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第一部分 物业服务企业及开发商 1

1．“物业管理”与“物业服务”有何区别？ 1

2．如何区分物业服务企业的资质？ 2

3．物业服务企业对开发商的项目规划可以提出哪些意见？ 5

4．在前期物业管理中，开发商有哪些职责？ 9

5．在开发商移交物业时，物业服务企业应注意哪些交接事项？ 11

6．物业承接验收时，建设单位应向物业服务企业移交哪些资料？ 12

7．物业服务企业的招标方式有哪些？ 13

8．这样的物业服务企业招标合法吗？ 15

9．物业服务企业的招投标有哪些程序？ 16

10．更换物业服务企业时应当注意哪些问题？ 20

11．业主委员会如何组织新老物业服务企业的交接？ 21

12．秩序维护员可否随意进出装修房？ 22

13．业主私装水床，物业服务企业可否干涉？ 24

14．业主是否有权封阳台？ 25

15．物业服务企业有权收取装修管理费吗？ 27

16．物业服务企业如何对业主的装修行为进行监管？ 28

17．物业服务企业是否应对业主的违规违约行为承担管理不善的责任？ 30

第二部分 业主、业主大会、业主委员会及管理规约 32

1．未获产权但已实际居住的买受人是否能成为“业主”？ 32

2．业主有哪些权利和义务？ 33

3．业主可否查看物业服务企业的账本？ 35

4．买房时开发商承诺的公共园林和物管用房变成了商铺，业主如何维权？ 37

5．如何筹备业主大会？ 38

6．非业主是否能参加业主大会？ 39

7．业主大会与居委会是什么关系？ 40

8．开发商是否能以“大业主”身份享有投票权？ 42

9．如何确定首次业主大会上的投票权数？ 43

10．分期开发的小区应该成立几个业主委员会？ 45

11．业主委员会是什么？它的成立程序如何？ 46

12．担任业主委员会委员，需要具备什么资格？ 48

13．如何保证业主委员会经费？业主委员会委员能领工资吗？ 50

14．业主可否要求炒掉业主委员会？ 52

15．什么是管理规约？ 53

16．临时管理规约的效力如何？它与管理规约有何区别？ 53

17．业主委员会是否可以作为原告提起诉讼？ 55

18．小区管委会能否作为原告起诉？ 57

19．二期工程规划突然改变，一期业主能否阻止？ 58

20．业主委员会何时能炒掉物业服务企业？ 59

21．未经业主委员会督促交费，物业服务企业可否直接起诉业主？ 61

22．业主委员会签订了侵害业主利益的协议，是否有效？ 63

23．“业主自治”是否可行？ 64

第三部分 物业服务合同及违反物业服务合同的法律责任 66

1．什么是前期物业管理？ 66

2．前期物业服务合同存在霸王条款，怎么办？ 68

3．前期物业服务合同没到期，业主能另聘物业服务企业吗？ 69

4．缴了停车费，汽车被砸，物业服务企业应当赔偿损失吗？ 70

5．业主能否拒绝签订前期物业服务合同？ 72

6．小区内的广告收益应该归谁？ 73

7．物业服务企业有权以业主未付房款而停水、停电吗？ 74

8．交了停车占地费，车辆丢失，物业服务企业是否应承担损害赔偿责任？ 75

9．物业服务企业更换，物业管理用房的产权到底归谁？ 76

10．物业服务人员在紧急情况下撬门进入业主室内，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ 77

11．业主在物业管理区域内被抢，物业服务企业是否应赔偿？ 79

12．物业服务企业对小区电梯承担哪些责任？ 80

13．小区配套设施长期无法运行，业主能否索赔？ 81

14．电动车在自家停车棚内被盗，物业服务企业要承担损害赔偿责任吗？ 82

15．业主在小区内被害，物业服务企业要承担损害赔偿责任吗？ 83

16．业主停车不当，物业服务企业是否有权锁车？ 85

17．小区停车库的车位能只卖不租吗？ 86

18．业主拒交物业服务费用，物业服务企业可以停水、停电吗？ 87

19．物业服务企业能以业主拒签物业服务合同为由扣押业主的房屋钥匙吗？ 88

20．物业服务企业擅自出租楼顶是否构成对业主的侵权？ 89

21．物业服务企业有处罚权吗？ 90

22．物业服务企业不让安装防盗窗，窃贼入室谁负责？ 91

23．物业服务企业将部分物业管理事项转托给第三人后，应如何承担法律责任？ 92

24．业主家中被盗，物业服务企业是否应当承担赔偿责任？ 93

25．小区内发生的意外事件，物业服务企业要承担损害赔偿责任吗？ 94

26．物业服务企业可以在小区空地内强行划分车位吗？ 95

27．天降暴雨汽车被淹，物业服务企业要赔偿吗？ 95

