物业管理实务手册PDF电子书下载

前言 1

第一编　物业管理概论 3

一、物业管理的概念 3

（一）物业 3

（二）物业管理 3

（三）物业管理市场 4

二、物业管理服务业的产生 4

（一）解决物业产权多元化、多重化管理的需要 4

（二）解决分散管理规模不经济的需要 5

（三）适应物业特殊性的要求 5

（四）现代城市经济发展和居住水平提高的需要 6

（五）适应房地产商品市场发展的需要 6

三、物业管理服务的内容和特点 6

（一）物业管理服务的主要内容 6

（二）物业管理服务的特点 8

四、我国物业管理的历史与现状 9

（一）我国物业管理服务的产生和发展 9

（二）发展我国物业管理服务业的巨大意义 10

五、我国物业管理的模式类型 11

（一）物业管理公司及其类型 11

（二）物业管理的模式 12

（三）物业管理的经济关系类型 13

六、物业管理的基本环节和原则 14

（一）物业管理的范围和基本环节 14

（二）物业管理的指导思想 15

（三）物业管理的基本原则 16

七、物业管理与传统房屋管理的比较 17

八、我国物业管理存在的问题及其对策 18

（一）当前我国物业管理存在的主要问题 18

（二）加快发展物业管理行业的对策思路 20

九、我国物业管理的发展趋势 23

（一）物业管理将进入一个较快发展时期 23

（二）物业管理将向多层次、多样化方向发展 24

（三）物业管理将形成一个完整的体系 24

第二编　物业管理实务运作1　物业管理公司的组建一、物业管理公司的组建条件 29

（一）公司登记的审批机构 30

（二）登记前的准备 30

（三）进行工商登记 30

二、物业管理公司的审批程序 30

三、物业管理公司的资质标准 31

四、物业管理公司的章程 32

五、物业管理公司的机构设置 32

2　物业管理的基本运作一、物业的验收与接管 34

（一）物业管理的早期介入 34

（二）物业接管验收基本条件 35

（三）接管验收应检索提交的资料 35

（四）交接双方的责任 36

（五）工程质量验收 37

（六）绿化工程验收 52

附：电梯安装验收规范 53

二、建立业主委员会 60

（一）业主委员会成立的目的 60

（二）业主委员会的成立方法 60

（三）业主委员会的权利与义务 61

三、组建与物业管理相关的各类专业服务公司 61

四、制定物业管理规章制度 61

五、管理人员的聘用与培训 62

六、物业管理公司与相关部门的关系 62

七、确立物业管理标准 62

八、建立物业管理档案资料 63

3　物业管理的经费筹措与使用一、物业管理的启动资金 64

二、维修基金 65

三、物业的接管验收费和质量保证金 66

（一）接管验收费 66

（二）质量保证金 66

四、物业管理费 66

（一）物业管理费的构成及核算办法 66

（二）商品房的物业管理费 67

（三）公有住宅售后管理服务费 67

五、代办修缮养护的有偿服务费 68

六、与物业管理相关的经营经费 68

七、城市维护费的少量补贴 68

八、装修保证金 68

九、物业管理各类资金的使用原则 68

（一）“以业养业”的原则 69

（二）民主管理的原则 69

（三）“一业为主，多种经营”的原则 69

4　物业管理公司的财务会计管理一、财务会计管理的基本要求、依据和主要任务 70

（一）财务会计管理的基本要求 70

（二）财务会计管理的依据 70

（三）财务会计管理的主要任务 71

二、财务会计管理的组织机构及岗位职责 71

（一）财会部门组织机构的设置 71

（二）财会部各类人员的岗位职责 71

三、物业管理公司的财务会计制度 72

四、物业管理公司的审计 72

（一）审计目标与范围 72

（二）内部审计 72

（三）社会审计 73

5　物业管理的类型及其形式一、代理经租的概念及特点 75

（一）代理经租（简称“代经”）概念 75

（二）代理经租的特点 75

二、代理经租的内容及标准 76

三、代理经租的经费筹集 76

四、代理经租业务的运作 77

（一）商谈 77

（二）签约 77

（三）移交与接管 77

五、委托管理的基本条件 78

六、委托管理的运作方式 78

（一）意向 78

（二）物业管理早期介入 78

（三）签约 78

（四）收费 78

（五）建立账册 79

（六）建立业主委员会 79

七、委托管理的经费筹集 79

（一）物业管理收费包括三大类 79

（二）房屋维修基金的提取 79

（三）管理费收费标准 79

6　房屋的修缮养护管理一、房屋修缮养护管理的意义 81

