第一篇 宅基地使用权 3
第一章 宅基地使用权概述 3
第一节 宅基地使用权的概念和性质 4
一、宅基地使用权含义的法律规定 4
二、宅基地使用权的理论定义 5
三、宅基地使用权的学理概念 8
四、宅基地的范围 10
第二节 宅基地使用权的法律特征 11
一、宅基地使用权作为一项土地权利的一般特性 11
二、在我国土地所有制框架下，宅基地使用权的特殊性 14
第三节 宅基地使用权的历史发展沿革 21
一、我国不同时期法律文件中对宅基地的规定 21
二、宅基地使用制度的历史沿革 27
三、城镇宅基地的历史演变 30
第四节 我国土地权利制度的历史变迁 34
一、旧中国及其以前的地权制度简介 34
二、新中国地权制度的形成 37
第五节 我国的土地所有权制度 41
一、土地所有权制度及其发展趋势 41
二、我国的土地所有权制度及其特点 46
三、国家土地所有权 50
四、集体土地所有权 55
第六节 宅基地使用权的地方性相关规定 68
一、各省实施《中华人民共和国土地管理法》中对宅基地使用权的有关规定 68
二、各地对宅基地申请、面积等的一般规定 69
三、地方专门颁发的有关宅基地管理的规定 70
第二章 宅基地使用权的取得 71
第一节 宅基地使用权的原始取得 73
一、宅基地使用权原始取得的方式 73
典型案例：宅基地使用权的原始取得 76
二、目前我国宅基地登记发证的基本情况 80
三、初始取得宅基地使用权的权利状态 83
四、法律规定上对宅基地使用权资格的限制 84
第二节 宅基地使用权的继受取得 85
一、受让取得 86
典型案例：城镇居民能否在农村与村民合建房屋？ 88
二、继承取得 90
典型案例：宅基地使用权可否作为遗产继承？ 92
集体土地使用权上之房屋可否合法继承？ 93
父母为子女结婚分家而取得的宅基地使用权的归属 95
第三节 禁止城镇居民购买宅基地的理解 98
一、对城镇居民购置农村宅基地的法律规定 99
典型案例：农村村民的宅基地是否允许私下转让？ 100
二、物权立法过程中各方对城镇居民购置宅基地的反应 101
三、理论界中对城镇居民购置宅基地的探讨 103
四、农村宅基地使用权交易的理解 106
第四节 小产权房的合法性理解 108
一、小产权房的概念 108
二、小产权房的特点 109
三、小产权房的性质分析 112
四、各大部委对小产权房的态度 113
五、小产权房引发的问题 115
第三章 宅基地使用权的申请审批 117
第一节 宅基地使用权的申请人 120
一、宅基地使用权申请人的资格限制 120
二、集体经济组织成员以外的人是否可以申请取得宅基地使用权 123
第二节 宅基地使用权申请审批程序 125
一、宅基地申请审批程序的法律规定 125
典型案例：两户共居一处房屋的，其中一户是否有权再申请一处宅基地？ 127
二、宅基地使用权申请审批的具体程序 128
典型案例：收取规费能否视为批准用地？ 130
三、目前我国农村宅基地使用权取得和登记管理中存在的问题 131
典型案例：用地许可证被撤房屋却建成应如何处理？ 134
四、理论中对宅基地使用权申请审批程序的质疑 140
典型案例：宅基地使用权是否只能由本村村民享有？ 143
第三节 宅基地使用权审核内容 144
一、对宅基地使用权申请人的审查 144
二、乡、县政府的审查内容 145
第四节 宅基地面积的限制 146
一、《中华人民共和国土地管理法》中对宅基地面积限制的规定 146
二、地方性法律法规中对宅基地面积标准的规定 147
三、对超出部分的处理 154
典型案例：超标准的宅基地如何处理？ 156
第五节 一户一宅的理解 157
一、一户一宅 157
二、一户多宅 159
典型案例：农民集中建楼后，原有的宅基地应如何处理？ 160
三、一宅多户 160
第四章 宅基地使用权的使用和流转 162
第一节 宅基地使用制度的历史变迁 163
一、建国后至1990年土地无偿使用，宅基地由集体经济组织无偿分配 163
二、1990年至1993年农村宅基地有偿使用的探索和全面推开 165
三、1993年以后，宅基地通过申请无偿取得 168
第二节 法律上对宅基地使用权流转的规定 169
一、法律、法规、政策上对宅基地使用权流转的规定 169
二、法律允许的流转方式 170
典型案例：宅基地使用权是否允许进行抵押？ 170
三、宅基地使用权流转后的法律后果 171
典型案例：宅基地使用权转让后，原使用权人能否再申请？ 171
第三节 宅基地使用权流转的现状 172
一、农村宅基地使用权流转的历史演变 172
二、农村宅基地使用权流转的现状 174
三、农村宅基地使用权流转的成因 174
第四节 对农村宅基地使用权流转的探索 178
一、理论界对农村宅基地使用权流转的探讨 178
二、宅基地使用权抵押的问题 183
三、改革农村宅基地使用权管理的思路 185
第五章 宅基地使用权的灭失 187
第一节 宅基地使用权灭失的情形 188
一、国家征收 188
二、宅基地使用权的收回 189
典型案例：宅基地可以收回的情形 190
