房地产经济与管理专论 中国房地产业发展的基本问题PDF电子书下载

0 引论 1

0．1房地产及房地产业的若干固有特性 1

0．1．1房地产的若干固有特性 1

0．1．2房地产业及其若干固有特性 5

0．2中国房地产业的历史回顾 8

0．2．1近乎“消失”的房地产业 8

0．2．2 1978年以来中国土地制度与城镇住房制度的改革 10

0．2．3 1980年以来中国房地产业成长的总体回顾 14

0．3中国房地产业发展的基本问题 18

0．3．1中国房地产业的过渡性 19

0．3．2中国房地产业的政策依赖性 21

0．3．3本书的基本思路与主要内容 24

1 中国房地产业的“支柱”地位：现象与特征 25

1．1房地产业对中国经济增长的直接贡献：观察与分析 26

1．1．1房地产业在中国经济增长中的地位：若干观察 26

1．1．2房地产业对国民经济的直接贡献：贡献率方法 29

1．2房地产业对中国经济增长的间接贡献：产业关联效应 32

1．2．1房地产业的产业关联效应 32

1．2．2前向关联度与后向关联度分析方法 33

1．3房地产业与我国经济增长的关系：计量分析 37

1．3．1房地产开发投资与我国经济增长的关系 37

1．3．2 SHTO分析 42

2 房地产业支柱地位的进一步剖析：以上海为例 47

2．1上海房地产业经济的高速增长：表象与特征 47

2．1．1改革开放以来上海房地产业经济增长的历史回顾 47

2．1．2上海房地产业的支柱地位的形成 49

2．1．3上海房地产业高速增长的若干特征 51

2．2上海房地产业的产业关联效应分析 54

2．2．1后向关联效应 54

2．2．2前向关联效应 55

2．2．3影响力与影响力系数 57

2．3从国民收入核算看上海房地产业的支柱效应 58

2．3．1从收入法看上海房地产业增加值的构成 58

2．3．2从支出法看上海房地产业增加值的构成 60

2．4上海房地产业支柱效应的若干问题 63

2．4．1被低估的支柱地位 63

2．4．2较为有限的就业效应 65

3 中国房地产业的区域性差别 68

3．1我国31个省级行政区的房地产业：现状与差别 68

3．1．1 31个省级行政区的房地产业增加值与GDP 68

3．1．2经济增长水平与房地产业的相对发展 71

3．1．3居住水平的区域性差别 73

3．2我国房地产业区域性差异的进一步透视 75

3．2．1住宅供给市场化程度的区域性差异 75

3．2．2增长路径与发展阶段的区域性差异 76

3．2．3区域房价水平与波动差异 78

3．3中国房地产业区域性差别的主要成因 86

3．3．1经济发展水平——基本决定因素 86

3．3．2住房制度改革与区域房地产业路径选择 88

3．3．3区域住宅供给结构差异的起源 89

4 房价的长期波动：理论、经验及对上海的初步观察 93

4．1房价波动及其决定因素：OECD国家的经验 93

4．1．1经验性描述 93

4．1．2房价的决定因素 96

4．2上海市的长期房价波动：初步观察 101

4．2．1 1987—1994年的繁荣阶段 101

4．2．2 1995—1999年的衰退阶段 106

4．2．3新一轮房价波动：初步的观察 110

5 新一轮房价波动的基本决定因素：以上海为例 115

5．1人口结构及其影响 115

5．1．1城市化与人口总量 116

5．1．2家庭与年龄结构 117

5．1．3“十五”住房供给缺口估计 120

5．2经济增长、家庭收入与财富 122

5．2．1家庭收入 122

5．2．2家庭财富 124

5．2．3支付能力 127

5．3住房信贷与供给方 129

5．3．1货币政策与住房信贷 129

5．3．2商品住宅供给与成本 133

5．3．3新一轮土地制度改革与地价 136

6 公共住房政策的艰难选择 140

6．1公共住房政策的国际经验 140

6．1．1美、英两国的公共住房政策 140

6．1．2日本与新加坡的公共住房政策 143

6．2中国居民住房水平与购房能力分析 145

6．2．1城乡居民住房水平现状 145

6．2．2城镇居民的购房能力 148

6．3我国公共住房政策的现状、问题与建议 152

6．3．1我国公共住房政策的现状 152

6．3．2我国公共住房政策所存在的问题 153

6．3．3改善我国公共住房政策的对策建议 156

参考文献 158

后记 160