摘要 1
ABSTRACTIV 5
第1章 绪论 8
1.1 研究的背景和意义 8
1.1.1 研究的背景 8
1.1.2 研究的意义 11
1.2 文献综述 11
1.2.1 对流转制度现状与模式的研究 12
1.2.2 对流转制度变迁的研究 15
1.2.3 对制度变迁的动力机制研究 18
1.2.4 简要评述 24
1.3 基本概念、研究目标与研究内容 25
1.3.1 基本概念 25
1.3.2 研究目标与研究内容 26
1.4 研究技术路线、研究方法与数据来源 27
1.4.1 研究技术路线 27
1.4.2 研究方法 27
1.4.3 数据来源 29
1.5 可能的创新与不足 29
第2章 制度变迁的动力机制：理论基础和分析框架 31
2.1 外部利润——制度变迁的诱因 31
2.1.1 制度及制度创新内涵 31
2.1.2 制度环境变化引发潜在利润 36
2.1.3 外部利润与制度变迁 39
2.2 交易费用——制度变迁的关键 41
2.2.1 交易费用及其理论 41
2.2.2 交易费用与制度变迁过程 45
2.3 利益集团博弈——制度变迁的过程 47
2.3.1 利益集团的内涵 50
2.3.2 利益集团的形成及其成员行为 52
2.3.3 利益集团之间博弈与制度变迁 55
2.4 本书分析框架：制度变迁的机理 57
2.5 本章小结 59
第3章 集体非农建设用地流转制度变迁的外部利润 59
3.1 非农流转利润非均衡和外部利润的出现 59
3.1.1 从制度环境谈起 60
3.1.2 现有的制度环境（制度约束） 69
3.1.3 外部环境的变化：外部利润的产生 69
3.2 利润非均衡和外部利润对现有制度约束的反馈 71
3.2.1 对土地征收制度的诟病 72
3.2.2 对集体非农建设用地流转的要求 72
3.3 制度约束可改变的空间 74
3.4 外部利润引致的制度变迁的可行途径 75
3.4.1 合法的地方试验 75
3.4.2 非法的隐形市场 77
3.5 本章小结 79
第4章 集体非农建设用地流转制度变迁的交易费用 80
4.1 集体非农建设用地流转交易过程 80
4.1.1 集体土地产权界定过程 80
4.1.2 搜寻交易信息过程 81
4.1.3 谈判与签订协议过程 81
4.1.4 履约与监督过程 81
4.1.5 流转管理与服务过程 82
4.2 集体非农建设用地流转交易费用构成与影响因素 82
4.2.1 集体非农建设用地流转交易费用的模型分析 82
4.2.2 集体非农建设用地流转交易费用构成 84
4.2.3 集体非农建设用地流转交易费用的影响因素 88
4.3 现有制度约束变化的交易费用 89
4.3.1 第一阶段：改革开放后至1988年《宪法修正案》颁布 90
4.3.2 第二阶段：1988年《宪法修正案》颁布至1998年《土地管理法》修改 91
4.3.3 第三阶段：1998年《土地管理法》修改后 93
4.3.4 现有制度均衡过程中的交易费用特征 95
4.4 新制度均衡探索中的交易费用 96
4.4.1 转权让利模式下的交易费用 97
4.4.2 保权分利模式下的交易费用 98
4.4.3 规划区内外区别对待模式下的交易费用 100
4.4.4 保权保利模式下的交易费用 101
4.4.5 四种模式下交易费用的一个综合比较 102
4.5 本章小结 103
第5章 集体非农建设用地流转的利益集团博弈 105
5.1 集体非农建设用地流转中的利益集团分类 105
5.1.1 中央政府 106
5.1.2 地方政府 108
5.1.3 农民集体经济组织 109
5.1.4 用地单位 111
5.1.5 农民 112
5.2 各利益集团的行为目标及方式 113
5.2.1 中央政府的行为目标及方式 113
5.2.2 地方政府的行为目标及方式 114
5.2.3 农民集体的行为目标及方式 116
5.2.4 用地企业的行为目标及方式 117
5.2.5 农民的行为目标及方式 118
5.3 各利益集团的博弈分析——制度变迁的过程 120
5.3.1 集体非农建设用地流转制度变迁 121
5.3.2 集体非农建设用地流转博弈分析 122
5.3.3 多方利益集团博弈模型建立 124
5.3.4 博弈均衡的结果 133
5.4 本章小结 134
第6章 实证分析：典型地区农村非农集体建设用地流转制度变迁比较 136
6.1 两个案例情况的基本介绍 136
6.1.1 广东佛山市南海区的土地股份合作制 136
6.1.2 江苏南京江宁区的“以租代征”模式 138
6.2 相似的外部利润空间：制度变迁的动因 139
6.2.1 外部环境的变化 139
6.2.2 外部利润的产生：土地增值收益 140
6.2.3 外部利润的捕获：对现有制度约束的反馈 141
6.3 降低交易费用的不同选择：制度变迁的路径 141
6.3.1 南海的土地股份合作制对交易费用的控制 142
6.3.2 江宁的“以租代征”模式对交易费用的控制 144
6.4 不同的博弈的过程：制度变迁路径选择的机理 145
6.4.1 博弈的均衡 145
6.4.2 博弈过程的对比 146
6.4.3 博弈对比的启示 148
6.5 本章小结 149
第7章 农村集体非农建设用地流转制度创新的设计 151
7.1 集体非农建设用地流转制度创新的总体目标 151
7.1.1 外部利润内部化 152
7.1.2 降低交易费用 152
7.1.3 保障各方利益均衡 152
7.2 集体非农建设用地流转的具体制度设计 153
7.2.1 集体建设用地流转的法律制度建设 153
7.2.2 集体建设用地流转的产权制度建设 155
7.2.3 集体建设用地流转的市场机制建设 157
7.2.4 集体建设用地流转收益分配机制建设 160
7.2.5 集体建设用地流转交易程序设计 163
7.3 集体非农建设用地流转的配套措施 164
7.3.1 土地用途管制制度建设 164
7.3.2 土地登记制度建设 165
7.3.3 土地征收制度改革 166
7.3.4 村务公开制度完善 167
7.3.5 配套的社会服务体系建设 167
7.4 本章小结 168
第8章 研究结论与政策建议 169
8.1 研究的主要结论 169
8.2 主要的政策建议 171
参考文献 174
附录 198