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上篇 房地产开发管理实战技术 3

第1章 房地产开发管理总论 3

1.1房地产资源整合与博弈分析 5

1.1.1土地资源的分析 5

1.1.2资金资源的分析 6

1.1.3人脉资源的分析 6

1.1.4团队资源的分析 7

1.1.5技术资源的分析 7

1.1.6物料资源的分析 8

1.1.7建造资源的分析 8

1.1.8客户资源的分析 8

1.1.9资源整合的模式 9

1.2房地产企业管理方法论 10

1.2.1房地产的核心竞争力 11

1.2.2管理元素的集成技术 12

1.2.3管理方法的三大指标 12

1.3房地产合同管理总论 13

1.3.1合同的分类管理 13

1.3.2业务合同的族群 15

1.3.3合同履约博弈的规律 17

1.4合同版本的管理与选择 19

1.4.1合同版本系列的分析 19

1.4.2合同版本的选择原则 20

1.5现实环境下的合同管理策略 21

1.5.1弹性合同与刚性合同 21

1.5.2阴阳合同与黑白合同 22

1.5.3合同边界的设置与应用 23

1.5.4严格控制合同签约模式 24

1.6提高合同执行力的关键技术 25

1.6.1重组合同文档的布局 25

1.6.2提取合同的导读纲目 27

1.6.3核心条款的前附技术 28

1.6.4合同责任的归集技术 28

1.6.5提升管理表格的合同地位 31

1.6.6建立合同履约评审机制 32

1.6.7共管账号的应用技术 33

第2章 购地战略管理 35

2.1购地战略管理技术 37

2.1.1购买土地的战略意义 37

2.1.2土地市场政策重点解读 37

2.1.3土地市场博弈格局分析 38

2.2土地新政下的购地策略 40

2.2.1对土地储备进行分类管理 40

2.2.2合理选择土地资源获得方式 40

2.2.3竞价购地的关键管理技术 42

2.2.4间接购地的关键管理技术 43

2.3购地的战略决策方式 45

2.3.1三种购地模式对比分析 45

2.3.2依据开发商老板的直觉 45

2.3.3依据管理团队协同作业 46

2.3.4决策业务专项外包管理 46

2.4投资咨询合同管理技术 47

2.4.1投资咨询行业的资质管理 47

2.4.2前期投资咨询业务的价格 47

2.4.3资源的筛选与评价办法 48

2.4.4投资咨询合同中的关键管理技术 49

2.5土地出让合同管理技术 50

2.5.1国家示范文本2000版土地合同解读 50

2.5.2土地出让合同补充协议合同的解读 53

2.5.3国家示范文本2008版土地合同解读 55

第3章 资金融资管理 59

3.1房地产企业资金运作特点 61

3.1.1房地产资金运作特点的分析 61

3.1.2开发商资金管理集成的技术 61

3.1.3资金来源与融资代价的构成 62

3.1.4收入能力与变现能力的管理 63

3.2房地产开发企业主要融资方式 63

3.2.1传统的银行贷款 63

3.2.2股票市场的融资 67

3.2.3信托资金的融资 68

3.2.4其他方式的融资 69

3.2.5实践的融资渠道 70

3.3融资业务合同的集群管理 71

3.3.1合同族群与逻辑关系 71

3.3.2担保方式与合同关联性 71

3.4融资合同的关键管理技术 72

3.4.1全面预算，形成资金需求计划 72

3.4.2分析金融市场，编制融资方案 73

3.4.3合约谈判，签订融资业务合同 73

3.5垫资合同的关键管理技术 73

3.5.1垫资合同的本质内涵 73

3.5.2垫资合同的谈判技巧 75

3.5.3垫资合同的风险管理 77

第4章 规划设计管理 79

4.1规划设计的集群管理技术 81

4.1.1规划设计集群管理方法 81

4.1.2规划设计业务管理模式 81

4.1.3规划合同族群逻辑分析 82

4.2前期策划合同的管理技术 85

4.2.1前期策划市场分析 85

4.2.2策划合同的履约管理 85

4.2.3策划合同的商务管理 87

4.3工程勘察合同的管理技术 88

4.3.1勘察合同版本的选择 88

4.3.2勘察合同的签约管理 88

