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第一部分 物业纠纷处理法律依据 1

物业管理条例·理解与适用 1

一、综合 36

中华人民共和国民法通则（节录） 36

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（节录） 37

中华人民共和国物权法（节录） 37

中华人民共和国合同法（节录） 46

中华人民共和国城市房地产管理法 50

中华人民共和国消费者权益保护法（节录） 58

建设部办公厅关于对《物业管理条例》有关条款理解适用问题的批复 59

建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知 60

适用答疑 61

1．物业管理基本内容包括哪些方面？ 61

2．建筑区划内停车位的应归谁所有？ 61

二、业主及业主大会 63

业主大会规程 63

最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函 66

适用答疑 67

1．业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务？ 67

2．业主委员会经选举产生但尚未进行登记备案，其与物业公司签订的合同是否有效？ 68

3．业主是否有权提议召开业主大会会议？ 69

4．欠费的业主能参选业主委员会委员吗？ 69

5．欠费业主适合担任业主委员会委员吗？ 69

6．业主违反管理规约需要承担什么责任？ 70

7．业主委员会能否从事经营活动？ 70

8．业主委员会未经业主大会表决同意与物业服务企业订立的《物业服务合同》是否有效？ 71

9．当业主委员会作出损害业主利益的违法决定时，利益受损业主有何权利救济途径？ 71

三、前期物业管理 74

中华人民共和国招标投标法 74

前期物业管理招标投标管理暂行办法 82

适用答疑 87

1．开发商在售楼广告中作出“购房赠送前期物业服务费”的承诺对前期物业服务企业有否法律约束力？ 87

2．业主或建设单位委托未取得资质证书的物业服务企业进行前期物业管理的合同是否有效？ 88

3．前业主签订的物业服务合同对新业主有无约束力？ 88

四、物业管理机构及人员资质 89

物业服务企业资质管理办法 89

关于物业管理企业资质管理有关问题的通知 92

物业管理师制度暂行规定 93

物业管理师资格考试实施办法 97

物业管理师资格认定考试办法 98

关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知 100

适用答疑 100

1．达到各资质等级的物业服务企业需要满足什么条件？ 100

2．物业的接管验收应包括哪些内容？ 101

3．业主是否有权拒付物业公司未取得物业管理资质期间的物业费？ 102

五、物业服务收费与定价 104

中华人民共和国价格法（节录） 104

物业服务收费管理办法 104

物业服务收费明码标价规定 107

物业服务定价成本监审办法（试行） 108

机动车停放服务收费管理办法 110

国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知 112

适用答疑 112

1．物业服务企业帮助业主出租房屋是否可以收取中介费用？ 112

2．承租人是否有交纳物业管理费用的义务？ 112

3．物业公司是否有权以业主欠缴物业管理费为由停止供水、供电？ 113

4．物业公司单方面增加物业管理费的行为是否有效？ 113

5．物业费中包括公共设施的电费吗？ 113

六、社区安全和公共环境维护 114

城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 114

城市生活垃圾管理办法 115

适用答疑 122

1．物业服务企业对业主车辆被盗应否承担法律责任？ 122

2．业主家中被盗，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ 122

3．业主在住宅小区公共地方遭受人身损害，物业服务企业是否应当承担相应的赔偿责任？ 123

4．在小区的物业管理中，业主之间产生纠纷，是否都能要求物业公司解决？ 123

5．物业公司将灭火器拿走是否违法？ 123

七、物业的使用与维护 124

房屋建筑工程质量保修办法 124

住宅室内装饰装修管理办法 125

住宅专项维修资金管理办法 130

国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 137

适用答疑 138

1．业主在自己家里装修也要经过物业公司同意吗？ 138

2．物业公司是否有权没收业主的装修押金？ 138

3．物业服务企业对物业维修资金的使用不符合法定使用范围，是否应当返还？ 138

4．利用共用部位，共用设施设备进行商业经营所获得的利益归谁所有，如何利用？ 138

八、物业纠纷与法律责任 140

建设部关于印发《建设领域违法违规行为举报管理办法》的通知 140

中华人民共和国刑法（节录） 142

中华人民共和国行政处罚法（节录） 144

中华人民共和国治安管理处罚法（节录） 144

中华人民共和国民事诉讼法（节录） 145

适用答疑 166

1．物业公司张贴失实通告批评业主是否构成侵权？ 166

2．非法从事物业管理服务的一方与业主委员会签订的物业服务合同的效力如何？ 166

3．如果非法从事物业管理服务的物业服务企业的活动，造成了业主的财产损失或者其他人身损害，应否承担侵权责任？ 167

4．出现物业纠纷可以寻求人民调解委员会进行调解吗？ 167

5．出现物业纠纷时，可以向行政机关投诉吗？ 168

6．物业管理费纠纷有哪些解决方式？ 168

九、地方规定 169

山东省物业管理条例 169

陕西省物业管理条例 184

广东省物业管理条例 203

辽宁省物业管理条例 215

云南省物业管理规定 223

天津市物业管理条例 224

内蒙古自治区物业管理条例 236

第二部分 物业典型案例 245

一、业主和业主委员会的权利类 245

1．顶层业主可以在楼顶搭建房屋吗？ 245

2．原物业公司撤出后，业委会是否有权要求其交还物业管理用房以及规定的相关资料？ 247

二、前期物业服务纠纷类 249

1．房地产开发公司与物业公司签订前期物业服务合同，是否对业主产生约束力？ 249

2．前期物业服务合同期满时，尚未成立业主委员会，建设单位与物业公司签订的物业服务合同是否属于前期物业服务合同的延续？ 252

三、物业维修纠纷类 260

1．未建立住房专项维修资金，共用设施设备修复的费用由谁负担？ 260

2．业主能否以房屋共墙渗水物业公司协调未果作为拒交物管费的理由？ 263

四、物业损害纠纷类 265

1．因为天气原因造成承租人财产损害，业主和物业公司如何承担损害赔偿责任？ 265

2．承租人承租房屋发生火灾，公共部分受损，业主应否依法承担本案民事责任？ 267

3．物业公司的保安致人身损害纠纷发生，应当由谁承担损害赔偿责任？ 270

4．业主能否以家中财产被盗为由拒交物业费？ 273

五、物业管理费纠纷类 276

1．业主能否以为房屋质量和环境污染问题为理由拒交物业费？ 276

2．如何认定物业公司怠于追索物业费，并且超过诉讼时效？ 278

六、车俩管理纠纷类 287

1．停车库产权人能否以停车库内部管理未委托给物业公司提供服务为由拒交物业费？ 287

2．无偿保管车辆丢失，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 291

第三部分 物业诉状文书实例 294

1．民事起诉状 294

2．民事上诉状 296

3．民事答辩状 299

4．民事再审申请书 301

实用附录 303

前期物业服务合同（示范文本） 303

物业服务合同（示范文本） 311

业主临时公约（示范文本） 317

业主及业主大会规程表 323