上篇 房地产投融资法律风险及对策 3
第1章 房地产投融资与法律事务概述 3
1.1 房地产投融资概述 4
1.1.1 房地产业与投融资之间的关系 4
1.1.2 我国房地产投融资的现状 5
1.1.3 研究房地产投融资问题的意义 6
1.2 我国房地产企业投融资渠道 7
1.2.1 当前我国房地产投融资渠道的现状如何，弊端体现在哪里 7
1.2.2 我国房地产业主要的外部投融资渠道 7
1.2.3 目前我国房地产融资渠道单一的原因和造成的后果 12
1.2.4 为什么说多元化融资是当前国家宏观调控背景下房地产业的必然选择 14
1.3 房地产企业投融资渠道法律实务分析 16
1.3.1 法律风险防控对房地产投融资的重要性 16
1.3.2 房企如何规避风险，如何选择适合自身企业的融资渠道 17
1.3.3 律师在房地产投融资过程中能起到哪些作用 18
第2章 房地产并购 21
2.1 并购——房地产投融资重要工具 22
2.1.1 为什么房地产并购是房地产投融资的重要工具 22
2.1.2 资产收购与股权收购的区别及利弊有哪些 23
2.1.3 房地产并购的现状如何 24
2.1.4 房地产并购的意义何在 25
2.2 房地产并购过程中需要关注的法律问题 27
2.2.1 对于建设用地应注意的问题 27
2.2.2 对于在建工程的房地产并购应注意的问题 29
2.2.3 对于已建成房地产项目应注意的问题 30
2.2.4 对于目标公司的国资因素应注意的问题 31
2.2.5 对于外资房地产并购应注意的问题 31
2.2.6 对于特殊类型房产并购应注意的问题 36
2.2.7 对于房地产股权并购应注意的一般问题 38
2.3 房地产并购中的律师尽职调查 39
2.3.1 房地产并购中的律师尽职调查的价值 40
2.3.2 房地产并购中的律师尽职调查须经历哪些主要步骤 40
2.3.3 房地产并购中的律师尽职调查的内容 42
2.4 房地产股权并购中的交易结构安排及法律文件制作 45
2.4.1 房地产股权并购中的交易结构安排 45
2.4.2 房地产股权并购中并购合同的制作 46
2.5 案例分析——上海某房地产公司并购案例 49
2.5.1 案例背景 49
2.5.2 操作过程 50
2.5.3 相关法律问题分析 51
第3章 房地产信托 53
3.1 房地产信托概述 54
3.1.1 什么是房地产信托 54
3.1.2 房地产信托的种类 55
3.1.3 我国房地产信托的现状 56
3.1.4 我国房地产信托监管的发展历程 57
3.2 房地产集合资金信托计划的主要业务模式及法律问题 59
3.2.1 房地产集合资金信托计划的主要业务模式 59
3.2.2 与银行贷款相比，债权型房地产信托的竞争力何在 61
3.2.3 股权型房地产信托风险如何掌控 62
3.2.4 混合型房地产信托中的“债转股”交易如何安排 64
3.2.5 “股权投资附加回购承诺”结构安排及其风险 65
3.2.6 优先劣后设置是否是变相承诺最低收益 67
3.2.7 延期兑付违约的形成原因是什么，常见的应对措施有哪些 69
3.2.8 信托资金监管存在哪些问题 72
3.3 在我国要开展REITs所面临的法律问题 74
3.3.1 REITs在我国的现状如何 74
3.3.2 REITs发行主体须构建“特殊目的公司”（SPV）还是依托现有的信托公司 74
3.3.3 REITs监管机构的职责划分如何协调 76
3.3.4 REITs基金在银行间市场还是证券交易所流转 78
3.3.5 须完善哪些税收政策来促进REITs的发展 79
3.4 房地产信托的法律文书制作 82
3.4.1 信托目的条款 82
3.4.2 信托计划的期限 83
3.4.3 信托财产管理、运用和处分条款 83
3.4.4 受益人大会条款 84
3.4.5 信托财产税费条款 85
3.4.6 信托受益分配条款 85
3.5 案例分析——中信—聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划 86
3.5.1 信托计划 86
3.5.2 操作流程 86
3.5.3 评价 87
第4章 房地产资管 89
4.1 房地产资管概述 90
4.1.1 资管业务的类型 90
4.1.2 房地产资管业务类型 93
4.1.3 房地产资管业务的现状 96
4.1.4 房地产资管与房地产信托的比较 98
4.2 房地产资管的法律风险和控制 99
4.2.1 资管产品的募集问题 99
4.2.2 证券公司集合资管“输血”房地产的法律问题 101
4.2.3 基金子公司房地产资管通道业务的法律问题 102
4.2.4 定向资产管理合同收益权转让的法律风险及防范措施 103
