房地产法律问题解答与案例评析PDF电子书下载

第一编 房地产法律问题解答 1

一、房地产开发用地 1

1．什么是土地的征用？ 1

2．房地产开发应避离哪些地域？ 1

3．征用土地必须经过哪些审批程序？ 1

4．在征用土地的审批中需注意什么？ 2

5．征用临时用地需怎样办理？期满不归还的应如何处理？ 3

6．法律对征地的批准权限是怎样规定的？无权批准或超越权限非法批准的如何处理？ 3

7．征用土地时，用地单位应怎样作出补偿？ 4

8．我国的土地使用制度进行了哪些改革？ 5

9．哪些单位和个人可以取得土地使用权？其合法权益是什么？ 5

13．什么是拍卖出让土地使用权？ 6

12．什么是招标出让土地使用权？ 6

11．土地使用权出让有哪几种方式？ 6

10．什么是土地使用权出让？ 6

14．什么是协议出让土地使用权？协议出让有何限定条件？ 7

15．土地使用权出让必须符合什么条件？ 7

16．土地使用权出让由哪些部门如何组织实施？ 7

17．土地使用权出让合同如何签订？什么情况下可以解除合同？ 8

18．土地使用权出让金如何确定？土地使用权人能否在支付出让金后马上取得土地使用权？ 8

19．土地使用权出让的最高年限是多久？ 9

20．土地使用权出让期届满，土地使用者必须办理什么手续？可否续期？ 9

21．土地使用权出让期届满，地上建筑物、其他附着物的所有权如何处理？ 9

22．土地使用者在出让期间可否改变土地用途及变更其它合同内容？ 9

23．国家在土地使用权出让期间，能否提前收回土地使用权？ 10

24．什么是土地使用权划拨？ 10

26．土地使用权划拨适用于哪些建设用地？ 11

27．划拨土地使用权怎样才能转让、出租、抵押？违法者如何处理？ 11

25．土地使用权划拨有几种形式？ 11

28．国家在什么情况下可以收回划拨土地使用权？ 12

29．什么是土地使用权转让？ 12

30．土地使用权转让有哪几种方式？ 12

31．土地使用权转让应当符合什么条件？ 13

32．什么情况下，土地使用权不得转让？ 13

33．土地使用权转让需要办理哪些手续？ 14

34．非法转让土地使用权的应如何处理？ 14

35．土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让会产生什么法律后果？是否需要办理过户登记手续？ 15

