第一部分 商业地产改变中国 1
第一堂课 重新认识中国的商业地产 2
1．城市经济发展的重要支撑——商业地产重上“快车道” 3
2．实现由感性向理性的过渡——商业地产由开发时代转向运营时代 5
3．刺激消费、带动投资的发动机——城市综合体及社区商业成主流开发方向 10
4．严防各类风险，保障安全运行——六大关键环节防控开发风险 15
第二堂课 商业地产项目三难问题的成因与对策 19
1．政府规划主导商业地产发展——政府因素 22
2．商业地产的资本运作——开发商因素 31
3．避免盲目跟风投资商铺——投资者因素 45
第二部分 价值判断是商业地产的核心 49
第三堂课 价值判断的概念基础 50
1．整合商业和地产的商业地产——定义商业地产的三个要点 51
2．物业新不等于商业能级高——理解核心名词与关键词 53
3．商业价值判断的前提——分清商业地产项目性质及形态类别 63
第四堂课 商业地产价值的内涵 71
1．商业地产开发的难度——商业地产价值由利益共同体及金融产品决定 72
2．商业地产的价值构成——物业价值＋经营价值＝商业地产价值 76
3．支持商铺有质有量的购买力——商业价值有动静两种状态存在 79
4．经营价值产生的过程——商业地产价值判断的标准与取向 81
第五堂课 影响商业地产价值的六大因素 85
1．商业地产选址之道——地理位置决定项目价值 86
2．大交通“达”，商圈内“通”——交通条件决定项目的死活 88
3．区域经济调查——区域经济状况决定消费能级 92
4．商业市场需要供求平衡——商业市场容量决定商业合适的容量 94
5．寻找消费者需求——多个业态的业种组合 97
6．商业建筑形态影响商业价值——设计与商业性质匹配的建筑形态 99
第六堂课 商业项目价值判断的四项内容 101
1．区位就是指城市等级与商业发展阶段——区位价值影响商业价值判断 102
2．形成商业项目客流的基本条件——交通条件影响商业价值 113
3．判断商业价值的前提——商业竞争环境形成商圈价值判断 117
4．有效利用周边资源——周边可整合资源影响价值判断 125
第七堂课 如何用价值判断分析商业项目 132
案例分析 134
第三部分 商业地产的基因：建筑设计 153
第八堂 课商业建筑设计直接影响经营价值 154
1．开发模式决定产品定位——商业开发模式决定产品的建筑形态设计 155
2．建筑设计应与经营功能定位吻合——商业建筑形态设计的两大原则 158
3．品牌建设的载体——商业建筑设计直接影响商业经营价值 168
第九堂课 准确定位是商业建筑的设计依据 171
1．体现最高的物业价值——准确定位对商业建筑设计至关重要 172
2．商业项目成功开发的保证——定位前置、设计后置才能保证商业项目成功开发 178
3．建立逻辑体系和框架结构——定性、定量、定位为建筑设计提供可靠依据 180
4．定性决定定量——商业地产定位的内容和依据 189
第十堂课 商业建筑设计中常见的六个问题 210
1．物业形态与使用功能脱节——开发商先搞建设后做定位 212
2．打造消费者愉快消费的平台——建筑设计按照住宅的思路开发 215
3．按照市场规律的商业——以传统百货的结构做现代购物中心 217
4．商业空间是联系城市的纽带——商场主次入口设计与外部交通脱节 219
5．判断商业地产价值的基础——把社区商业当成区级甚至市级商业来设计 222
6．避免不专业的商业设计——开发商不具备商业项目规划设计的专业度 225
第十一堂课 不同经营商家对物业配置的要求 228
1．以购物为主——零售业的物业配置要求 230
2．符合超市卖场的独特需求——超市卖场的物业配置要求 231
3．判断商业地产价值的基础——数码电器的物业配置要求 233
4．判断商业地产价值的基础——餐饮业的物业配置要求 234
5．判断商业地产价值的基础——娱乐休闲业的物业配置要求 237
6．经营功能需要预设停车位——停车位的配置要求 240
第十二堂课 怎样设计一个具有吸引力的商业建筑 242
1．提升商业体的品位——外观设计应对客流产生视觉吸引力 244
2．带动消费前行——室内设计应满足消费者的人性需求 249
3．第三活动空间——商业建筑设计应融合城市功能 257
