款费用的检查 283
十、服务费、管理费的检查 287
十一、广告费、业务宣传费的检查 289
十二、固定资产租赁费的检查 290
十三、差旅费、会议费、董事会费的检查 293
十四、减值准备的检查 294
《房地产企业期间费用的检查》同步练习 295
第十二章 房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析 300
第一节 行业生产经营流程 300
一、注册登记 300
二、取得土地 301
三、立项与规划 301
四、建筑施工 301
五、销售管理 301
六、产权办理 302
第二节 下户前准备工作 304
一、入户检查应掌握的基本情况 304
二、入户检查时应全面掌握有关资料 304
第三节 财务报表风险识别 306
一、流动资产类 306
二、长期投资类 307
三、固定资产类 307
四、流动负债类 307
五、所有者权益类 308
六、损益类 308
第四节 房地产开发成本项目 309
一、成本项目构成 309
二、计税成本对象的确定原则 310
三、成本分配方法 310
第五节 通过风险预警和风险识别筛选税务检查对象 312
一、指标一：销售收入差异率 312
二、指标二：建筑安装工程费单位成本差异率 313
三、指标三：机会指标 315
四、25类容易出现的问题及注意事项 317
第六节 税务检查的主要内容 318
一、经营收入类检查的主要内容 318
二、成本费用类检查的主要内容 320
三、其他涉税问题检查的主要内容 321
第七节 账内发现问题的途径 321
一、预售收入发现问题的检查途径 321
二、视同买断方式发现问题的检查途径 322
三、代收款项的检查途径 324
四、成本扣除项目发现问题的检查途径 326
五、开发费用的检查途径 327
第八节 账外发现问题的途径 332
一、厘清检查思路 332
二、检查方法与途径 332
第九节 检查之后的税务处理 335
第十节 常见涉税问题及核查方法 341
一、计税收入类 341
二、成本费用类 344
《房地产企业所得税专项检查方法综述及案例分析》同步练习 347
附录一 关于加强企业所得税后续管理的指导意见 352
附录二 对《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的解读 356
附录三 房地产企业所得税汇算清缴查账报告模板 368
附录四 房地产行业自查提纲 372
附录五 建筑安装业自查提纲 378
附录六 企业产品成本核算制度（试行） 382