4.3.3勘察合同的时效管理 89

4.3.4勘察合同的违约管理 89

4.4规划设计合同的管理技术 90

4.4.1设计单位的资质管理 90

4.4.2设计资源的评价系统 92

4.4.3设计单位的选择模式 93

4.4.4设计合同的边界管理 94

4.4.5设计合同的分割技术 95

4.4.6设计施工一体化的管理 96

4.4.7设计合同的商务管理 97

4.4.8设计合同的技术管理 99

4.4.9设计合同的时效管理 101

4.4.10设计合同的违约管理 102

4.5施工图审查合同管理技术 103

4.5.1政府管控所必备的程序要求 103

4.5.2施工图审查的资源市场分析 103

4.5.3施工图审查的价格行情分析 104

4.5.4施工图审查合同的履约管理 104

第5章 技术外包管理 105

5.1专项业务外包的管理技术 107

5.1.1双重特性业务的分析 107

5.1.2合同属性执行力评估 107

5.2招标代理合同的管理技术 108

5.2.1资质管理与经营范围 108

5.2.2招标单位的选择模式 108

5.2.3招标代理的价格行情 109

5.2.4招标代理的时效管理 110

5.2.5招标代理的风险管理 111

5.3造价咨询合同的管理技术 112

5.3.1资质与经营范围的规定 112

5.3.2单位的筛选与评价办法 113

5.3.3造价咨询业的价格行情 113

5.3.4造价咨询合同责任管理 115

5.4监理服务合同的管理技术 117

5.4.1监理资质与行政许可管理 117

5.4.2监理市场的博弈格局分析 118

5.4.3监理单位的选择签约模式 119

5.4.4监理服务的价格行情分析 120

5.4.5监理合同商务谈判的管理 123

5.4.6监理合同的时效责任归集 124

5.4.7监理合同的违约责任归集 126

5.4.8开发商与监理人博弈谋略 126

第6章 建造施工管理 129

6.1建筑承包市场的资源管理 131

6.1.1建筑行业资源市场分析 131

6.1.2建筑业的法人管理 131

6.1.3选择承包商的量化管理 134

6.2建造合同的签约管理技术 136

6.2.1建造业务合同逻辑关系的解析 136

6.2.2建造业务合同的分割管理技术 140

6.2.3建造业务合同的边界管理技术 145

6.2.4现实环境下总包合同管理策略 146

6.3建造合同的编制管理技术 151

6.3.1建造合同版本简介 151

6.3.2国内示范本的解读 153

6.3.3港式合同版本解读 154

6.3.4省级合同版本解读 156

6.4质量控制的关键管理技术 157

6.4.1施工质量标准的内涵 157

6.4.2质量控制节点的设置 158

6.5建造合同时效的管理技术 161

6.5.1建造合同时效管理的概述 161

6.5.2示范99版合同时效管理 161

6.5.3示范07版合同时效管理 164

6.5.4广东06版合同时效管理 165

6.5.5港式总包合同的时效管理 170

6.5.6 FIDIC红皮书的时效管理 172

6.5.7建造合同的工期控制管理 174

6.6成本控制的关键管理技术 176

6.6.1房地产成本控制的特点 176

6.6.2建造合同的计价方式 177

6.6.3结算控制关键管理技术 179

6.7变更控制的关键管理技术 181

6.7.1变更权与程序管理 181

6.7.2变更类型与管理对策 183

6.7.3变更后果的管理技术 183

6.8支付控制的关键管理技术 184

6.8.1价款支付条件的设置 184

6.8.2支付控制的不同模式 185

6.9建造合同风险和危机管理 186

6.9.1对合同索赔风险的控制 186

6.9.2对合同争端风险的控制 188

6.9.3对现场签证的变革管理 189

第7章 物料采购管理 195

7.1供货资源市场的透视 197

7.1.1建材市场的分析 197

7.1.2供货商选择模式 197

7.1.3物料的选择原则 197

7.1.4供货商评价系统 198

7.2供货合同签约管理技术 199

7.2.1供货合同的分级管理技术 199