36．转让后的土地使用权期限如何计算？ 15

37．法律对土地使用权转让的价格有何特殊规定？ 15

38．土地使用权转让后，土地使用权人怎样才能改变土地用途？ 16

39．土地所有权和使用权发生争议的应如何处理？ 16

40．非法开发土地、破坏土地资源的应如何处理？ 16

41．非法占用土地的应如何处理？ 17

二、房地产开发建设 19

1．房地产开发企业有哪些特点？ 19

2．我国房地产开发企业主要有哪些类型？ 19

3．设立房地产开发企业需要具备哪些条件？ 22

4．设立房地产开发企业需要哪些程序？ 23

5．设立房地产开发企业通常经历哪些阶段？ 25

6．不同资质等级的房地产开发企业应分别具备什么条件？ 26

7．我国有关法律、法规对房地产开发企业的设立登记、备案有什么规定？ 27

8．如何对房地产开发企业进行监督管理？ 27

9．房地产开发企业在什么情况下终止？ 28

10．什么是房地产开发项目的立项？ 29

11．合营企业项目建议书的报批应注意哪些问题？ 30

12．怎样报批可行性研究报告？ 30

14．什么是房地产开发项目建设条件意见书？ 31

13．立项的主管机关及权限是如何划分的？ 31

16．在房地产开发过程中如何落实“四源”？ 33

15．法律对房地产开发项目的报审报批程序是怎样规定的？ 33

17．什么是房地产开发项目建设的城市规划？ 34

18．如何对房地产开发项目的城市规划进行审批？ 35

19．如何对房地产开发用地出让、转让进行规划管理？ 36

20．如何对房地产开发项目的选址进行规划管理？ 36

21．如何对建设用地规划进行审批管理？ 37

22．如何对建设工程规划进行管理？ 38

23．如何对房地产开发项目进行勘察工作？ 39

24．如何对房地产开发项目进行设计工作？ 39

25．房地产开发项目的资金筹集有哪些方式？ 40

26．什么是房地产抵押贷款？ 43

27．房地产抵押贷款一般是如何进行分类的？ 43

29．抵押贷款合同应包括哪些主要内容？ 45

28．获得房地产抵押贷款需要经过的程序是什么？ 45

30．如何取得房地产开发企业流动资金贷款？ 46

31．如何取得开发项目贷款？ 46

32．什么是住房开发贷款？ 47

33．国家对安居工程的资金来源与运用是怎样规定的？ 47

34．银行对未按时清偿贷款的借款人如何处理？ 48

35．房地产拆迁由哪些部门进行管理？ 48

36．房地产拆迁需要经过什么程序？ 49

37．房屋拆迁工作必须具备哪些文件？ 51

38．我国关于拆迁补偿有哪些规定？ 51

39．在房屋拆迁中有哪些安置政策？ 53

40．当前房屋拆迁案件的现状是怎样的？ 54

43．在拆迁范围内户口一旦冻结，是不是就一律不许再迁入新户了？ 55

42．拆除特殊用途房屋时应注意哪些问题？ 55

41．如何处理因房屋拆迁中当事人就补偿、安置产生争议而引起的诉讼？ 55

44．“协议面积”与实际安置面积不符怎么办？ 56

45．拆迁的方式有几种？ 56

46．拆迁个体工商户，应如何安置和补偿？ 57

47．拆除非住宅房屋造成停产，停业引起经济损失的、拆迁人按照什么标准进行补助？ 57

48．在哪些情况下可以适当增加安置面积？ 58

49．建设工程招投标主要有哪些类型？ 58

50．房地产开发建设项目招标应具备什么样的条件？ 61

51．房地产开发建设项目招标的程序是怎样的？ 62

52．招标文件具体包括哪些内容？ 63

53．什么是工程建设项目承包合同？ 64

54．工程建设承包合同一般包括哪些主要内容？ 65

55．建筑安装工程承包合同主要包括哪些内容？ 65

57．工程项目竣工验收的程序是怎样的？ 66

56．什么是工程项目的竣工验收？ 66

58．竣工验收时要移交哪些技术文件？ 67

59．房地产开发中，住宅小区竣工综合验收必须符合哪些条件？ 68

60．房地产开发中，住宅小区竣工验收应按怎样的程序进行？ 68

61．什么是建设监理？ 69

三、房地产交易 71

（一）房地产转让的一般规定 71

1．房地产转让有哪些合法方式？ 71

2．房地产转让时必须遵循哪些原则？ 71

3．房地产转让应当按照何种程序办理？ 72

4．房地产转让当事人不如实申报成交价格时如何处理？ 73

5．当事人双方当时对房地产交易行为无异议，但未办理有关手续，其行为是否应受法律保护？ 73

9．未经其他共有权人同意能否出卖共有房产？ 74

8．不具有本市正式户口的人可否在本市购房？ 74

7．违章建筑能否作为买卖的对象？ 74

6．未成年人出售自家私房的行为是否具有法律效力？ 74

10．企事业单位能否购买私房？ 75

11．城市规划区内的集体土地能否进入房地产市场？ 75

12．对住房投资体制改革以来所建造的各类房屋产权如何确认？ 75