28．业主溺毙在小区内的游泳池，物业服务企业要承担损害赔偿责任吗？ 96

29．房顶漏雨给业主造成损失，谁来赔？ 97

30．家电遭雷击，物业服务企业应承担相应连带责任吗？ 98

31．小区铁门砸伤儿童，物业服务企业是否有责任？ 99

32．业主个人、业主委员会分别与物业服务企业签订了物业服务合同，两个合同内容不一致时怎么办？ 100

第四部分 物业服务的标准与收费 101

1．前期物业管理期间，物业服务费用可以擅自涨价吗？ 101

2．装修自家阳台该不该交费？ 102

3．房屋没有交付，物业服务费用该怎么交？ 103

4．二手房交易中的物业欠费由谁支付？ 104

5．没有签订物业服务合同，业主可以拒交物业服务费吗？ 106

6．不满物业服务企业的装修管理，业主能否拒交物业服务费？ 107

7．预收物业服务费是否合理？ 109

8．房屋空置，可以不交纳物业服务费吗？ 111

9．在公用面积上停车，还要交钱吗？ 111

10．保修期内小区漏水，能动用专项维修资金维修吗？ 112

11．赠送的房屋面积，物业服务费怎么交？ 113

12．物业服务企业擅自提高物业服务费，有效吗？ 114

13．业主该从何时开始交纳物业服务费？ 115

14．物业服务不符合约定，业主可以要求减收物业服务费吗？ 117

15．物业服务企业是否有义务公示物业服务费的使用情况？ 118

16．福利房小区中的商品房物业服务费应如何交纳？ 120

17．物业服务企业妨碍业主行使知情权，怎么办？ 121

18．低楼层业主可以拒交电梯费吗？ 122

19．物业服务企业有权收取煤气开通费吗？ 123

20．购房合同约定赠送物业服务费，物业服务质量却达不到基本标准，应如何处理？ 124

21．装修押金属于乱收费吗？ 127

22．物业服务企业以高档楼盘为由高收费，应如何处理？ 128

23．经济适用房的物业服务收费标准出现纠纷，应如何处理？ 130

24．物业服务企业以摊销费为名加收电费，应该如何处理呢？ 131

25．物业服务企业摊派“招待费”，需要业主承担吗？ 132

26．如何确定物业服务费用的收费标准？ 133

27．物业服务费用定价过高，业主能拒绝吗？ 134

28．入住前物业服务企业的管理开支亏空，业主需要承担吗？ 135

第五部分 住宅专项维修资金的管理和使用 137

1．什么是住宅专项维修资金？首次交纳的额度是多少？ 137

2．首期专项维修资金应何时交纳？ 138

3．专项维修资金的使用范围有哪些？ 139

4．共用部位和共用设施设备应包括哪些项目？ 140

5．住宅专项维修资金是否要分立到户？ 141

6．住宅专项维修资金可以有收益吗？收益又该如何使用？ 142

7．业主拒绝交纳首期住宅专项维修资金的，业主能否入住？ 144

8．使用住宅专项维修资金有哪些程序？ 145

9．业主在何时应该补交住宅专项维修资金？ 147

10．哪些费用不得从住宅专项维修资金中列支？ 148

11．房屋转让时，住宅专项维修资金如何处理？ 148

12．如何分摊住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造费用？ 149

13．物业服务企业有权拒绝公布住宅专项维修资金明细账吗？ 150

14．业主何时可以收回住宅专项维修资金？ 151

第六部分 会所、球场、泳池、地下停车场等设施的相关问题 153

1．小区内的会所产权应该归谁所有？ 153

2．如果会所的建筑成本已计入公摊，产权还是归开发商吗？ 154

3．计入公摊面积的会所产权属于开发商，这样的条款有效吗？ 155

4．会所产权属于开发商，开发商就可以随意改变会所的用途吗？ 156

5．产权归全体业主共有的会所、球场、泳池等相关设施应如何经营？收益又该如何使用？ 157

6．小区球场可以只对部分业主开放吗？ 158

7．小区泳池可以对外开放吗？ 159

8．地下停车场的所有权应当归谁所有？ 160

9．业主是否对本小区的车位、车库享有优先使用和优先购买的权利？ 161

10．买了车位但未使用，应该交停车管理费吗？ 161

第七部分 物业管理中的行政监管 163

1．物业行政监管部门可以干预业主委员会的选举吗？ 163

2．房产管理局应当如何行使对小区业主委员会的备案职能？ 164

3．公安局是否应当负有物业管理的行政监管职责？ 166

4．物业管理的行政监管部门不依法履行职责，业主该怎么办？ 167

附录一：物业管理条例 170

附录二：前期物业服务合同（示范文本） 184

附录三：物业服务合同（示范文本） 200

附录四：临时管理规约（示范文本） 216

附录五：管理规约（示范文本） 231