4.2.5 证券公司资管股权收益权售后回购业务的法律风险 105
4.3 房地产资管的法律文书制作 107
4.3.1 资管计划的基本情况条款 107
4.3.2 资管计划的投资政策条款 107
4.3.3 资产的管理方式和管理权限条款 108
4.3.4 资管计划的费用条款 109
4.3.5 收益分配条款 110
4.4 案例分析——汇添富新华联1号专项资产管理计划 110
4.4.1 案例背景 110
4.4.2 操作流程 111
4.4.3 评价 112
第5章 房地产私募基金 115
5.1 房地产私募基金概述 116
5.1.1 何为房地产私募基金 116
5.1.2 房地产私募基金的优势何在 116
5.1.3 房地产公司除了从私募基金那里得到资金，还能得到什么 118
5.1.4 我国房地产私募基金的发展有何背景，现状如何 118
5.2 房地产私募基金的运作模式 122
5.2.1 房地产私募基金设立时可供选择的组织形式有哪些，各有何特点 122
5.2.2 有限合伙制为何成为设立房地产私募基金的主流组织形式 125
5.2.3 成立有限合伙制房地产私募基金的程序 128
5.3 房地产私募基金的法律风险与控制 130
5.3.1 有限合伙制房地产私募基金设立时的相关法律风险提示 130
5.3.2 如何最大限度地降低基金管理人道德风险，保护投资人利益 134
5.3.3 如何做好对被投资房地产企业的法律尽职调查 135
5.3.4 私募基金退出机制中有哪些法律风险，如何防范 138
5.3.5 私募基金相关法律法规哪些方面还需要健全 140
5.4 房地产私募基金的法律文件制作 144
5.4.1 合伙企业基本情况条款 145
5.4.2 合伙企业出资条款 145
5.4.3 内部治理条款 147
5.4.4 收益分配条款 148
5.4.5 费用条款 149
5.4.6 入伙、退伙、除名、权益转让继承条款 149
5.5 案例分析——某房地产基金股权投资某园区项目 150
5.5.1 案例背景 150
5.5.2 操作过程 151
5.5.3 相关法律问题分析 151
第6章 房地产企业境外上市 155
6.1 房地产企业境外上市的概述 156
6.1.1 何为企业境外上市，企业为何选择境外上市 156
6.1.2 目前我国境内房地产企业在境外上市的情况 158
6.1.3 为什么我国境内房地产企业青睐于选择香港作为上市地 159
6.2 房地产企业境外上市的模式 160
6.2.1 红筹模式 160
6.2.2 H股上市模式 165
6.2.3 借壳上市模式 166
6.2.4 ADR模式 167
6.3 房地产企业境外上市的法律风险与防范 169
6.3.1 “10号文”和“50号文”对通过红筹模式境外上市造成何种影响及应如何应对 169
6.3.2 几种规避“10号文”和“50号文”的模式所蕴含的法律风险有哪些 170
6.3.3 为何说ADR发行者面临潜在的巨额诉讼风险 172
6.4 案例分析 174
6.4.1 旭辉集团（香港上市，红筹模式） 174
6.4.2 阳光控股（新加坡上市，红筹模式） 179
6.4.3 西安新兴房地产（OTCBB转板NASDAQ，借壳模式） 181
第7章 房地产企业借壳上市 185
7.1 借壳上市概述 186
7.1.1 什么是借壳上市 186
7.1.2 房地产企业为什么选择借壳上市 186
7.2 房地产企业借壳上市的主要模式与架构设计 191
7.2.1 房地产企业借壳上市架构中的核心环节 191
7.2.2 传统模式——先控股后资产置换 199
7.2.3 主流模式——换股吸收合并 201
7.3 房地产企业借壳上市的法律问题解析 203
7.3.1 房地产企业借壳上市过程中应当履行何种法定程序和审批事项 203
7.3.2 房地产企业借壳上市可能面临的风险 205
7.3.3 房地产企业借壳上市应如何进行风险防范 209
7.4 案例分析——华丽家族借壳SST新智 213
7.4.1 案例背景情况 213
7.4.2 操作流程 215
7.4.3 案例相关法律问题评析 217
第8章 房地产资产证券化 219
8.1 房地产资产证券化概述 220
8.1.1 何为资产证券化 220
8.1.2 房地产资产证券化及其对房地产投融资的意义 221
8.1.3 房地产资产证券化在国外的发展背景 222
8.1.4 房地产资产证券化在我国的发展及现状 224
8.1.5 房地产资产证券化的分类 226
8.2 房地产资产证券化的运作方式 227
8.2.1 我国目前主流房地产资产证券化的运作模式 227
8.2.2 我国房地产作为基础资产在境外发行REITs的运作方式及优劣势 229