13．出售私房是否需要办理土地使用权出让手续？ 75

14．国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋能否出卖？ 76

15．出卖已出租的房屋时应注意哪些问题？ 76

16．买卖私房必须持有哪些合法手续？ 76

17．房屋的价格是怎样确定的？ 77

18．我国法律关于优先购买权的规定有哪些？ 77

19．集资房能否公开发售？ 77

22．房地产转让合同应具备哪些条款？ 78

21．居住困难的私房主能否出售自住私房后再向单位申请住房？ 78

20．什么叫“五五分成”？此类房屋能否上市交易？ 78

23．购买房地产时应注意查验哪些证件？ 80

24．如何取得购房合同示范样本？ 80

25．房地产转让应交纳哪些税费？ 80

26．在房地产买卖过程中房屋遭受毁损如何处理？ 82

27．房产过户后被人损坏还能毁约退房吗？ 82

28．非产权人擅自转让他人房屋的行为有效吗？ 82

29．在房地产交易中如何保护善意第三人的合法权益？ 83

30．单元面积如何计算？ 83

31．华侨、港澳台同胞和外国人能否在中国购买房屋？ 84

二）住房制度改革中有关房地产交易的规定 85

32．什么是住房公积金？ 85

33．哪些公有住宅不能出售给职工？ 85

35．以市场价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？ 86

34．什么是住宅的市场价、成本价、标准价？ 86

37．以标准价购买的公有住房产权归谁？进入市场有何限制？ 87

36．以成本价购买的公有住房产权归谁？能否上市交易？ 87

38．房改售房的单位需办理哪些手续？ 88

39．购买房改公房的职工需办理哪些手续？ 88

40．公房出售都有哪些价格折扣？ 89

41．职工购买公房可采用哪几种付款方式？ 89

42．职工购买公有住房的面积是否有限制？ 89

43．已经以成本价或标准价购买住房的家庭，能否另行购买住房？ 90

44．已注销城镇常住户口的公派出国人员能否购买公有住房？ 90

45．以标准价购房的职工自愿改按成本价购房的怎么办？ 90

46．购买公有住宅是否交纳契税？ 90

48．购买安居住宅的居民应符合哪些条件？ 91

49．安居住宅以什么价格向个人出售？ 91

47．什么是安居工程？ 91

50．购买安居住宅一次付款有困难的怎么办？ 92

51．已被逮捕的犯罪嫌疑人能否购买单位优惠房？ 92

（三）商品房预售与销售 93

52．什么叫商品房预售？ 93

53．商品房预售需要具备哪些手续？ 93

54．商品房预售的条件是什么？ 94

55．对商品房预售条件中的实际投资比例的规定应怎样正确理解？ 94

56．商品房预售合同应包括哪些内容？ 95

57．如何取得商品房预售许可证？ 96

58．商品房的现房出售应具备什么条件？ 97

59．预售合同中约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的如何处理？ 97

60．签订商品房预售合同时怎么定违约责任条款？ 98

61．炒楼花是否允许？ 99

63．商品房的使用面积是否应在合同中明确？ 100

62．购买期房应注意哪些问题？ 100

64．商品房的外销应注意哪些问题？ 101

65．房地产交易所的主要业务是什么？ 101

66．什么是房地产开发建设项目的转让？ 102

67．房地产开发建设项目的转让需要具备什么样的条件？ 103

68．部队可以经营房地产吗？ 103

（四）房地产租赁 104

69．房屋租赁主要有哪些类型？ 104

70．承租人具有哪些权利义务？ 104

71．出租人都有哪些权利义务？ 105

72．房屋租赁合同应包括哪些主要条款？ 106

73．租金的构成应包括哪些要素？ 107

74．出租房屋应具备哪些条件？ 108

76．出租房屋应办理哪些手续？ 109

75．哪些房屋不得出租？ 109

77．房屋租赁证有什么法律效力？ 110

78．在租赁期间，出租人死亡，房屋发生继承，该房屋的继承人是否有权以原出租人已死亡为由要求终止合同？ 110

79．在租赁期间，承租人死亡，其他家庭成员能否继续租用此房？ 110

80．在租赁期间，房屋所有权人能否出卖、赠与、典当、抵押出租的房屋？ 111

81．租期未到，出租人能不能提前收回出租房？ 111

82．未经出租人同意，承租人能否擅自转租房屋？ 111

83．机关单位能否租用私房？ 112

84．承租人能否与第三者互换住房？ 112

85．私房所有人可以申请承租公房吗？ 112

86．王某租赁公房作经营之用，签订租期3年。王某租用后一直未使用该房，但仍按月交纳房租，出租单位以王某将公房闲置不用为由，要求解除租赁关系，对此应如何处理？ 112