二、房屋修缮养护管理的原则和标准 81

（一）房屋修缮养护管理的原则 81

（二）房屋修缮养护标准 81

（三）房屋修缮注意事项 82

三、房屋的分类 82

四、房屋损耗的因素 83

五、房屋修缮工程分类 83

六、房屋修缮养护的实施 83

（一）报修管理 84

（二）计划修理 84

（三）日常巡视 84

（四）便民服务 84

七、房屋修缮养护施工管理 84

（一）施工管理内容 84

（二）修缮施工的特点 84

（三）施工组织设计 84

（四）网络技术 85

（五）外发包工程管理 86

八、房屋修缮的质量管理 86

九、房屋修缮工程中的技术管理 86

（一）技术管理的作用 87

（二）技术管理的内容 87

十、房屋修缮养护的料具管理 88

（一）材料的计划管理 88

（二）材料库管理 88

（三）修旧利废 88

十一、房屋修缮的安全管理 88

（一）完善制度 88

（二）施工前的准备 88

（三）施工阶段管理 89

（四）安全事故处理 89

十二、房屋修缮的资金管理 89

（一）修缮责任和费用的分摊 89

（二）修缮资金的筹措 89

（三）房屋修缮资金使用的安排 89

（四）房屋维修的预决算管理 89

7　物业的设备管理一、概述 92

二、物业设备的分类 93

三、物业设备管理的内容 93

四、物业设备管理制度 95

（一）岗位职责（大厦维修工岗位职责介绍） 95

（二）工程部维修处服务规范 95

（三）值班管理制度 96

（四）污水处理操作规程 96

五、物业设备的日常保养 96

（一）给排水系统的养护管理 97

（二）供电系统的养护管理 97

（三）电器设备的养护管理 97

（四）中央空调的养护管理 98

（五）消防设施的维护保养 98

（六）物业设备的维修 98

8　物业管理中的综合服务一、“综合服务”的含义、特点与基本要求 102

（一）“综合服务”的含义 102

（二）“综合服务”的特点 103

（三）“综合服务”的基本要求 103

二、“综合服务”的意义和作用 103

三、“综合服务”的内容和方式 105

（一）“综合服务”的内容 105

（二）“综合服务”的方式 105

9　物业的环境管理一、物业环境管理的含义 108

（一）环境的含义 108

（二）物业环境的含义 108

（三）物业环境管理的含义 108

二、物业环境的安保与消防 109

（一）“安保”的基本概念 109

（二）安保人员的资质条件 109

（三）“安保”的基本内容和要求 109

（四）物业管理公司消防管理的主要职责 110

三、物业环境的清扫保洁 110

（一）“清扫保洁”的含义 110

（二）“清扫保洁”的实施原则 111

（三）“清扫保洁”的职责范围 111

（四）“清扫保洁”的制度建设 111

（五）“清扫保洁”的措施 112

（六）“清扫保洁”的具体实施 112

四、物业环境的绿化管理 116

（一）树立绿化意识 117

（二）加强绿化管理 117

（三）绿化养护管理 118

（四）绿化档案资料管理 119

（五）居住区绿化管理规定 119

五、物业辖区的车辆交通管理 119

（一）搞好停车场（库）的建设 119

（二）建立健全的管理制度 120

六、物业辖区的违章建筑和违章搭建管理 121

（一）违章建筑、违章搭建的性质认定与处理 121

（二）违章建筑、违章搭建的处理和物业管理公司的职责 121

10　新建住宅小区的管理一、住宅小区的含义 123

二、住宅小区的特点 123

三、住宅小区的管理原则 124

四、住宅小区的管理内容 124

五、住宅小区管理经费来源 125

六、住宅小区管理模式 125

七、住宅小区管理的运作方式 126

（一）物业管理体制 126

（二）物业管理公司岗位设置 126

（三）运作方式 126

（四）文明住宅小区十条标准 127

11　高层住宅楼宇的管理一、高层楼宇的含义 128

二、高层住宅楼宇管理的特殊要求 129

三、高层住宅楼宇管理的内容 129

四、高层住宅楼宇管理经费的筹集 131

（一）维修基金 131

（二）管理费 131

（三）其他收入 131

五、高层住宅楼宇管理的几种模式 131

12　别墅小区的管理一、别墅小区的含义 132

二、别墅小区的管理特点 132

三、别墅小区管理内容 133

四、别墅小区管理的运作方式 134

（一）物业管理公司的机构设置 134

（二）物业管理早期介入 134

（三）认真把好别墅验收交接关 134

（四）做好物业管理从业人员的培训工作 135