8.2.3 我国房地产作为基础资产在境内发行专项资管计划并在交易所挂牌交易的运作方式及优劣势 232
8.3 房地产资产证券化的法律问题 236
8.3.1 目前我国对房地产资产证券化的法律规范框架 236
8.3.2 如何解决房地产资产证券化基础资产风险隔离（破产隔离）问题 239
8.3.3 房地产资产证券化过程中如何进行增信 243
8.3.4 为什么说我国目前税收政策是阻碍我国房地产资产证券化（特别是REITs）发展的重要障碍 246
8.4 房地产资产证券化案例 249
8.4.1 境外REITs案例：开元产业信托 249
8.4.2 境内资产支持专项计划案例：中信华夏苏宁云创资产支持专项计划 252
第9章 银行贷款 257
9.1 银行贷款概述 258
9.2 房地产开发贷款风险分析及防范 259
9.2.1 用信主体准入违法、违规风险 259
9.2.2 房地产项目合法手续不齐全所致违规风险 261
9.2.3 担保准入环节法律风险 262
9.2.4 商业银行如何应对房地产开发商土地闲置的风险 266
9.2.5 商业银行如何应对房地产开发商挪用贷款资金 267
9.2.6 地王频出的形势下商业银行应如何应对土地储备贷款风险 268
9.2.7 某商业银行发放房地产开发贷款所导致的风险分析 269
9.3 房地产个人住房抵押贷款风险分析及防范 273
9.3.1 开发商如何防范个人住房抵押贷款中保证责任的法律风险 273
9.3.2 解除《商品房买卖合同》后购房款的处理将面临何种法律风险 278
9.3.3 现行法律法规对于开发商的法律风险 280
9.3.4 商品房预售抵押的法律效力如何认定 281
9.3.5 开发商在何种情况下可行使法定的解除《商品房买卖合同》的权利 284
9.3.6 商业银行如何防范开发商的假按揭行为 285
9.3.7 商业银行如何利用个人住房抵押贷款保险 290
9.3.8 商业银行如何应对因抵押物而引起的法律风险 291
9.3.9 美国次贷危机对于我国商业银行开展个人住房贷款抵押证券化的指导意义有哪些 292
9.3.10 案例分析——某开发商假按揭骗取商业银行贷款 296
第10章 其他房地产投融资方式 301
10.1 房地产众筹 302
10.1.1 房地产众筹的定义 302
10.1.2 房地产众筹的模式 302
10.1.3 房地产众筹可能面临的法律风险 304
10.2 债券类融资 308
10.2.1 房地产企业可以采用的债券类融资手段 308
10.2.2 各类债券类融资手段的法律规定 315
10.3 保险资金 318
10.3.1 直接投资 318
10.3.2 间接投资 321
下篇 房地产开发与建设法律风险及对策 329
第11章 房地产开发中土地使用权法律实务 329
11.1 房地产开发中的土地概述 330
11.2 土地的征收、征用与补偿中的实务问题 331
11.2.1 目前土地征收、征用过程中的问题 331
11.2.2 土地拆迁中的安置与补偿的问题 337
11.2.3 城市拆迁管理条例与物权法的法律冲突 339
11.2.4 为何强制拆迁的合法性遭质疑 340
11.2.5 对于土地管理法修订草案的疑惑 342
11.2.6 实务文本制作 343
11.2.7 案例分析——农村承包土地征用补偿归属纠纷案 345
11.3 土地使用权出让制度的实务问题 347
11.3.1 土地使用权出让招标、拍卖、挂牌、协议出让方式存在的问题 347
11.3.2 外商投资企业竞买土地使用权的限制有哪些 348
11.3.3 如何保障土地“招、拍、挂”出让的公正 353
11.3.4 土地出让期限届满后如何处理 355
11.3.5 出让土地使用权转让限制条件的执行效果所反映的问题 355
11.3.6 案例分析——“一地两证”索赔纠纷案 356
11.4 土地使用权转让制度的实务问题 358
11.4.1 土地使用权转让中的常见问题 358
11.4.2 土地转让中的“阴阳合同”问题 361
11.4.3 土地使用权无效转让的情形有哪些 362
11.4.4 军用土地使用权经营性转让的弊端有哪些 366
11.4.5 实务文本制作 366
11.4.6 案例分析——土地使用权转让合同无效索赔纠纷案 367
11.5 土地使用权抵押制度的实务 369
11.5.1 划拨土地使用权的抵押问题 369
11.5.2 农村集体土地使用权的抵押问题 373
11.5.3 土地使用权抵押期间的转让问题 375
11.5.4 土地使用权实现抵押时与地上新增房屋买受人的冲突 377
11.5.5 土地使用权或房屋的重复抵押及权利冲突问题 380
11.5.6 在建工程抵押及在先土地使用权抵押的冲突问题 382
11.5.7 案例分析——国有划拨土地抵押纠纷案 384