87．李某拖欠房租达两年之久，出租人能否收回房屋？ 113

88．住房和经营性房屋的租赁有何不同？ 113

92．承租人对所使用的房屋进行改建、扩建或增添附属物，而与出租人发生争议的怎么办？ 114

91．租赁期内房屋及设备受损怎么办？ 114

90．出租人对出租房屋无力修缮的，承租人能否代为修缮？ 114

89．出租人的修缮义务以何为限？ 114

93．承租人发现房屋缺陷而未及时通知出租人导致房屋毁损的，承租人应负什么责任？ 115

94．外地人能否租用本市房？ 115

95．已设定抵押的房屋能否出租？ 116

96．在租赁期间，承租人能否改变房屋使用性质？ 116

97．租赁期未满，在什么情况下可以提前解除或变更租赁合同？ 116

98．出租人应如何行使终止合同、收回房屋的权利？ 118

99．房屋出租有哪些治安管理规定？ 118

100．在租赁期间，因物价上涨因素，出租人能否要求承租人增加房屋租金？ 119

101．将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋以营利为目的出租的，租金是否全部归出租人所有？ 120

102．未定租期的房屋租赁合同，出租人在什么情况下可以要求收回房屋？ 120

103．租期届满，承租人拒不搬迁的如何处理？ 120

105．房屋转租合同的终止日期能否超过原租赁*合同？ 121

104．出租人能否从转租房屋中取得收益？ 121

106．转租合同中的转租人拖欠房屋租金8个月，房主依法终止了租赁关系。转租合同中的承租人是否因此承受搬迁腾房的法律后果？ 122

107．租用房屋不满一个月的如何计租？ 122

108．公有住房提租后，如何保证特困职工和离退休职工的生活不受影响？ 123

109．拆除出租住宅房屋后，原租赁合同如何处理？ 123

110．房地产租赁应当征收哪些税？ 123

111．对强占公有住房的如何处理？ 124

112．对非法买卖公房使用权的如何处理？ 124

（五）房地产抵押 125

113．哪些房地产可以设定抵押？ 125

114．划拨土地使用权能否设定抵押？ 126

115．共有房地产如何设定抵押？ 126

116．出租房地产如何设定抵押？ 126

117．优惠房和有限产权的房屋能否设定抵押？ 127

118．哪些房地产依法不得抵押？ 127

121．抵押房地产能否再次抵押？ 128

120．张某有私房两间，估价为10万元。张某可否以其私房作抵押向银行贷款15万元？ 128

119．抵押权人的资格有何限制？ 128

122．抵押合同应具备哪些主要条款？ 129

123．设定房地产抵押的期限应注意什么问题？ 129

124．在抵押合同中能否约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有？ 130

125．为什么要办理抵押物登记？如何办理？ 130

126．什么是房地产抵押的房地合一原则？ 131

127．土地使用权抵押后，新增的添附物是否成为抵押物的一部分？ 132

128．房地产的一部分能否成为抵押的客体？ 132

129．房地产抵押担保的范围包括哪些？ 133

130．抵押房地产被法院依法扣押后，抵押权人是否有权收取该房地产的租金？ 133

131．抵押权能否转让？ 134

132．在抵押期限内抵押物能否转移？ 134

133．抵押权能否作为其他债权的担保？ 135

134．什么是抵押权的物上请求权？ 135

137．已设定抵押的企业财产是否属于破产财产？ 136

138．如何办理楼花抵押？ 136

135．抵押物发生损毁、灭失，抵押人有什么法律责任？ 136

136．什么是抵押权的物上代位性？ 136

139．什么是最高额抵押？ 137

140．如何确定最高额抵押担保的债权？ 138

141．最高额抵押的主合同债权可以转让吗？ 139

142．抵押人不按规定的用途使用土地，被国家处以无偿收回土地使用权的处罚时，抵押权是否还优先实行？ 139

143．抵押权的效力是否及于抵押房地产的从物？ 139

144．抵押权人在何种情况下有权处分抵押房地产？ 140

145．抵押权人处分抵押房地产的方式有几种？ 140

146．债务履行期限届满，债务人不履行债务，抵押权人能否直接变卖抵押房地产？ 140

147．抵押房地产的修缮费用由谁承担？ 141

148．当部分债权实现时，抵押权人是否有权就全部抵押物受偿？ 141

150．同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款如何分配？ 142

149．处分抵押房地产后的清偿顺序如何排列？ 142

151．拍卖抵押房地产应办理哪些手续？ 143

152．当处分抵押房地产时，哪些人有优先购买权？ 144

153．在普通债权与抵押债权同时存在的情况下，普通债权先到期，抵押人能否以抵押房地产清偿债务？ 144

154．处分抵押房地产涉及房地合一时如何处理？ 145

155．如何处分已出租的房地产？ 145

156．以承包荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，可以改变土地集体所有的性质和土地用途吗？ 146

