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第一章　深圳概况 1

第一节　地理环境与资源条件 1

地理环境 1

资源条件 1

图1-1-1 深圳经济特区城市景观图 2

第二节 历史沿革与行政区划 2

历史沿革 2

行政区划 3

图1-2-1 深圳市行政区划图 4

表1-2-1 深圳市分区土地面积、人口及人口密度 6

第三节　经济发展 6

综述 6

国内生产总值 6

表1-3-1 国内生产总值（GDP）（1990～2002） 7

图1-3-1 国内生产总值增长曲线（1990～2002） 7

图1-3-2 人均国内生产总值（1990～2002） 8

表1-3-2 国内生产总值的三次产业构成（1990～2002） 8

工业 8

表1-3-3 2002年深圳市主要工业产品产量 9

高新技术产业 10

固定资产投资 10

外贸外资 10

表1-3-4 进出口总额（1990～2002） 11

图1-3-3 进出口总额增长柱图 11

表1-3-5 协议利用外资与实际利用外资（1990～2002） 12

财政税收 12

表1-3-6 财政收入与GDP增长（1990～2002） 13

图1-3-4 财政收入增长柱图（1990～2002） 13

图1-3-5 财政收入增长率与GDP增长率曲线（1990～2002） 14

金融保险 14

社会消费品零售业 14

物流业 15

向外拓展 15

表1-3-7 2002年深圳市与其他22个城市国内生产总值（GDP）、地方预算内财政入、固定资产投资、外贸进出口总额、实际利用外资及其同比增长比较表 16

第四节　社会发展 17

1．人口、劳动就业、人民生活与社会保障 17

人口 17

劳动就业 17

表1-4-1 2002年职工人数、工资总额及平均工资 18

人民生活与社会保障 18

2．科技发展 19

3．教育发展与人才引进 19

教育发展 19

表1-4-2 2002年深圳市各级各类学校数和在校学生数 19

图1-4-1 深圳市国家、省、市一级学校分布示意图 20

图1-4-2 深圳市特区内学校分布示意图 21

人才引进 24

4．医疗卫生 24

表1-4-3 2002年深圳市医院、医院床位和卫生技术人员数 24

图1-4-3 深圳市医疗机构分布图 25

5．文化体育 26

文化事业 26

体育发展 26

第二章　城市建设与管理 27

第一节　城市发展规划、布局与策略 27

1．城市发展总体规划 27

2．城市土地利用与居住发展区规划 27

图2-1-1 深圳市城市总体规划图（1996～2010） 28

3．城市发展布局 29

4．城市发展策略 29

第二节　城市建设 30

1．住宅建设 30

促进住宅产业化 30

建筑风格多样化 31

表2-2-1 2002年深圳楼盘建筑风格一览 31

建设最适宜居住城市 33

2．市政公用设施建设 33

水资源开发利用 33

电力建设 34

2002年开展的重大市政设施项目 34

表2-2-2 深圳经济特区市政公用设施（1999-2002） 35

3．交通运输建设 36

地铁建设 37

图2-2-1 深圳一期地铁建设路线图 37

港口建设 37

机场建设 38

公交建设 38

4．邮政业务发展 39

5．电子政务建设 39

6．精神文明建设 40

第三节 城市管理 40

1．市政公用设施管理 40

道桥管理 40

排水管理 40

河流整治与防洪 41

灯光环境管理 41

环境卫生管理 42

园林绿化管理 42

表2-3-1 深圳市园林绿化统计表（1992～2002） 43

2．物业管理 44

第三章　房地产开发与经营 45

第一节　房地产市场 45

1．房地产开发投资 45

表3-1-1 深圳市历年房地产开发投资构成（按投资用途分） 45

图3-1-1 深圳市2002年秋季置业地图 46

2．土地供应 50

图3-1-2 2002年深圳市新地划定情况（按用途分） 50

表3-1-2 2002年深圳市各区土地交易情况 50