7.2.2供货合同的定位管理技术 200

7.2.3供货合同的界面管理技术 201

7.3物料供应方式的管理技术 204

7.3.1物料供应方式的类别 204

7.3.2物料供应方式的实施 205

7.4供货合同编制管理技术 207

7.4.1不同版本的特点分析 207

7.4.2选择合同版本的原则 208

7.5供货合同质量管理技术 209

7.5.1供货质量标准的约定 209

7.5.2质量条款合同责任的分配 209

7.5.3合同全程履约的质量控制方法 210

7.6供货合同时效管理技术 212

7.6.1供货合同时效控制的必要性 212

7.6.2横向合同关系中的时效责任 212

7.7供货合同造价管理技术 213

7.7.1供货方式的分类管理 214

7.7.2供货方式与合同计价 214

7.7.3关于采购单价的条款 216

7.7.4采购数量的确定与控制 217

7.7.5采购合同的结算 217

7.7.6供货合同的变更管理技术 220

7.8供货合同支付管理技术 222

7.8.1供货支付途径的管理 222

7.8.2价款类别定义与管理 223

7.8.3支付条件设置的关键 223

7.9供货合同风险管理技术 224

7.9.1工程变更风险的控制 224

7.9.2合同争端风险的控制 224

7.9.3供货违约风险的控制 224

第8章 营销推广管理 227

8.1房地产的营销模式 229

8.1.1从合同分割角度分类 229

8.1.2从样板展示角度分类 229

8.2楼市博弈格局的演绎 230

8.2.1营销市场博弈格局 230

8.2.2楼市主角动机剖析 230

8.3营销合同族群式管理技术 232

8.3.1营销业务合同族群分析 232

8.3.2样板房营销方案的实施 232

8.3.3样板房合同的集群技术 233

8.4房产测绘合同的管理技术 234

8.4.1房产测绘的资质管理 234

8.4.2房地产测绘价格行情 235

8.5营销广告合同的管理技术 236

8.5.1房地产业广告市场概要 236

8.5.2政府对地产广告的监控 237

8.6模型制作合同的管理技术 237

8.6.1建筑模型的作用 237

8.6.2合同管理的要点 238

8.7房屋销售合同的管理技术 238

8.7.1销售合同版本特点介绍 238

8.7.2三大版本内容对比分析 238

8.7.3销售合同示范文本解读 239

8.7.4开发商承担的合同责任 240

8.7.5广州市一手预售销售合同解读 242

8.7.6广州市一手现售销售合同解读 244

第9章 售后服务管理 247

9.1为业主找个好管家 249

9.1.1售后服务的重要意义 249

9.1.2售后服务阶段的划分 249

9.1.3物管单位的资质管理 250

9.1.4选择物管单位的方式 250

9.1.5选择物管单位的时间 251

9.1.6物管服务的价格行情 251

9.1.7物管单位的选择标准 252

9.1.8物业服务水平的衡量 252

9.1.9签一个好的物管合同 255

9.2交楼期售后服务的管理技术 255

9.2.1建立质量问题快速整改机制 255

9.2.2妥善处理延期交楼引起的违约事件 257

9.3保修期售后服务的管理技术 258

9.3.1建立质量保修快速反应系统 258

9.3.2对保修协议书的合同边界管理 260

9.3.3对维修事件进行合理的分类管理 262

9.3.4构建关联合同之间的逻辑责任链 262

下篇 房地产开发核心业务合同实战案例 267

附录1 项目合作收购合同 267

附录2 项目贷款融资合同 281

附录3 规划设计服务合同 295

附录4 招标代理服务合同 327

附录5 造价咨询服务合同 341

附录6 施工监理服务合同 355

附录7 主体施工总包合同 373

附录8 总承包管理与服务合同 417

附录9 双方单边供货合同 439

附录10 三方多边供货合同 455

附录11 房屋面积测绘合同 485

附录12 房屋销售代理合同 489

附录13 户外营销广告合同 501

附录14 建造模型制作合同 515

附录15 前期物业管理合同 533

附录16 房屋质量保修合同 547