上篇 反思：“三宗罪”与“问题”资产 3
第1章 最初的失足——开发的战略性错误 3
1.1在错误的地点开发错误的资产 3
1.1.1错误的选址 3
1.1.2盲目定位规模档次 4
1.1.3失当的规划 4
1.2误判导致扎堆开发、烂尾遍地 7
1.3重销售轻运营断送资产的真正价值 9
1.4忽视前期介入导致资产运营成本剧增 10
第2章 资产产品的错位 12
2.1中看不中用的不是好资产 12
2.2盲目选择设备造成巨大浪费 15
第3章 资产运营之“殇” 17
3.1运营缺失的三种变现模式 17
3.2毫无策略可言的租户租约管理 19
3.2.1首次招租缺乏整体的策略 19
3.2.2只有交易没建关系 21
3.3商务配套的困惑 22
3.3.1裙楼商业才是配套的关键 22
3.3.2配套型商业不等于综合型商业 23
3.3.3裙楼商业定位须“看菜下饭” 26
3.4居高不下的资产运营成本 26
3.4.1资产“老”得太快 27
3.4.2智能化不是表面功夫 28
中篇 战略：资产价值需要谋划 36
第4章 投资决策期要先问两个问题 36
4.1是对的时间吗 36
4.2是对的地点吗 37
4.2.1城市的功能是什么？商务环境又如何？ 37
4.2.2要命的通勤 38
4.2.3寻找耦合效应 39
4.2.4丈量覆盖半径 42
第五章 有思路才能步步为营 45
5.1第一步——选对开发模式 45
5.1.1 SOHO：现金为王 45
5.1.2万达：租售结合 46
5.1.3恒隆：经营才是王道 47
5.2第二步——把握运营规律 49
5.3第三步——提升软性价值 51
5.3.1初始运营期的8道关 52
5.3.2成熟运营期的6要点 53
下篇 实施：关注生命周期，拯救资产 60
第6章 从规划建设期开始颠覆思路 60
第7章 初始运营期：客户，客户，还是客户 65
7.1他们是谁？他们在哪儿？ 65
7.1.1吃透租户 65
7.1.2从寻找渠道开始的租赁策略 69
7.2客户关系建立，别想一蹴而就 71
7.2.1各不相同的客户价值 71
7.2.2不是所有的客户都是上帝 72
7.2.3“一视同仁”并不可取 73
7.2.4学会和客户说话 74
7.2.5如何能让客户满意 74
7.3借力客户信息系统的租户及合约管理 76
7.4写字楼商业配套的奥秘 78
7.5不保养就不保值 81
7.5.1制定保养计划的原则 82
7.5.2制定保养计划的依据 84
7.5.3制定保养计划时应考虑的问题 84
第8章 成熟运营期的小步快跑 88
8.1没有不变的租赁策略 88
8.2需要特别关注的大客户 91
8.3给服务模式带来新活力 92
第9章 衰退期的资产处置 96
9.1步入“老年”的写字楼 96
9.2老写字楼的“第二春” 99
9.3 81岁帝国大厦的改造行动 100
9.4香港力宝大厦运行24年依旧如新 103
第10章 在一生中找寻最大的价值 108
10.1世联的资产价值最大化实现模型 108
10.2从苏州新地公寓到南京新地中心的实践 109
参考文献 113