第一章 导论 1
第一节 房地产法学科界定 1
一、关于房地产法学科定义之争 1
二、房地产法的性质之争 2
第二节 房地产法的调整对象及其相关概念 2
一、房地产法的调整对象 2
二、房产、地产、房地产、不动产的概念 4
三、房地产的特征 4
第三节 我国房地产法源及其施行 4
一、我国房地产法律渊源 4
二、我国房地产法制的形成和发展 5
三、我国房地产行政管理体制探究 8
四、房地产诉讼性质及其管辖 9
第四节 我国房地产法亟待解决的问题 10
第五节 房地产法的基本原则 10
第二章 土地所有权与征收 12
第一节 土地所有权概述 12
一、土地所有权的概念 12
三、我国土地所有权的特征 12
第二节 土地所有权范围的划定 13
一、关于土地所有权的法律规定 13
二、土地所有权的确认 13
三、土地所有权范围的变化 13
第三节 土地所有权的行使 14
一、国家土地所有权的行使 14
二、集体土地所有权的行使 14
第四节 土地征收与补偿安置 15
一、土地征收的定义及其与征用的区别 15
二、土地征收的批准权限 16
三、土地征收的程序 17
四、土地征收补偿、安置 19
五、代国家征收土地制度 22
第三章 土地使用权及其取得 25
第一节 土地使用权概述 25
一、土地使用权的概念、特征 25
二、土地使用权的种类 26
第二节 建设用地土地使用权制度 26
一、建设用地使用权的设立 27
二、建设用地使用权的转让取得 32
三、建设用地分层次利用问题 35
四、建设用地使用权与地上构筑物的关系 36
五、建设用地使用权的终止 36
六、长期闲置建设用地处置制度 36
第三节 农村土地承包经营权 38
一、农村土地承包经营权的概念、性质 38
二、农村家庭土地承包经营权制度 39
第四节 宅基地使用权 42
一、宅基地使用权的概念、性质 42
二、宅基地使用权的取得 42
三、宅基地使用权的内容 43
四、宅基地使用权的转让 43
第五节 地役权 44
一、地役权的概念 44
二、地役权的性质、法律特征 44
三、地役权的设立及效力 45
四、地役权的消灭 45
第四章 房地产开发管理与城乡规划法 46
第一节 房地产开发的概念和种类 46
一、关于房地产开发概念的规定 46
二、房地产开发的种类 47
三、房地产开发应遵守的法规 48
第二节 房地产开发主体与程序 48
一、房地产开发的主体 48
二、房地产开发的程序 51
三、房地产开发的法定条件 52
四、各类房地产开发合同的主要条款 52
五、房地产开发的完成与交付 53
六、开发项目的转让 53
第三节 房地产联合开发 54
一、联合开发的概念 54
二、联合开发的方式 54
三、联合开发中特有的法律问题 55
第四节 房地产开发与城乡规划法 57
一、城乡规划法概述 57
二、城乡规划的制定 60
三、城乡规划的修改 62
四、城乡规划的监督检查和违法责任 63
第五节 房地产开发工程建设及质量管理 64
一、房地产开发工程建设的内涵和适用法规 64
二、建设工程竣工验收 67
三、建设工程质量管理及法律责任 68
第六节 保障房的开发建设 72
一、保障房开发建设制度发展历程 72
二、保障房的分类和适用法规 73
三、保障房的开发建设优惠政策及其管理 75
四、保障房建设中的集资建房和合作建房 76
第五章 房屋所有权及其取得 77
第一节 目前我国住房的种类及其权利义务 77
一、单位公房与政府公房 77
二、已购公房或房改房 78
三、经济适用房及其取得 78
四、房改房和经济适用房的权利限制 80
五、商品房 82
第二节 商品房的预售 83
一、商品房预售及应注意的问题 83
二、商品房预售的条件 85
三、商品房预售的程序和相关规定 86
四、预售房的交付及其应注意的问题 88
第三节 商品房现售 90
一、商品房现售的概念 90
二、商品房现售的条件 90
三、商品房现售合同 91
四、商品房现售的程序及其他规定 92
第四节 商品房限购令及面积计算方法 93
一、商品房限购令及有关规定 93
二、商品房面积测算原则和办法 94
三、按套面积计算及其处理办法 94
四、面积误差的处理 95
第五节 商品房的按揭及按揭转让 96
