第一章 绪论 1
第一节 研究背景、意义 1
第二节 主要内容、基本观点与重点 2
一 主要内容 2
二 基本观点 3
三 研究重点 4
第三节 研究思路与技术路线 4
一 研究思路 4
二 技术路线 5
第四节 主要创新 6
一 本书揭示了交易公平的基本核心是双方自愿的行为，这是人的基本权利，理应受到尊重 6
二 本书提出适应性补偿以及特定条件下产生的收益预期补偿的观点，这是社会公平的基本条件之一 6
三 以房屋征收为视角，提出了权益抗争人的内涵、性质及其过程转变 6
四 加强公共利益项目后期运营的监管 6
第二章 国内外相关研究及理论实践基础 7
第一节 国内外相关研究 7
一 国内相关研究 7
二 国外相关研究 12
第二节 理论基础 16
一 征收补偿理论 16
二 公平理论 18
三 博弈论 26
四 新公共服务理论 26
五 公共利益理论 27
六 政府失灵论与市场失灵论 28
第三节 发达国家和地区房屋征收补偿借鉴 29
一 美国 29
二 英国 30
三 日本 31
四 新加坡 31
五 中国香港 32
六 中国台湾 32
七 借鉴与启示 32
第三章 房屋征收与补偿的法理基础 34
第一节 房屋征收补偿的法理背景 34
一 房屋征收法律进程 34
二 新颁《征收与补偿条例》主要内容 37
三 房屋征收补偿的法律优化 38
四 存在的主要问题 41
第二节 房屋征收补偿的法理性质 46
一 征收补偿的性质 46
二 公共利益问题 50
第三节 房屋征收补偿的法理依据 50
一 被迫交易的合法性依据 50
二 被迫交易是以合理且足够多的补偿为前提 52
三 价值低估与强制成交的不公平性依据 53
第四章 价格博弈视角下的实质公平分析 55
第一节 房屋征收与补偿的市场公平 55
一 公平补偿原则 55
二 市场公平 57
三 形式公平与实质公平 58
第二节 评估定价的错误假设 61
一 假设交易自愿，不计“被迫”成本 61
二 假设房屋是单纯自然空间，忽视人文社会属性 62
三 假设评估公平公正，忽视政府潜在影响 63
四 假设房屋孤立存在，放任外部不经济 63
第三节 房屋征收实质公平补偿的修正 63
一 被迫交易 63
二 房屋人文社会属性 64
三 独立评估 64
四 保障因素 65
第四节 价格博弈及其公平补偿 66
一 价格博弈模型 66
二 房屋征收补偿的讨价还价要素 68
第五节 权益抗争人的性质转变及形成过程 72
一 权益抗争人的内涵 72
二 权益抗争人的性质 73
三 权益抗争人的形成过程 74
四 权益抗争人的合法权益保障 77
五 案例分析 79
第五章 政府职能及其转变分析 85
第一节 政府职能的本质 85
一 政府职能 85
二 房屋征收过程中的地方政府职能 85
三 政府职能转变 86
第二节 房屋征收中的政府职能错位 87
一 “公共利益”的滥用 87
二 利用征收谋取私利 87
三 公共利益与商业利益的相互交织 88
第三节 房屋征收中地方政府行为分析 89
一 地方政府具有垄断地位 89
二 地方政府在土地征收中的利益驱动 90
三 房屋征收法律法规的不健全 91
四 政府主导房屋征收模式不完善 91
第四节 政府角色及其利益制衡 93
一 政府扮演“双重角色” 93
二 严格控制政府征收权利的放大 93
三 征收协调机制的探索 94
第六章 城市人居生存环境分析 96
第一节 城市人居环境 96
第二节 城市人居平衡系统 97
一 人居平衡的提出 97
二 系统内涵 97
三 系统层次 97
四 系统结构 98
第三节 城市人居最低生存标准 101
一 人居平衡的临界点 101
二 满足生活最低标准的需求与公平分析 102
第四节 最低生活标准或生存底线实证 107
一 原理 109
二 模型与方法 109
第七章 房屋征收补偿完全市场价值 115
第一节 房屋征收补偿完全市场价值的内涵 115
一 房屋征收补偿存在的主要问题 115
二 房屋征收补偿完全市场价值的内涵 116
第二节 房屋征收补偿完全市场价值体系的设计原则 117
一 系统性设计原则 117
二 保障性原则 118
三 可操作性原则 118
第三节 房屋征收补偿完全市场价值体系指标选取准则 118
一 系统性 118
二 科学性 118
三 客观性 118
四 可量化 119
五 预见性 119
第四节 房屋征收补偿完全市场价值的指标构成 119
一 房屋与土地本身的价值 119
二 被征收人被迫增加的社会成本 120
三 房屋及土地的未来发展权收益 122
第五节 房屋征收补偿完全市场价值的量化分析 125
一 指标数据的收集 125
二 指标的量化 126
三 指标权重的确定 131
四 完全市场价值的确定 132
第六节 房屋征收补偿完全市场价值的实证分析 133
一 数据来源 133
二 数据信息 133
三 数据处理 136
四 结果分析 138
第八章 公平机制创新 140
第一节 构建房屋征收补偿的完全市场价值体系 140
一 构建完全市场价值体系 140
二 充分地保障居者有其屋的权利 140
三 明确被征收人因房屋征收而被迫增加的社会成本 140
四 赋予被征收人分享土地未来发展权收益的权利 140
第二节 建立房屋征收行为制约机制 141
一 社会力量评估政府业绩 141
二 建立责任追究机制 141
三 构建正当的征收法律程序 141
第三节 建立房屋征收监督机制 142
一 科学构建监督机制 142
二 加强公共利益项目后期运营的监管 142
三 建立房屋征收第三方独立公正机构 142
第四节 建立价格质询机制 143
第五节 建立被征收人的跟踪服务机制 143
一 提供后续跟踪服务预算 143
二 政府应为困难居民提供多种住房选择 143
三 建设拆迁安置临时过渡板房 144
第九章 结论与展望 145
第一节 结论 145
一 房屋征收补偿不能简单地采用“公平的市场评估价” 145
二 政府实施房屋征收存在对土地未来利用方向的不确定性 145
三 在房屋征收补偿过程中，政府存在错误的行政逻辑 145
四 高度重视房屋征收补偿中权益抗争的转变过程 146
五 关注最弱人居环境系统，保障最低生存空间 146
六 创新征收补偿机制 146
第二节 展望 146
一 如何改变政府双重角色，如何从利益格局中退出，研究有待深入 146
二 对城市房屋的国有土地所有权及其价值研究不够 147
三 人居生存临界点的研究不够精准 147
附录 148
附录一 南昌市地铁一号线建设房屋征收补偿情况调研报告 148
附录二 各城市征收细则中非市场价值的比较分析 165
附录三 2001—2011年国有土地上房屋征收（拆迁）补偿政策、变化特点及焦点事件 170
附录四 国有土地上房屋征收补偿法规演变轨迹 177
附录五 第六章 相关数据 182
附录六 某市2010年房屋征收（拆迁）项目补偿协议（摘录） 191
参考文献 200