图3-1-3 2002年深圳市各区土地交易面积比例图 51

表3-1-3 2002年深圳市经营性用地出让和转让量 51

图3-1-4 2002年深圳市房地产土地出让面积（按用途分） 51

图3-1-5 深圳市历年签订土地出让合同面积 52

3．房地产价格 52

表3-1-4 深圳房价指数 52

图3-1-6 2001～2002年深圳市房价指数曲线图 53

4．商品房建设与销售 53

表3-1-5 深圳市历年商品房竣工面积（按用途分） 53

表3-1-6 深圳市历年商品房销售面积（按用途分） 54

图3-1-7 深圳市历年商品房三级市场交易宗数 54

图3-1-8 深圳市历年商品房三级市场交易面积 55

第二节　住宅开发与经营 55

表3-2-1 深圳市历年商品住宅竣工面积（按区域分） 55

表3-2-2 深圳市历年商品住宅销售面积（按区域分） 56

图3-2-1 2002年深圳市住宅二级市场供应总量 56

图3-2-2 2002年深圳市住宅二级市场成交面积 56

图3-2-3 2000～2002年深圳市住宅三级市场成交面积 57

图3-2-4 2000～2002年深圳市住宅三级市场成交宗数 57

图3-2-5 2000～2002年深圳市住宅二级与三级市场成交量之比 58

图3-2-6 2001～2002年深圳市住宅二级市场房价指数 58

图3-2-7 2001-2002年深圳市住宅三级市场房价指数 59

图3-2-8 深圳市历年住宅租赁管理面积（1996-2002） 59

图3-2-9 深圳市历年商品住宅外销面积 60

第三节　安居房开发建设 60

1．安居房建设 60

2．安居房上市 60

3．2002年主要安居房建设项目 60

表3-3-1 深圳市住宅局历年安居房建设情况 61

表3-3-2 各区历年安居房建设情况 62

第四章　物业管理的行业管理 65

第一节　综述 65

行业性质和地位 65

物业管理成效 65

行业发展简史 65

全国物业管理工作会议在深圳召开 66

物业管理行业普查和建立物业管理企业统计报表制度 66

行业发展现状 66

表4-1-1 深圳市物业管理企业经营现状调查汇总表——深圳市住宅局2002年度物业管理普查资料之一（按企业分区） 67

表4-1-2 深圳市物业管理企业经营现状调查汇总表——深圳市住宅局2002年度物业管理普查资料之二（按企业类型） 70

表4-1-3 深圳市物业管理企业经营现状调查汇总表——深圳市住宅局2002年度物业管理普查资料之三（按企业类别） 74

表4-1-4 深圳市物业管理企业经营现状调查汇总表——深圳市住宅局2002年度物业管理普查资料之四（按企业资质） 77

行业管理体制 79

行业管理手段 80

附：建设部关于印发《中国人居环境奖申报和评选办法》的通知 80

第二节　物业管理法制建设 84

全国物业管理法制建设进程 84

表4-2-1 建设部等有关部门制定的物业管理规章、规范性文件一览表 85

全国物业管理法制建设现状 86

广东省物业管理条例的修订 86

其他省市物业管理地方性法规 87

深圳物业管理法制建设进程 87

表4-2-2 地方性物业管理法规一览表 88

1999年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修订 88

深圳整顿、规范物业管理市场秩序 89

深圳物业管理法制建设现状 89

配合建设部完成《物业管理条例（草案）》在深圳调研工作 89

表4-2-3 深圳市历年制定的主要物业管理法规、规章、规范性文件一览表 90

配合广东省人大完成《广东省物业管理条例（修订草案征求意见稿）》在深圳的调研工作 91

重新发布规范性文件 91

表4-2-4 深圳市住宅局重新发布的规范性文件一览表 91

第三节　物业管理行业管理机构 91

1．深圳市住宅局 91

图4-3-1　深圳市住宅局（深圳市房改办）机构设置 92

2．深圳市物业管理委员会 92

3．深圳市物业管理委员会招投标办公室 93

4．深圳市各区物业管理行业管理机构 93

第四节　企业资质和员工上岗资格管理 93

1．企业资质审定 93