一、商品房按揭制度概述 96
二、按揭的条件 96
三、按揭的主要权利义务 97
四、按揭应注意的问题 97
第六节 违约销售商品房的民事责任与双倍赔偿 97
一、商品房违约销售的物权与债权责任 98
二、商品房销售是否适用消费者权益保护法 98
三、商品房消费的双倍赔偿问题 99
第六章 房屋拆迁与补偿制度 102
第一节 房屋拆迁的概念特征及种类 102
一、概念 102
二、国有土地上房屋征收与补偿法律关系的特征 102
三、现行立法及未来动向 103
第二节 房屋拆迁法规及其修改 103
一、2011年新颁布的条例的概况 103
二、新条例修改的主要内容 104
三、房屋征收拆迁主体的权利义务 106
第三节 征收程序及补偿办法 107
一、征收程序 107
二、房屋征收补偿及搬迁 108
三、特殊拆迁程序 111
四、拆迁纠纷与强制拆迁 111
第四节 违法拆迁的法律责任 112
第七章 房地产区分所有权制度 113
第一节 房地产区分所有权的界定 113
一、房地产区分所有权和使用权的定义 113
二、房地产区分所有权和使用权的特征 114
三、区分所有权和使用权的种类与分时区分所有 114
第二节 房地产区分所有之专有专用权 115
一、房地产区分所有权之专有权的定义与性质 115
二、房地产区分所有权之专有权的范围 116
三、房地产区分所有权之专有权的行使 117
第三节 房地产区分所有权之共有共用权 117
一、共有共用权的定义、特征及种类 117
二、区分所有权之共有共用权的客体范围 118
三、区分所有权之共有共用权的内容 120
四、共有共用权行使的原则 122
五、共有共用部分的管理与费用 123
第四节 区分所有权之成员权与物业管理权 126
一、区分所有权之成员权与物业管理权界定 126
二、区分所有权之成员权的特性 127
三、区分所有权之成员权的主要内容与行使 127
四、建筑物区分所有权之成员权与前期物业管理 130
五、建筑物区分所有权之物业管理服务合同 131
六、已购公房的物业管理 132
七、常见物业纠纷的处置 132
第八章 “小产权房”处置及房地产制度变革 134
第一节 “小产权房”的定义 134
一、“小产权房”名称的由来与民间的定义 134
二、法律界狭义的“小产权房” 135
三、广义的“小产权房” 136
第二节 与“小产权房”相关的现行法律法规 136
一、现行有效的与小产权房有关的法律 136
二、现行有效与小产权房有关的行政法规 137
三、现行有效与小产权房有关的规章 和国家政策 138
第三节 中央解决小产权房问题的基本政策 139
一、明确不许再建小产权房 139
二、政策出台前已建已购房者的利益受保护 140
三、中央决定分别个案处置小产权房 141
第四节 各地处置“小产权房”的对策 141
一、北京市行政部门和法院的做法 141
二、河南省和河北省处置小产权房的对策 142
三、南京市和西安市处置“小产权房”的对策 142
四、广东省深圳市处置“小产权房”的对策 143
五、广东省广州市处置小产权房的对策 143
第五节 建设用地城乡增减挂钩与成都试点处置小产权房 143
一、处置的指导思想 143
二、处理的基本原则 144
三、具体处理措施 144
四、新农村建设城乡统筹建设用地“增减挂钩”政策 144
第九章 房地产租赁法 146
第一节 房地产租赁概述 146
一、房地产租赁的概念、特征 146
二、房地产租赁的分类 147
第二节 房地产租赁合同及双方权利义务 148
一、房地产租赁关系的成立 148
二、出租人、承租人的权利义务 150
三、承租人的权利、义务 151
四、关于租赁房屋转租 153
第三节 公共租赁住房管理办法 153
一、公共租赁住房概述 154
二、申请与审核 154
三、轮候与配租 155
四、使用与退出 156
五、法律责任 157
第四节 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 158
一、城镇最低收入家庭廉租住房的概念 158
二、出租廉租住房的义务主体 158
三、廉租住房的保障方式 158
四、廉租住房的来源 158