157．以划拨土地使用权作抵押的，抵押权人可否就拍卖所得的全部价款优先受偿？ 146

158．抵押权在什么情况下消失？ 147

159．第三人提供的抵押物被变卖后怎么办？ 147

160．什么是个人住房抵押贷款？ 147

161．申请个人住房抵押贷款的借款人应具备哪些条件？ 148

162．申请个人住房抵押贷款的借款人应向贷款银行提供哪些材料？ 148

165．政策性住房抵押贷款与经营性住房抵押贷款有哪些共同点？ 149

164．个人住房抵押贷款有哪几种？ 149

163．应按照何种程序办理个人住房抵押贷款？ 149

166．政策性住房抵押贷款与经营性住房抵押贷款有哪些不同点？ 150

167．什么是按揭？按揭有几种？ 152

168．如何办理楼宇按揭贷款？ 152

169．楼花按揭与现楼按揭在办理程序上有什么不同？ 154

170．在办理商品房按揭贷款时还应注意哪些问题？ 154

（六）房地产赠与交换与继承 155

171．如果赠与人将房屋产权证书交予受赠人，受赠人已实际使用房屋，但未办理过户手续，赠与人反悔要求撤回赠与，是否支持？ 155

172．赠与未成年人的房屋，属于未成年人的个人财产还是家庭共有财产？ 155

173．赠与人在破产前为转移财产而将自己的房产赠与他人，债权人主张权利的，赠与关系是否有效？ 156

174．赠与房屋交纳契税和手续费有什么规定？ 156

179．赠与房地产的质量有问题时，受赠人能否要求赠与人赔偿？ 157

178．房地产赠与申请变更登记应提交哪些文件？ 157

177．赠与房产是否必须办理公证？ 157

176．国家能否成为私有房屋的受赠人？ 157

175．受赠私有房屋有哪些规定？ 157

180．赠与人能否在赠与合同中附加给受赠人一些义务？ 158

181．以赠与为名，变相买卖私有房屋的如何处理？ 158

182．什么是房屋遗赠？ 159

183．房屋赠与和房屋遗赠有什么区别？ 159

184．银行开展有奖储蓄，奖给中奖者的房屋是否属于赠与关系？ 159

185．什么是房屋产权互易？它有哪些法律特征？ 160

186．房屋的使用权能否互易？ 160

187．如果双方互换房屋时没有明确是互换使用权还是互换房屋产权，一方提出是互换产权，主张产权转移的，是否支持？ 161

188．房屋互换后一方能否要求换回房屋？ 161

189．双方自愿换房，并各自行使权利多年后，一方能否反悔？ 161

190．住房使用权的交换必须具备哪些条件？ 161

193．换房协议书签订后，一方不履行协议怎么办？ 162

192．互换住房使用权如何办理换房手续？ 162

191．什么是承租人正当的换房要求？ 162

194．未经出租人同意，擅自与他人换房的如何处理？ 163

195．以换房为名行转让房屋之实，换房协议是否有效？ 163

196．什么是法定继承？法定继承人的范围及继承顺序如何确定？ 163

197．养子女能否同时继承养父母和生父母的遗产？ 165

198．继子女能否同时继承继父母和生父母的房产？ 165

199．被继承人的子女先于被继承人死亡的，被继承人的房屋遗产，应由谁继承？ 166

200．继承开始后，房屋遗产尚未分割，继承人即死亡，被继承人的房屋遗产应由谁继承？ 166

201．继承人有哪些行为将丧失继承权？ 167

202．未出生的胎儿是否有继承权？ 168

203．法定继承人以外的哪些人可以适当分得遗产？ 168

204．什么是房屋遗嘱继承？ 169

205．死者生前立有数份房屋遗嘱来处分自己的房产，执行时应以哪份为准？ 169

207．相互有继承权的几个人在同一事件中死亡，其死亡时间如何认定？ 170

206．子女可以放弃对父母的房屋继承权为条件而不履行赡养父母的义务吗？ 170

208．父母的房屋遗产由兄弟姐妹中一人领取了房屋产权证并视为己有，发生了纠纷应如何处理？ 171

209．一方婚前购买的房屋，夫妻共同生活超过10年，另一方能否将该房作为夫妻共同财产进行继承分割？ 171

210．分割房屋遗产，以采取何种方法为宜？ 172

211．房地产继承时如何申请产权转移登记？ 172

四、房地产社会化服务 173

（一）房地产中介服务 173

1．什么是房地产中介服务？房地产中介服务机构有哪几类？ 173