第十三堂课 商业外部动线的设计 264
1．为客流提供运动脉胳——具备三个条件才是好的商业动线 266
2．实现聚集人流的目的——外部动线与外部环境对接才能聚集人流 269
3．城市空间与商业空间的过渡和融合——外部动线解决商业项目的两个关键问题 271
第十四堂课 商业内部平面与垂直动线的设计 280
1．引导客流到达每个商铺——内部平面动线设计要流畅回旋 282
2．高层导入客流——垂直动线解决高楼层的客流导入 299
3．输送客流至每个节点——内部动线设计的七大技巧 303
第四部分 商业地产的终极目标：招商运营 315
第十五堂课 商业地产招商运营的基础与要求 316
1．开发模式与经营结果密切相关——商业地产不同的开发模式对招商运营的要求不同 318
2．项目运营成功是最终目标——不同性质的商业地产项目招商运营的基础不同 321
第十六堂课 针对经营功能定位合理配置业态、业种 334
1．不同商业地产项目的基本运作要素——不同性质商业的业态、业种配置 336
2．业态、业种与客群对象直接相关——国内外业态、业种配置对比 346
第十七堂课 国外商业主力店与次主力店设置借鉴 348
1．充分利用主力店与次主力店——主力店与次主力店的类别及租金贡献度 349
2．力店带动项目整体经营——境外商业对主力店的设置原则与方法 354
3．以非营利性项目带动营利性消费——境外商业对非营利性商业的处理方法 356
第十八堂课 案例详解商业地产的模拟招商 357
1．构建强大的招商系统——模拟招商主要的考虑点 359
2．分析判断市场条件——模拟招商反馈结果分析 360
3．合理解决项目面临的矛盾——模拟招商对项目定位的提示 364
第五部分 商业地产管理工具箱大全 367
01 公司管理制度 368
商业管理服务公司六大管理职能 369
某商场管理部管理制度 371
管理部工作规范化制度要求 372
某商场日常办公管理制度 373
本商场介绍信、印章管理制度 374
某商场费用开支管理办法 375
某商场费用报销规定 377
某商场公文处理操作规定 377
本商场发文、转发文操作流程图 382
本商场收文操作流程图 383
某商场进场装修管理规定 384
某商场商铺装修承包商承诺书 386
02 商场安保管理制度 388
某商场防火、防盗安全责任书 389
某商场消防管理规定 390
某商场安全保卫检查制度 390
某商场安全保卫管理责任人职责 391
某商场安全保卫事故报告制度 392
某商场卫生工作制度 393
03 物业管理制度 394
某商场物业管理使用守则 395
04 招商管理制度 400
某商场的商业管理公约 401
某商场商铺返租招商经营协议 403
某商场商铺委托招租经营协议 406
某商场商铺租赁合作意向书 408
商铺租赁合同 409
商铺联营协议 412
某商场进场经营管理规定 413
05 商场经营管理制度 415
商品质量责任书 416
某商场营业员上岗基本要求 416
某商场市场部管理制度总则 417
某商场营销广告管理规定 418
某商场市场调研工作内容与要求 419
某商场商业管理增值服务内容 421
06 商业地产工作管理表格 423
某商场商家租赁意向表 424
某商场租赁商家营业员登记表 425
某商场租赁商家进场装修登记审核表 426
某商场顾客投诉受理单 427
某商场员工培训记录表 427
某商场设备登记表 428
某商场设备维护报修单 429
某商场会议记录表 430
某商场用印单 430
某商场装修管理收费标准 431
某商场装修违规处罚明细 432
07 14类商业业态业种的选址及建筑要求 433
购物中心选址与建筑要求 434
百货店选址及建筑要求 436
社区商业的选址及建筑要求 438
大型仓储式超市的基本场地要求和建筑标准要求 442
家居建材超市选址建店的基本条件 444
大型综合超市（大卖场）基本建筑要求 446
便利店选址与建筑要求要求 450
家电数码选址与建筑要求 452
餐饮业选址及建筑要求 454
影院选址及建筑要求 461
量贩式KTV选址及建筑要求 463
电玩城选址与建筑要求 465
运动场所选址及物业建筑要求 466
经济型酒店选址及建筑要求 470