0 引论 1
0．1房地产及房地产业的若干固有特性 1
0．1．1房地产的若干固有特性 1
0．1．2房地产业及其若干固有特性 5
0．2中国房地产业的历史回顾 8
0．2．1近乎“消失”的房地产业 8
0．2．2 1978年以来中国土地制度与城镇住房制度的改革 10
0．2．3 1980年以来中国房地产业成长的总体回顾 14
0．3中国房地产业发展的基本问题 18
0．3．1中国房地产业的过渡性 19
0．3．2中国房地产业的政策依赖性 21
0．3．3本书的基本思路与主要内容 24
1 中国房地产业的“支柱”地位：现象与特征 25
1．1房地产业对中国经济增长的直接贡献：观察与分析 26
1．1．1房地产业在中国经济增长中的地位：若干观察 26
1．1．2房地产业对国民经济的直接贡献：贡献率方法 29
1．2房地产业对中国经济增长的间接贡献：产业关联效应 32
1．2．1房地产业的产业关联效应 32
1．2．2前向关联度与后向关联度分析方法 33
1．3房地产业与我国经济增长的关系：计量分析 37
1．3．1房地产开发投资与我国经济增长的关系 37
1．3．2 SHTO分析 42
2 房地产业支柱地位的进一步剖析：以上海为例 47
2．1上海房地产业经济的高速增长：表象与特征 47
2．1．1改革开放以来上海房地产业经济增长的历史回顾 47
2．1．2上海房地产业的支柱地位的形成 49
2．1．3上海房地产业高速增长的若干特征 51
2．2上海房地产业的产业关联效应分析 54
2．2．1后向关联效应 54
2．2．2前向关联效应 55
2．2．3影响力与影响力系数 57
2．3从国民收入核算看上海房地产业的支柱效应 58
2．3．1从收入法看上海房地产业增加值的构成 58
2．3．2从支出法看上海房地产业增加值的构成 60
2．4上海房地产业支柱效应的若干问题 63
2．4．1被低估的支柱地位 63
2．4．2较为有限的就业效应 65
3 中国房地产业的区域性差别 68
3．1我国31个省级行政区的房地产业：现状与差别 68
3．1．1 31个省级行政区的房地产业增加值与GDP 68
3．1．2经济增长水平与房地产业的相对发展 71
3．1．3居住水平的区域性差别 73
3．2我国房地产业区域性差异的进一步透视 75
3．2．1住宅供给市场化程度的区域性差异 75
3．2．2增长路径与发展阶段的区域性差异 76
3．2．3区域房价水平与波动差异 78
3．3中国房地产业区域性差别的主要成因 86
3．3．1经济发展水平——基本决定因素 86
3．3．2住房制度改革与区域房地产业路径选择 88
3．3．3区域住宅供给结构差异的起源 89
4 房价的长期波动：理论、经验及对上海的初步观察 93
4．1房价波动及其决定因素：OECD国家的经验 93
4．1．1经验性描述 93
4．1．2房价的决定因素 96
4．2上海市的长期房价波动：初步观察 101
4．2．1 1987—1994年的繁荣阶段 101
4．2．2 1995—1999年的衰退阶段 106
4．2．3新一轮房价波动：初步的观察 110
5 新一轮房价波动的基本决定因素：以上海为例 115
5．1人口结构及其影响 115
5．1．1城市化与人口总量 116
5．1．2家庭与年龄结构 117
5．1．3“十五”住房供给缺口估计 120
5．2经济增长、家庭收入与财富 122
5．2．1家庭收入 122
5．2．2家庭财富 124
5．2．3支付能力 127
5．3住房信贷与供给方 129
5．3．1货币政策与住房信贷 129
5．3．2商品住宅供给与成本 133
5．3．3新一轮土地制度改革与地价 136
6 公共住房政策的艰难选择 140
6．1公共住房政策的国际经验 140
6．1．1美、英两国的公共住房政策 140
6．1．2日本与新加坡的公共住房政策 143
6．2中国居民住房水平与购房能力分析 145
6．2．1城乡居民住房水平现状 145
6．2．2城镇居民的购房能力 148
6．3我国公共住房政策的现状、问题与建议 152
6．3．1我国公共住房政策的现状 152
6．3．2我国公共住房政策所存在的问题 153
6．3．3改善我国公共住房政策的对策建议 156
参考文献 158
后记 160