五、廉租住房面积标准和补贴标准 159
六、申请廉租住房的程序 159
第十章 房地产转让与抵押 161
第一节 概述 161
一、房地产转让与抵押的概念 161
二、房地产转让和抵押与相关概念的比较 162
三、房地产转让及抵押相关立法 163
第二节 房地产和在建工程转让抵押的一般性规定 163
第三节 房地产抵押权的设定 164
一、设立房地产抵押的一般原则 164
二、房地产抵押权的客体 165
三、房地产抵押的限制 165
四、房地产抵押的范围 166
五、房地产抵押登记 167
第三节 房地产抵押合同 168
一、房地产抵押合同的主要内容 168
二、房地产抵押合同当事人的权利与义务 169
第四节 房地产抵押权的实现 170
一、房地产抵押权的实现条件 170
二、房地产抵押权的实现方式 170
三、处分抵押房地产的分配顺序 171
第十一章 共有房地产的分割 172
第一节 共有房地产分割概述 172
一、房地产共有权 172
二、共有房地产分割权的性质 173
三、共有房地产分割的原则 174
四、房地产共有权分割的方式 174
五、共有房地产分割的生效时间 175
第二节 分家析产型共有房地产分割 176
一、分家析产型共有房地产分割概述 176
二、构成家庭共有房地产的条件 176
三、家庭房地产共有人的认定 177
四、家庭共有房地产分割与房地产赠与和继承的区别 177
五、家庭共有房地产分割程序 177
第三节 离婚与各种产权类型的共有房地产分割 179
一、夫妻共有房地产的认定 179
二、夫妻共有房地产分割的原则 180
三、不同产权类型的夫妻共有房地产分割 180
四、婚姻关系续存期间能否请求分割共有房地产 182
第四节 因继承而产生的房地产共有权的分割 183
一、共同继承的房地产的性质 183
二、房地产共有遗产和其他房地产共有的比较 183
三、宅基地使用权的继承与分割 184
四、土地承包经营权的继承与分割 184
第十二章 房地产产权的终止及处置制度 187
第一节 房地产产权的终止 187
一、土地使用权的终止 187
二、房屋所有权的终止 189
第二节 建设用地使用权到期后续期相关法律问题 189
一、建设用地使用权到期后续期的法定种类与条件 190
二、建设用地使用权到期续期的费用问题 195
三、建设用地使用权到期续期的要件及程序问题 198
第三节 土地使用权到期后附着物的处置问题 200
第十三章 房地产登记法律制度 202
第一节 房地产登记法律制度概述 202
一、房地产登记概述 202
二、房地产登记的法律依据 203
三、房地产登记的种类 206
第二节 我国现行土地登记制度 207
一、土地登记概述 207
二、土地登记的类型 210
第三节 我国现行房屋登记制度 219
一、房屋登记概述 219
二、房屋登记的类型 221
第十四章 房地产金融与税收法律制度 228
第一节 房地产金融法律制度 228
一、房地产金融概述 228
二、房地产信贷制度 230
三、住房公积金 234
四、房地产资产证券化 238
第二节 房地产税收制度 239
一、房地产税概述 239
二、主要的几种房地产税 240
第三节 房地产行政收费法律制度 250
一、房地产费概述 250
二、房地产开发企业应缴纳的费用 251
三、个人购买房屋应缴纳的费用 251
第十五章 违反房地产法的法律责任 253
第一节 房地产法律责任概述 253
一、房地产违法行为的概念 253
二、房地产法律责任的概念 253
第二节 违反房地产法的各种法律责任 254
一、民事责任 254
二、行政责任 254
三、刑事责任 256
第三节 对违法转让房地产的处置 258
一、对擅自变更或转让房地产项目的处置 258
二、规范商品房面积计算行为 259
三、防止合同欺诈 260
四、打击转让和交付欺诈 261
五、建立网上公示制度 261
第四节 其他违反房地产法的处置 262
一、对非法使用各种土地的相应处置措施 262
二、无偿收回土地使用权 262
三、对拒不拆除的违法建筑的处置 263
四、非法侵占耕地的恢复 263
五、其他相关处置措施 264
参考文献 265