第12章 房地产项目建设施工法律实务 387
12.1 房地产项目建设施工法律问题概述 388
12.2 房地产项目建设施工业务招投标法律实务 389
12.2.1 招投标环节的风险及如何规避 389
12.2.2 投标文件承诺固定价格的风险及如何防范 390
12.2.3 放弃“优先受偿权”的风险及如何防范 391
12.2.4 联合体投标的连带责任风险及如何防范 391
12.2.5 内部承包经营形式对外投标的风险及如何防范 392
12.3 房地产项目建设施工业务分包法律实务 393
12.3.1 转包、违法分包的风险及如何防范 393
12.3.2 指定分包的风险及如何防范 393
12.3.3 接受挂靠的风险及如何防范 394
12.3.4 分包人主体资格及生产条件的风险及如何防范 395
12.3.5 分包合同签订中的相关风险及如何防范 395
12.4 房地产项目建设施工合同签订法律实务 396
12.4.1 如何规避合同签订主体及其资质引发的风险 396
12.4.2 如何确保合同内容的完整和真实有效 396
12.4.3 如何防范合同约定不明导致的风险 396
12.4.4 黑白合同的效力如何认定 397
12.4.5 如何行使合同的解除权 399
12.4.6 合同的无效情形有哪些，如何处理 403
12.4.7 案例分析——昆山某房产公司施工合同纠纷案 407
12.5 房地产项目建设施工工程法律实务 408
12.5.1 如何处理施工过程中各类停工的责任 408
12.5.2 工程签证中应关注哪些问题 410
12.5.3 如何管理施工中的各类书面材料 414
12.5.4 承包方如何进行工程索赔 415
12.5.5 发包方如何进行工程反索赔及如何应对承包方的索赔 417
12.5.6 怎样理解和处理工程签证与工程索赔的关系 420
12.5.7 如何规避劳动用工不规范引发的风险 423
12.5.8 案例分析——上海某建筑公司施工合同纠纷案 424
12.6 房地产项目建设施工验收与结算法律实务 427
12.6.1 如何防范不及时验收产生的风险 427
12.6.2 如何防范不及时办理工程移交的风险 428
12.6.3 竣工结算资料不完整或有瑕疵的风险如何规避 429
12.6.4 关于“逾期不结算视为认可结算”的理解 429
12.6.5 工程造价咨询单位在结算审价中的法律责任 432
12.6.6 工程造价司法鉴定中存在的问题及解决对策 434
12.6.7 工程价款优先受偿的焦点问题 437
12.6.8 案例分析——上海某集团公司工程价款结算仲裁案 439
12.7 房地产项目建设施工工程质量保修法律实务 441
12.7.1 保修范围与保修期限如何界定 441
12.7.2 怎样认定工程质量的损害赔偿责任主体与范围 444
12.7.3 如何理解保修责任与损害赔偿责任的关系 450
12.7.4 如何规避保修期内涉及的主要纠纷 451
12.7.5 案例分析——某人工滑冰场质量纠纷案 452
第13章 房地产销售、租赁和运营法律实务 459
13.1 概述 460
13.2 房地产销售法律实务 460
13.2.1 房地产营销中的法律风险 460
13.2.2 一般商品房交易环节中的法律风险分析 463
13.2.3 特殊商品房的法律风险分析 469
13.2.4 专业担保公司介入投资性房产领域后投资人应关注的风险 475
13.2.5 《商品房买卖合同》重点条款提示 475
13.2.6 案例分析——某住宅项目学区房虚假宣传纠纷案 477
13.3 房地产租赁法律实务 480
13.3.1 租赁合同出租人的主体资格 480
13.3.2 承租人的优先购买权 481
13.3.3 租赁合同中常见的法律问题 484
13.3.4 售后返租及其法律风险 492
13.3.5 房地产预租及其法律风险 496
13.3.6 《房屋租赁合同》重点条款提示 499
13.3.7 案例分析——某酒店式公寓租赁纠纷案 501
13.4 商业地产经营法律实务 505
13.4.1 商业地产不同经营模式及其优缺点分析 505
13.4.2 商业地产的委托经营 509
13.4.3 商业地产经营中的商业秘密保护重要性及方法 512
13.4.4 开发企业应对商业地产项目进行投保 513
13.4.5 其他问题 514
13.4.6 《委托经营合同》重点条款提示 515
13.5 房地产品牌建设法律实务 516
13.5.1 房地产品牌概念及其价值 516
13.5.2 房地产品牌建设之知识产权 516
13.5.3 房地产企业品牌建设战略 520
13.5.4 《房地产品牌商标转让合同》重点条款提示 521
13.5.5 案例分析——青岛某房地产公司商标权纠纷 522