（五）规范地办理业主入户的各项手续 135

五、别墅小区管理经费的筹集 135

六、别墅小区的规范化管理 136

（一）管理人员行为规范——员工管理条例 136

（二）住户行为的规范化管理——物业管理条例 140

13　高档办公楼的管理一、高档办公楼的含义 144

二、高档办公楼管理的特点 144

三、高档办公楼管理的内容 146

四、高档办公楼管理经费筹集 147

五、高档办公楼管理的运作方式 147

（一）高档办公楼物业管理体制 147

（二）物业管理机构岗位设置图 147

（三）物业管理机构的主要职责 148

（四）运作方式 148

六、高档办公楼管理的几种模式 149

（一）“小而全”的单体楼宇管理 149

（二）“分解式”单体楼宇管理 149

（三）社会化、专业化、集团化管理 149

七、高档办公楼管理的标准 149

（一）经租员 149

（二）监控员 151

（三）清洁工 151

附1 空调系统、冷冻机运行及管理规定（试行） 153

附2 电梯运行及管理规定（试行） 154

14　商业楼宇的管理一、商业楼宇的含义 156

二、商业楼宇的管理特点 156

三、商业楼宇的管理内容 157

（一）商业楼宇的前期管理工作 157

（二）商业楼宇的验收与接管 157

（三）商业楼宇的日常管理 158

1．楼宇及其附属设施、设备的养护及维修管理 158

2．环境卫生及绿化的管理 161

3．安全保卫管理 161

4．广告宣传管理 162

5．装修管理 162

6．租赁管理 163

四、管理经费的筹集方式 164

五、商业楼宇物业管理公司的运作方式 164

（一）物业管理公司的组织机构 164

（二）物业管理公司的机构运作程序 165

15　酒店楼宇的管理一、酒店楼宇的含义 168

二、酒店楼宇的类型与标准 168

（一）酒店的类型 168

（二）酒店的标准 169

三、酒店楼宇管理的内容 169

四、酒店楼宇的设备、安保、清洁、环境管理 170

（一）酒店楼宇的工程设备管理 170

（二）酒店楼宇的安保管理 171

（三）酒店楼宇的清洁、绿化、美化管理 174

16　工业通用厂房的管理一、工业通用厂房的含义和特征 177

二、工业通用厂房管理的特点 177

三、通用厂房管理的组织机构 178

（一）对外关系网络 179

（二）内部组织网络 179

四、工业通用厂房内部的管理 179

（一）产业管理 179

（二）对公司员工的管理 180

（三）业主（用户）行为的规范管理 180

（四）完善配套，开展多种经营服务 180

五、工业通用厂房的外部管理 180

六、工业通用厂房管理经费的筹措 181

七、工业通用厂房物业管理模式及运作方法 181

17　公房管理和公有住房售后管理一、公有房屋管理的历史沿革 183

（一）公有房屋的含义和性质 183

（二）沿革 183

（三）公房管理内容 183

（四）公房管理机构 185

二、公有住房出售及其售后管理 185

（一）公有住房出售 185

（二）公房出售价格和三项基金筹集 186

（三）住宅修缮等三项基金的管理和使用 186

（四）公有住房售后管理 186

第三编　物业管理实务文书1　物业管理公司组建文书一、公司法人申请开业登记注册书 191

（一）企业法人申请开业登记注册书 192

（二）企业法人申请开业登记注册应提交的文件、证件文书式样 194

1．企业法人法定代表人登记表 194

2．主要管理人员技术人员名单 194

3．经营场所使用证明 195

二、公司申请营业登记注册书 195

（一）申请营业登记注册书 196

（二）申请营业登记注册应提交的文件、证件文书式样 197

1．负责人身份证明书 197

2．主要管理人员技术人员名单 198

3．经营单位资金数额证明 198

4．经营场所使用证明 198

三、公司法人申请变更登记注册书 199

四、公司申请变更登记注册书 201

五、公司企业申请注销登记注册书 202

六、企业法人年检报告书 203

七、外商投资企业登记注册文书 206

（一）概述 206

（二）外商投资企业申请登记表 206

（三）外商投资企业分支机构申请登记表 209

（四）外商投资企业名称登记表 210

（五）外商投资企业变更登记申请书 211

（六）外商投资企业注销登记表 212

（七）外商投资企业年检报告表 212

八、物业管理公司章程 215

（一）×××物业管理公司章程（内资） 215

（二）上海×××物业管理公司章程（外资） 215

九、物业管理公司可行性报告 119