附：《深圳市物业管理企业资质管理试行办法》 94

2．员工上岗资格管理 96

附：《关于住宅区（大厦、工业区）管理处主任任职条件的通知》 97

第五节　物业管理考评 98

1．物业管理考评历史回顾 98

文明住宅区考评 98

物业管理优秀（示范）项目考评 98

2．2002年度物业管理考评 99

市级考评 99

省级考评 99

国家级考评 99

第六节　物业管理与社区建设 99

1．物业管理在社区建设中的作用 99

2．物业管理企业社区服务综述 100

附：深圳市物业行业青年文明号检查计分表 102

表4-6-1 深圳市物业行业市级以上青年文明号列表 105

表4-6-2 园林式、花园式达标单位（小区）情况统计表 106

表4-6-3 2002年深圳市行业“卫生标兵单位”名单 106

表4-6-4 2002年深圳市行业“最佳卫生单位”名单 106

第五章　物业管理的市场管理 107

第一节　物业管理企业 107

综述 107

表5-1-1 物业管理企业数量 107

图5-1-1 物业管理企业的分布与构成 107

表5-1-2 物业管理企业从业人员分区统计表 109

图5-1-2 物业管理企业从业人员的工作类别、学历组成及其区域与企业分布 109

表5-1-3 物业管理企业从业人员中持物业证上岗人数 110

图5-1-3 深圳市物业管理企业分布图 110

第二节　物业管理企业的经营发展 143

提升管理品，创造企业品牌 143

表5-2-1 2002年荣获国家示范住宅小区（大厦、工业区）荣誉称号的深圳市物业管理企业名单 143

表5-2-2 经建设部审查合格的深圳市全国物业管理资质一级企业名单 144

图5-2-1 部分深圳市物业管理企业通过各种I S0标准体系认证的证书 145

竞争与开拓 145

图5-2-2 深圳市物业管理企业向外地拓展市场示意图 146

管理现代化 148

体制改革与思想创新 148

第三节　业主大会及业主委员会 150

业主大会 150

业主委员会 150

组织业主委员会主任岗位培训 150

加强对业主委员会公章刻制的管理 150

加强对业主委员会监督使用专用基金的管理 151

赋予业主大会选聘物业公司的权利 151

第一家业主管理委员会的成立 151

国贸大厦业主委员会与物业公司双赢 151

表5-3-1 深圳市各区成立业主委员会汇总表 151

表5-3-2 深圳市业主委员会一览表（2000～2002） 152

第四节　物业管理项目 159

表5-4-1 在管物业数量和面积 159

图5-4-1 在管物业项目数量及其建筑面积构成 159

表5-4-2 在管住宅区项目 160

表5-4-3 在管办公楼（写字楼）项目 160

表5-4-4 在管商业用房项目 160

表5-4-5 在管工业区项目 160

表5-4-6 在管其他物业项目 160

表5-4-7 在管物业类型构成 160

图5-4-2 在管物业项目区域分布及其建筑面积构成 161

图5-4-3 在管物业项目在不同类型企业中的分布及其建筑面积构成 161

图5-4-4 在管物业项目在不同类别企业中的分布及其建筑面积构成 162

图5-4-5 在管物业项目在不同资质企业中的分布及其建筑面积构成 163

图5-4-6 各区在管物业项目的构成 163

表5-4-8 深圳物业管理企业在外地管理项目 165

图5-4-7 各区物业管理企业在外地管理项目数量与面积 165

表5-4-9 物业管理项目历年获奖统计 166

第五节　物业管理收费与营业收入状况 167

物业管理服务费 167

住宅维修基金 167

表5-5-1 深圳市物业管理服务收费指导标准表（多层住宅区） 168

表5-5-2 深圳市物业管理服务收费指导标准表（高层商住楼、住宅楼） 169

表5-5-3 深圳市物业管理服务收费指导标准表（办公楼／写字楼） 170

表5-5-4 深圳市物业管理服务收费指导标准表（工业区） 171

表5-5-5 深圳市住宅维修基金征收标准表 172

图5-5-1 住宅维修基金累计收支状况 172

表5-5-6 深圳市机动车辆停放收费标准表 174