2．房地产中介服务机构应当具备哪些条件？怎样才可取得开业的资格？ 174

3．能否设立个体房地产中介服务机构？ 175

4．对中介服务人员的从业资格有什么要求？ 176

5．房地产中介服务人员能否自行承办业务？ 178

6．接受委托的中介机构能否转让委托业务？ 178

7．房地产中介服务合同应当包括哪些主要条款？ 178

8．房地产中介服务的费用是如何收取的？ 179

9．房地产开发经营企业的房地产中介服务机构，能否从事本企业开发建设的房地产的中介业务？ 181

10．房地产中介服务机构在中介活动中能否从事房地产吞吐业务？ 181

11．房地产中介服务人员能否收取合同以外的酬金或财物？ 182

12．中介服务人员能否将委托人介绍给其他机构，并从中收取佣金？ 182

13．在房地产经纪活动中，经纪人能否双重代理？ 183

14．房地产中介服务机构或中介人员能否允许他人以自己的名义从事房地产中介业务？ 183

15．中介服务人员能否同时在两个中介服务机构执行业务？ 184

16．因房地产中介服务人员的过失，给当事人造成经济损失的，应如何处理？ 184

17．房地产代理的形式有几种？ 186

18．如何避免卖主与买主甩掉代理人自行交易或使代理人的利益受损？ 186

19．房地产开发商在与代理商签订代理协议时应注意哪些问题？ 187

20．房地产经纪人代理销售房地产的运作程序是怎样的？ 189

22．什么是物业管理？ 190

21．何种情况下委托人有权拒付佣金？ 190

（二）房地产物业管理 190

23．物业管理与传统房屋管理有什么区别？ 191

24．物业管理公司的设立应具备什么条件？ 192

25．对长期未从事物业管理业务的公司如何处理？ 192

26．谁是住宅区（或大厦、工业区）物业管理权的权力主体？ 193

27．谁是物业委托管理合同的委托人？ 193

28．物业管理合同中应包括哪些内容？ 195

29．住宅区实施物业管理的资金来源主要有哪些渠道？ 197

30．我国对物业管理服务的收费标准有何规定？ 198

31．一个物业辖区内是否可以选择几个物业管理公司进行管理？ 199

32．住宅小区在物业管理公司负责管理前，由谁负责管理？ 200

33．物业管理公司能否将物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位？ 200

34．物业管理公司经营物业所获收入全部归物业管理公司吗？ 201

35．物业管理委员会能否从事营利性经营活动？ 201

37．一部分居民自发成立的物业管理委员会能否以委托人的身份聘请物业管理公司？ 202

36．小区管理公约中能否制定罚则？ 202

38．怎样使物业产权人和使用人事先对物业管理方面的权利和义务有所了解？ 203

39．物业管理公司对哪些违反规章制度的行为有权予以制止？ 203

40．物业管理公司与产权人、使用人之间发生收费纠纷如何处理？ 204

41．物业管理公司在何时介入为好？ 205

42．如何进行物业接收？ 206

43．物业管理公司与业主的维修责任应如何划分？ 207

44．物业管理公司因对房屋及公用设施维修养护不及时而造成业主损失的，物业管理公司应承担什么责任？ 207

45．公有住房出售后如何进行物业管理？ 208

（三）房地产法律援助 209

46．房地产纠纷的解决有哪些途径？ 209

47．什么样的房地产纠纷可以申请房管部门主持调解？ 210

48．房地产纠纷的调解是怎样进行的？ 211

50．我国的房地产仲裁机构是哪一个？它是怎样组成的？ 212

49．哪些房地产纠纷可以申请仲裁？ 212

52．怎样进行房地产纠纷仲裁？ 213

51．房地产仲裁是否实行专属管辖？ 213

53．当事人对仲裁不服的，可否再向人民法院起诉？ 215

54．哪些房地产交易行为必须办理公证手续？ 216

55．什么是房屋拆迁证据保全公证？ 216

56．公证在房地产交易中具有什么作片？ 217

57．怎样办理房地产公证？ 217

58．公民进行房地产诉讼应注意哪些问题？ 218

59．房地产案件的诉讼程序应适用什么法律？ 219

60．一起落实宗教政策的房屋纠纷是否属于人民法院主管？ 220