农转非人员原有宅基地的权属性质认定 191
宅基地使用权主体的身份发生转变，村集体是否可以收回宅基地使用权？ 193
长期闲置的宅基地的使用权归属 194
宅基地使用权的收回 196
三、宅基地的灭失 197
四、房屋灭失 197
典型案例：国有土地使用权终止 198
五、宅基地使用权的放弃 201
第二节 宅基地使用权灭失后的法律后果 201
一、宅基地使用权灭失后，不得再次申请获得宅基地使用权的情形 201
二、宅基地使用权灭失后，还可以依法再次申请取得宅基地使用权的情形 202
第三节 土地灭失的正确理解 203
一、法律上对土地灭失的界定 203
二、理论中对认定土地灭失存在的争议 204
第二篇 集体建设用地使用权 209
第一章 我国集体建设用地使用权的法律特征和有关规定 209
第一节 集体建设用地使用权的概念和性质 210
一、法律上对集体建设用地使用权含义的规定 210
二、我国不同时期法律法规或政策性文件中对集体建设用地使用权的规定 213
三、理论中对集体建设用地使用权的定义 219
四、集体建设用地使用权与国有土地建设用地使用权的区别 222
第二节 集体建设用地使用权的特点 224
一、集体建设用地使用权的法律特征 224
二、集体建设用地使用权权利主体的特定性 225
三、集体建设用地使用权权利客体的独特性 227
四、集体建设用地使用权权利内容的限制性 228
典型案例：乡镇企业的土地使用权人能否私自改变土地用途？ 231
第二章 集体建设用地使用权的取得和收回 233
第一节 集体建设用地使用权申请的主体 234
一、申请取得集体建设用地使用权的主体规定 234
二、乡镇企业用地使用权的主体 235
典型案例：乡镇企业用地如何确权？ 236
三、乡村公益事业用地使用权的主体 237
典型案例：老人协会能否作为乡村公益事业用地使用权的主体？ 237
四、理论中对集体建设用地使用权申请主体规定的质疑 238
第二节 集体建设用地使用权的取得和审批 239
一、乡镇企业建设用地使用权的取得 239
二、乡镇企业建设用地使用权的审批 241
典型案例：企业不能直接向农民集体购买土地 243
三、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权的取得 243
四、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权审批的规定 244
五、有关农用地转为建设用地的审批规定 245
六、地方有关农村集体建设用地审批的具体办事程序 246
第三节 集体建设用地使用权的受让取得 248
一、集体建设用地使用权受让取得的界定 248
二、通过受让取得的集体建设用地使用权 248
三、通过继承取得的集体建设用地使用权 249
第四节 农村集体建设用地的管理 249
一、农村集体建设用地的使用范围 249
二、农村集体建设用地使用的原则 250
三、乡镇企业用地的管理 251
四、乡（镇）村公共厕所设施、公益事业建设用地的管理 251
第三章 集体建设用地使用权的使用和流转 252
第一节 集体建设用地使用权流转的现状 253
一、集体建设用地流转的基本情况 253
二、集体建设用地使用权流转的方式 256
典型案例：集体土地使用权是否可以转让用于非农业建设？ 257
这宗地能否直接出让？ 259
这宗地补办手续后可流转 264
三、集体建设用地流转的原因 265
四、各地对集体建设用地使用权流转的管理现状 266
第二节 集体建设用地使用权流转中存在的问题 268
一、流转受法律制度制约 268
典型案例：集体建设用地能否流转？ 269
集体建设用地使用权发生移转的情形 271
二、集体建设用地使用权权利不明确，造成交易不安全 272
三、集体建设用地流转市场混乱 273
四、集体建设用地流转收益分配不明确 275
第三节 集体建设用地使用权流转地方立法分析 276
一、国家关于集体建设用地使用权流转的法律规定 276
二、各地关于集体建设用地使用权流转的立法现状 280
三、全面推行集体建设用地使用权流转的立法建议 285
第四节 理论上对集体建设用地使用权流转的探讨 287
一、关于集体建设用地使用权是否可以入市的探讨 287
二、集体建设用地使用权流转的必要性探讨 291
第四章 集体建设用地使用权的消灭 293
第一节 集体建设用地使用权灭失的情形 294
一、农民集体提前收回集体建设用地使用权 294
二、国家征收中涉及集体建设用地使用权 296
三、集体建设用地灭失导致集体建设用地使用权的灭失 297
四、使用期限届满导致集体建设用地使用权的灭失 297
第二节 集体建设用地使用权灭失后的法律后果 298
一、由于农民集体提前收回造成集体建设用地使用权消灭的法律后果 298
二、因国家征收使得集体建设用地使用权消灭的法律后果 299
三、使用权人私自转让集体建设用地使用权的法律后果 300
附录： 301
关于加强农村宅基地管理的意见 301
中华人民共和国土地管理法 305