第一章 宅基地使用权的福利性 1
一、宅基地使用权是否具有福利性 1
二、福利性的语义辨析 5
（一）福利性与无偿性 5
（二）福利性与身份性 6
（三）福利性与无期限性 8
（四）福利性与不可流转性 9
（五）福利性与私权性 10
三、福利性语境下的法律改进 12
（一）福利性允许一定条件下的有偿使用 12
（二）福利性要求法律对宅基地使用权主体进行更明确的规定 14
（三）福利性要求宅基地使用权的期限不能超出自然人终生范围 17
（四）福利性决定了宅基地使用权不能实现完全的市场流转 18
四、趋势、冲突与制度再生 21
第二章 宅基地使用权的市场流转性 22
一、权利演进：福利性的缘起 22
二、禁令转变：从禁止到限制 26
三、执行现状：市场化的冲击 30
（一）各地宅基地使用权流转的情况 30
（二）法院对宅基地使用权流转的处理 33
四、研究倾向：效率与农民利益 40
（一）宅基地流转有利于土地资源有效配置 40
（二）宅基地流转有利于农民的经济利益 42
（三）宅基地流转有利于城乡一体化 43
五、宅基地使用权流转困境的实质 45
（一）研究尚未解决的问题 45
（二）矛盾、困境与权利结构 47
六、结论：合理解决方案的必备要素 50
第三章 土地承包经营权的市场流转的困境 56
一、土地承包经营权市场流转立法分析 57
（一）家庭联产承包责任制阶段 57
（二）土地承包经营权作为债权的阶段 60
（三）土地承包经营权作为物权的阶段 63
二、土地承包经营权权属不清 65
三、土地承包经营权期限不明 68
（一）权利期限的政策变迁 68
（二）土地承包经营权政策的法制化 70
（三）关于权利期限与调地 72
四、土地承包经营权继承性不明 74
五、土地承包经营权流转实践问题 77
（一）土地承包经营流转实践中的受让人顾虑 77
（二）土地承包经营流转实践中的农民权益损害 79
（三）土地承包经营流转实践中的国家粮食安全 81
第四章 中国农村土地信托的基本法律问题 83
一、研究综述 83
二、信托的起源 86
三、信托与相关概念的区分 88
（一）信托与民事代理 89
（二）信托与行纪 89
（三）信托与第三人利益合同 90
（四）信托与股份投资关系 90
四、信托制度的价值 91
（一）缔约成本 91
（二）履约成本 92
（三）违约成本 92
五、信托财产的独立性 93
（一）信托财产的非继承性 93
（二）破产财产之排除 94
（三）强制执行之禁止 94
（四）抵消之禁止 95
（五）混同之限制 95
（六）信托财产的有限责任 95
六、信托不动产的善意取得 96
（一）委托人处分不动产的善意取得 96
（二）受托人违背信托目的处分不动产的善意取得 99
（三）信托不动产善意取得制度的构建 101
七、保护信托与信托保护 104
第五章 中国农村土地信托的成立与生效 107
一、土地信托的委托人 107
二、土地信托的信托财产 113
三、农村土地信托的合意 117
四、确定的受益人或特定目的 121
五、信托的生效 122
第六章 中国农村土地信托财产的归属 124
一、英美法上的信托财产归属与虚假信托 124
二、中国农村土地信托财产归受托人 127
第七章 中国农村土地信托的受益权 131
一、信托受益权的性质 131
二、农村土地信托受益权的归属 138
（一）宅基地使用权信托受益权限制 141
（二）土地承包经营权信托受益权限制 143
第八章 中国农村土地信托受托人 145
一、受托人的主体 146
（一）信托公司 147
（二）一般受托人 151
二、受托人的管理权限 154
三、谨慎管理义务 157
四、受托人的民事责任 160
（一）受托人对委托人的民事责任 161
（二）受托人对受益人的责任 163
（三）受托人对第三人的责任 166
第九章 中国农村土地信托的登记 168
一、农村土地登记制度 171
二、农村土地信托的登记机关 173
三、农村土地信托的登记义务人 176
四、农村土地信托登记的内容 178
五、农村土地信托登记的效力 181
第十章 中国农村土地信托的现状与推进 183
一、农村土地信托的现状 184
（一）以“土地信托”为名的非土地信托 184
（二）安徽宿州农村土地承包经营权信托 188
（三）山东青州农村土地承包经营权信托 189
二、农村土地使用权的主要问题 193
三、农村土地信托的基本原则 196
（一）利益引导与自愿原则 196
（二）制度性推进而非实体性推进 197
四、农村土地使用权信托的整体设计 199
（一）农村土地投资信托 199
（二）农村土地管理信托 202
五、农村土地使用权信托的风险与控制 202
（一）信用风险 203
（二）农村土地管理风险 206
（三）农村土地经营风险 207
附录一 中国宅基地使用权立法体系 210
一、宅基地所有权与宅基地使用权 210
二、宅基地使用权的主体 215
三、宅基地使用权的初始取得 217
四、宅基地使用权的面积 224
五、宅基地使用权的费用与时限 226
六、宅基地使用权的流转 228
七、宅基地使用权的登记 237
八、宅基地使用权的消灭 240
附录二 中国土地承包经营权立法体系 243
一、土地承包经营权的权利 243
二、土地的承包 248
三、土地承包经营权的流转 251
四、土地承包经营权的征收 254
五、土地承包经营权的登记 257
六、土地承包经营权的纠纷处理 259
七、农村土地的用途 262
八、土地承包经营权的继承 264
九、土地承包经营权的抵押 264
索引 266