61．因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷法院是否受理？ 220

62．单位内部的分房纠纷法院是否受理？ 221

63．单位按照公布的集资分房方案将优惠房分配给职工，职工交清了房款，若被他人抢占，法院是否受理？ 221

65．军队与军队离退休干部之间因腾退军产房发生的纠纷以及军地单位互转引起的单位与军队房产纠纷，法院是否受理？ 222

64．因职工调动引起的房屋纠纷法院是否受理？ 222

66．因违章建筑引起的纠纷法院是否受理？ 223

67．人民法院经济审判庭是否受理房地产案件？ 224

68．房地产案件中所涉及的诉讼时效问题有哪些？ 225

69．对离婚案件中的公房居住权应如何处理？ 227

70．如何审理违章建筑引起的财产纠纷？ 228

71．在审理房地产开发经营案件时，哪些合同应认定为无效？ 229

72．对认定无效的合同应如何处理？ 232

73．对预售商品房的价格条款如何适用情事变更原则？ 232

74．什么情况下当事人可以变更合同？ 233

75．违反合同应负哪些违约责任？ 234

76．律师在房地产交易中有什么重要作用？ 235

78．房地产开发过程中何时聘请律师为宜？ 236

77．当事人如何聘请律师？ 236

79．律师如何协助政府选择土地出让方式？ 237

80．律师如何协助买家审查房地产预售合同？ 237

第二编 房地产纠纷案例评析 239

1．集体土地不能自行出让、转让 239

2．擅自改变土地用途受到处罚 240

3．房地产开发要符合规定的土地用途 242

4．违反拆迁安置补偿协议的法律后果 243

5．私自撬开他人房屋入住的行为不合法 245

6．股东向公司投资后不得抽回出资 247

7．用假房产证抵押借贷构成犯罪 248

8．中建某局某公司诉北京某宾馆有限公司工程款纠纷案 250

9．买卖违章建筑的法律后果 252

10．房地产开发商推延交房期应负违约责任 253

11．商品房装修与合同不符怎么办？ 255

12．单位集资建房不能向社会公开发售 256

13．房屋买卖中的瞒价行为不予支持 258

14．单位以自然人名义所购房屋不能主张产权 259

15．因客观情况发生变化使合同的履行显失公平的，可适用情事变更原则 261

16．房屋意外毁损灭失的损失由谁承担 263

17．名为联营实为房屋转租的联营协议无效 265

18．非出于真实意思表示的租赁协议无效 267

19．拒付租金，应承担违约责任 268

20．拖延维修房屋造成承租人损失的，应予赔偿 271

21．违法出租公房，法院依法制裁 272

22．分户不得造成一方使用困难 274

23．通过换房牟取非法收入的换房协议无效 275

24．他可同时继承这两份遗嘱 277

25．因装修住房给邻居造成损失的应予赔偿 278

26．中介公司提供出租房屋信息有误应承担过错责任 280

27．相邻关系侵权损害赔偿纠纷案 281

28．土地管理部门应履行法定职责 285

29．房地产公司的行为是民事行为还是行政行为 287

第三编 房地产有关的合同文本格式 291

国有土地使用权出让合同（宗地出让合同） 291

国有土地使用权出让合同（成片开发土地出让合同） 297

国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同） 307

外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同） 311

联合建房协议书 314

建设工程施工合同协议条款 319

商品房购销合同 324

房屋租赁合同 335

中国建设银行（个人住房贷款）借款合同 339

中国建设银行（个人住房贷款）抵押合同 343

深圳市住宅局住宅区委托管理合同书（草案） 348

商品房买卖合同纠纷起诉状 353

联建合同纠纷起诉状 355

附录：最新法律法规汇编 357

城市房地产开发管理暂行办法 357

城市商品房预售管理办法 364

房地产开发企业资质管理规定 367

城市房地产转让管理规定 372

城市房地产中介服务管理规定 377

城市房屋租赁管理办法 382

城市公有房屋管理规定 388

城市新建住宅小区管理办法 395

后记 399