车辆停放服务费 173

自来水费 174

表5-5-7 深圳市自来水、污水处理费收费标准 175

电费 176

表5-5-8 深圳市电费价目表 176

营业收入状况 177

图5-5-2 物业管理企业营业收入状况 177

图5-5-3 物业管理企业营业收入总额与利润总额比较 179

第六节　物业管理招投标 180

1．概况 180

2．历年来深圳市住宅局组织的物业管理招投标主要项目 180

莲花北村物业管理招标 180

鹿丹村物业管理招标 181

梅林一村物业管理招标 181

3．业主委员会组织的物业管理招投标主要项目 181

鹿丹村物业管理招标 181

南天一花园物业管理招标 182

附一：深圳市物业管理项目招投标活动备案登记表 182

附二：深圳物业管理委员会《关于成立深圳市物业管理委员会招投标办公室暨加强物业管理招投标工作的通知》 183

附三：深圳市物业管理委员会办公室《关于物业管理招投标有关程序规定的通知》 184

第七节　物业管理投诉 186

综述 186

表5-7-1 2002年物业管理投诉统计 187

表5-7-2 2002年深圳市物业管理诉讼、仲裁统计 187

表5-7-3 2002年物业管理纠纷的类型构成 188

第八节　物业管理专业化服务 189

深圳市物业管理协会机电设备专业委员会简介 189

深圳市物业管理协会白蚁防治专业委员会简介 189

第六章　物业管理行业服务与理论研究 191

第一节　深圳市物业管理协会 191

1．深圳市物业管理协会简介 191

图6-1-1 深圳市物业管理协会组织机构 192

表6-1-1 深圳市物业管理协会会员数 192

图6-1-2 深圳市物业管理协会会员数量（1993-2002） 193

2．深圳市物业管理协会研究活动与对外交流工作 193

图6-1-3 1993-2002年《物业管理》发表的学术理论文章 193

3．2002年深圳市物业管理协会的主要活动 194

换届选举 194

企业资质审查、行业考评和物业管理咨询 194

为企业排忧解难和促进行业协作与交流 194

调整机构 194

第二节　物业管理教育与培训 194

1．深圳物业管理进修学院（全国房地产业深圳培训中心）简介 194

表6-2-1 深圳物业管理进修学院近年获奖情况一览表 196

图6-2-1 深圳物业管理进修学院培训经理人才空间分布 197

2．学院培训状况 197

初创阶段 197

成型阶段 197

规模发展阶段 198

深化提高阶段 198

图6-2-2 深圳物业管理进修学院历年办学情况 200

3．联合办学 200

图6-2-3 全国物业管理企业经理岗位培训班 201

图6-2-4 深圳市物业管理企业管理员岗位培训班 201

图6-2-5 全国物业管理企业部门经理岗位培训班 202

4．学院的教学研究工作 202

师资队伍建设 202

编写教材 203

第三节　物业管理理论研究 204

1．理论研究发展过程 204

摸索借鉴与学习阶段 204

经验总结推广与理论研究奠基阶段 204

理论研究探索阶段 204

理论研究深入阶段 205

2．举办理论研讨会与专题讲座 205

3．举办物业管理理论沙龙 206

4．物业管理专著 208

5．论文 209

图6-3-1 1992-2002年深圳作者在《住宅与房地产》上发表的论文 209

第四节　物业管理出版与宣传 210

1．住宅与房地产杂志社简介 210

2．深圳市出版物业管理刊物 210

《住宅与房地产》 210

企业自办物业管理报刊 211

3．深圳住宅（物业管理）信息网 211

第五节　物业管理交流 211

附录 212

一、2002年深圳物业管理大事记 214

二、物业管理法规文件汇编 217

1、2002年新颁法规 217

2、历年颁布法规 224

三、深圳市历年荣获“国优、省优、市优”物业管理住宅小区（大厦、工业区）名单 253

四、全国经济发展与房地产开发比较资料 264

五、2002年物业管理纠纷案例 279

索引 284

品牌方阵 296

深圳市物业管理公司名录 314