第1章 绪论 1
1.1 研究背景及研究意义 1
1.1.1 研究的现实背景 1
1.1.2 研究的政策背景 2
1.1.3 研究意义 4
1.2 理论与文献综述 7
1.2.1 保障性住房供给的相关理论 7
1.2.2 文献综述 24
1.3 研究内容及创新点 40
1.3.1 研究内容 40
1.3.2 本书的主要创新 43
第2章 我国保障性住房供给缺失现状及影响 47
2.1 住房体制改革以来保障性住房政策演变 47
2.1.1 住房货币化改革起步阶段（1998～2003年） 48
2.1.2 高度市场化阶段（2003～2006年） 51
2.1.3 重提住房保障阶段（2007年至今） 52
2.2 保障性住房供给现状及其困境 53
2.2.1 廉租房 53
2.2.2 经济适用房 56
2.2.3 公租房 59
2.3 保障性住房供给缺失的不利影响 62
2.3.1 不利于公平正义的和谐社会构建 62
2.3.2 不利于抑制房价 63
2.3.3 不利于扩大内需 65
2.4 小结 70
第3章 保障性住房供给缺失的制度因素分析 72
3.1 基于二元化住房制度的保障性住房供给 73
3.1.1 住房的双重属性与二元化住房制度理念 73
3.1.2 二元化住房制度与住房政策精细化 74
3.1.3 二元化住房制度与新自由主义取向的住房政策冲突 76
3.2 过度市场化与公共住房制度缺失 77
3.2.1 住房政策过度市场化取向 77
3.2.2 公共住房政策目标模糊不利于长远规划 79
3.2.3 公共住房土地供给无保障 80
3.2.4 公共住房建设缺乏非营利住房机构参与 81
3.3 制度缺失与政府住房保障职责缺位 81
3.3.1 房价不是很好的博弈点 82
3.3.2 调结构不能漠视市场智慧 83
3.3.3 政府住房保障职责的回归 85
3.4 制度缺失与住房保障模式选择误区 86
3.4.1 “补砖头”、“补人头”与住房保障模式的扭曲 86
3.4.2 “补人头”优于“补砖头”：基于住房价格不变的效用分析模型 88
3.4.3 “补砖头”优于“补人头”：基于住房价格改变的效用分析模型 90
3.4.4 “补砖头”取向的住房保障模式选择 92
3.5 小结 93
第4章 保障性住房供给模式效率缺失分析 95
4.1 “市场失灵”、“政府失灵”与公共产品多中心治理 96
4.1.1 “市场失灵”与政府单一供给 96
4.1.2 “政府失灵”与公共产品民营化 98
4.1.3 多中心治理与公共产品供给多元化 100
4.2 单中心治理与保障性住房供给困境 102
4.2.1 供给主体单一，资金渠道狭窄 103
4.2.2 垄断特征显著，第三部门发展滞后 104
4.2.3 竞争机制缺乏，供给效率低下 106
4.2.4 监管机制缺乏，住房公平难以维护 108
4.3 基于多中心治理的保障性住房供给模式选择 108
4.3.1 政府主导型供给模式 109
4.3.2 市场主导型供给模式 111
4.3.3 社会（第三部门）主导型供给模式 112
4.3.4 多中心治理变革中的政府职能边界 115
4.4 小结 119
第5章 保障性住房供给缺失的资金因素分析 121
5.1 我国保障性住房建设融资的现状分析 121
5.1.1 政府性资金 122
5.1.2 银行贷款 125
5.1.3 资本市场资金 126
5.2 财政性资金来源不稳定，难以有效发挥财政杠杆效应 127
5.2.1 保障性住房融资中政府主导作用分析 127
5.2.2 政府性资金投入缺乏制度保障，难以发挥资本金的杠杆效应 132
5.3 政策性住房金融发展滞后，保障性住房建设缺乏金融制度安排 135
5.3.1 政策性住房金融与保障性住房发展的内在逻辑 135
5.3.2 住房金融体系结构失衡，政策性住房金融发展严重滞后 138
5.3.3 我国租赁类保障性住房建设急需政策性住房金融支持 141
5.3.4 政策性住房金融支持保障性住房建设的国际经验借鉴 142
5.4 资本市场融资功能亟待加强，创新型金融工具相对缺乏 144
5.4.1 ABS、REITs在保障性住房融资中运用的理论分析 145
5.4.2 资本市场创新性住房金融工具与保障性住房融资路径创新 153
5.5 小结 160
第6章 保障性住房政策地方执行阻滞：基于委托代理的博弈分析 162
6.1 委托—代理理论与住房保障政策地方执行阻滞 163
6.1.1 委托—代理理论引入住房保障政策执行的适用性分析 164
6.1.2 保障性住房政策地方执行阻滞类型 167
6.2 政策执行阻滞的产生机制——地方与中央的利益博弈 169
6.2.1 地方政府和中央政府的利益考量及策略选择 170
6.2.2 局中人最终策略选择 171
6.3 中央—地方非合作博弈的制度诱因 173
6.3.1 财政集权体制不健全 173
6.3.2 信息沟通机制不健全 175
6.3.3 激励与考核机制不健全 176
6.3.4 监督与制约机制不健全 177
6.4 小结 178
第7章 发达国家（地区）保障性住房供给经验与启示 180
7.1 发达国家（地区）保障性住房供给经验 180
7.1.1 日本的保障性住房供给经验 180
7.1.2 新加坡的保障性住房供给经验 184
7.1.3 中国香港的保障性住房供给经验 186
7.2 对我国保障性住房供给的启示 188
7.2.1 在二元化住房制度框架内构建住房分类供应体系 188
7.2.2 政府应在公共住房供应体系中发挥主导作用 189
7.2.3 应大力发挥非营利机构在公共住房开发中的重要作用 190
7.2.4 要科学合理地选择住房政策工具 192
7.3 小结 194
第8章 解决保障性住房供给缺失问题的政策建议 197
8.1 供给制度创新 197
8.1.1 确立住房公共政策实现各居住群体利益均衡 197
8.1.2 以程序正义保证住房政策公平正义 198
8.2 供给主体创新 199
8.2.1 放宽市场准入 200
8.2.2 大力发展住房合作社 201
8.2.3 提供政策支持 203
8.2.4 强化政府责任 203
8.3 融资机制创新 204
8.3.1 发挥政府在保障性住房融资中的主导作用 204
8.3.2 加大政策性住房金融对公共住房领域的扶持力度 205
8.3.3 推动金融工具创新，充分发挥资本市场融资功能 209
8.4 动力机制创新 211
8.4.1 加强利益整合实现中央与地方利益均衡 211
8.4.2 完善政府间信息沟通机制 212
8.4.3 构建科学合理的绩效评级机制与激励机制 213
8.4.4 强化对地方政府的监督机制 213
8.5 小结 214
第9章 结论 217
参考文献 221
后记 237