引言 1
第一章 非公共利益利用集体土地机制的正当性 14
第一节 非公共利益利用集体土地机制的理论依据 14
一、土地发展权理论 15
二、社会转型理论 20
三、制度变迁理论 31
第二节 非公共利益利用集体土地机制的立法依据 37
一、宪法依据 38
二、物权法依据 43
三、新重农主义政策 48
第二章 非公共利益利用集体土地机制的制度障碍 54
第一节 集体土地所有权的主体虚位 54
一、集体土地所有权主体的沿革 55
二、集体土地所有权主体的规范 60
三、集体土地所有权主体的定位 66
第二节 集体建设用地取得的非市场化 70
一、宅基地使用权取得的非市场化 70
二、乡镇企业建设用地取得的非市场化 80
第三节 集体土地物权登记的不完善 85
一、集体土地物权登记的现状 85
二、集体土地物权登记的完善 88
第三章 集体经营性建设用地的出让机制 94
第一节 集体经营性建设用地出让的政策考察 95
一、集体土地征收中的公共利益 95
二、非公共利益利用集体土地的现状 106
三、集体经营性建设用地出让政策的形成 110
第二节 集体经营性建设用地出让的个案实践 114
一、四川试点 114
二、广东试点 117
三、湖北试点 120
第三节 集体经营性建设用地出让的法律构建 122
一、集体经营性建设用地出让的立法 122
二、集体经营性建设用地出让的程序 128
三、集体经营性建设用地出让的内容 133
四、集体经营性建设用地出让的限制 138
第四章 集体经营性建设用地的出租机制 147
第一节 集体经营性建设用地出租的基本理论 147
一、集体经营性建设用地出租与出让的区分 148
二、集体经营性建设用地出租的地方立法 151
第二节 集体土地年租金模式 154
一、宜兴市的集体土地年租金模式 155
二、镇江市的集体土地年租金模式 156
第三节 集体土地建设租赁房模式 157
一、北京集体土地建设租赁房 158
二、上海集体土地建设租赁房 159
三、广州集体土地建设租赁房 160
第五章 集体经营性建设用地的入股机制 163
第一节 集体经营性建设用地入股的含义 163
一、土地承包经营权入股的不同解读 164
二、集体经营性建设用地入股的科学界定 166
第二节 入股公司 169
一、土地承包经营权入股公司 169
二、集体经营性建设用地入股公司 170
第三节 入股信托机构 174
一、土地承包经营权信托 175
二、集体经营性建设用地信托 179
第六章 宅基地使用权的利用机制 182
第一节 农村宅基地买卖的效力 183
一、农村宅基地买卖的历史沿革 183
二、农村宅基地买卖的法律规范 186
三、农村宅基地买卖的制度反思 188
四、农村宅基地买卖的司法政策 190
第二节“以宅基地换房”模式 196
一、天津“宅基地换房”模式 197
二、无锡“宅基地换房”模式 200
三、北京“宅基地换房”模式 202
第三节“宅基地和承包地同步改革”模式 204
一、成都的“双放弃”模式 205
二、嘉兴的“两分两换”模式 208
第四节“地票交易”模式 212
一、重庆“地票交易”模式 213
二、成都“地票交易”模式 219
第七章 土地承包经营权的利用机制 225
第一节 农地三权分离改革的逻辑悖论 225
一、土地权利与土地产权 226
二、土地所有权与土地经营权 229
三、土地承包权与土地经营权 231
第二节 农地三权分离改革的原因分析 233
一、农地流转的实践需求 233
二、权能分离的理论误导 234
三、制度创新的路径依赖 237
第三节 农地三权分离改革的制度构建 240
一、集体成员的成员权 240
二、新型农业经营主体的组织形态 243
三、新型农业经营主体的土地经营权 247
第四节 农村土地经营权的未来发展 249
一、农村土地经营权的性质 249
二、农村土地经营权的流转 252
三、农村土地经营权的立法 255
第八章 非公共利益利用集体土地的配套机制 259
第一节 健全城乡发展一体化机制 259
一、城乡二元户籍制度的取消 260
二、城乡一体的社会保障制度 267
第二节 健全集体土地规划机制 271
一、集体土地的利用规划 272
二、违反集体土地规划的效力 277
第三节 健全集体经济组织决策机制 281
一、集体经济组织的民主决策 281
二、违反集体民主决策程序的效力 285
结论 289
参考文献 301