（一）×××物业管理公司可行性报告（内资） 119

（二）上海×××物业管理有限公司可行性报告（外资） 220

十、物业管理公司税务登记 223

（一）税务登记表 224

（二）税务登记证 226

（三）个体经营税务登记表 226

（四）固定资产投资方向调节税纳税登记表 227

（五）工商企业停、转、歇、复、废业变更登记内容税务登记表 227

（六）工商企业换发税务登记证申请表 228

（七）关停并转企业税务清结审批单 229

2　物业管理公司内部管理文书一、行政管理运作制度 230

（一）员工守则 230

（二）办公管理 231

1．办公环境管理 231

2．会议制度 231

3．保密制度 232

（三）办公设备使用管理 232

（四）档案资料管理制度 233

二、主要岗位职责 233

（一）环境管理岗位职责 233

1．环境管理部经理岗位职责 233

2．环境绿化主管岗位职责 234

3．绿化工岗位职责 234

（二）保安管理岗位职责 234

1．保安部经理岗位职责 234

2．区中队长岗位职责 234

3．保安队员岗位职责 235

（三）物业管理岗位职责 235

1．管理处主任岗位职责 235

2．小区管理员岗位职责 235

3．维修工岗位职责 236

4．污水泵房管理人员岗位职责 236

5．电梯工岗位职责 237

6．仓库管理人员岗位职责 237

3　物业管理业务文书及规章、规范一、业主委员会文书 238

（一）××住宅区业主委员会章程 238

（二）大厦公共契约 239

（三）小区精神文明建设公约 242

二、接收物业的有关文书 243

（一）业主入户收楼程序 243

（二）楼宇验收报告 244

（三）楼宇钥匙签收表 245

（四）住户资料 245

三、物业管理文书 245

（一）安全保卫 245

1．小区治安管理规定 245

2．小区出入管理规定 246

3．小区暂住人员管理规定 246

4．消防管理规定 246

（二）设施、设备保养、维修规范：设施、设备保养周期 247

（三）楼宇维修、装修及保养规定 248

1．房屋维修 248

2．业主装修申请表 249

3．工程公司（队）为××小区业主装修申请表 250

4．××小区业主（住户）装修管理规定 251

5．管理处装修管理巡视制度 252

6．维修回访制度 253

（四）绿化、环境卫生管理规定 253

1．园林绿化管理 253

2．违章建筑管理规定 253

3．养犬规定 254

4．公共卫生规定 254

（五）公用设施、场所管理 254

1．小区安全用电、用水管理规定 254

2．电梯管理规定 255

3．小区商业网点管理规定 255

（六）生活服务 255

（七）《住户手册》 256

（八）处理投诉制度 258

4　物业管理的有关经济合同一、房地产买卖合同 259

（一）购买公有住房委托书 259

附1：办理手续程序及征询意见表 259

附2：购买公有住房职工连续工龄证明 260

附3：购买公有住房人员职务、职称证明 260

（二）公有住房买卖合同 260

（三）房地产转让合同 264

（四）房产抵押贷款合约 265

二、物业委托代理合同 267

（一）物业出售代理协议 268

（二）物业认购代理协议 268

（三）物业租赁代理协议 268

（四）物业承租代理协议 269

（五）委托代理经租合同 269

四、物业租赁合同 270

（一）公有居住用房租赁合同 270

（二）租用公房凭证 271

（三）租赁合同书 273

（四）商品房租赁合同 274

（五）公有非居住用房租赁合同 274

（六）公有非居住房屋转租协议 275

（七）大楼（公寓）居民承租协议书 275

（八）××大楼租赁合同 276

（九）上海市房屋租赁合同 277

五、委托管理合同 280

（一）参与××广场前期物业管理协议书 280

（二）委托物业管理合同 281

（三）商品房委托管理合同 283

（四）委托代管协议 283

（五）私房委托管理合同 284

六、委托管理维修协议书 285

（一）商品住宅委托管理维修协议书 285

（二）有限产权房委托管理维修协议 286

（三）房屋维修合同 286

七、租赁、承包经营合同 287

（一）财产租赁合同 287

（二）建筑施工物资租赁合同 287

（三）企业招标承包经营合同 288

（四）租赁经营合同 291

（五）城市土地开发和商品房借款合同 293

八、施工合同 295

（一）小区入住区施工申请表 295

（二）绿化施工承包合同 296

九、其他有关合同 297

（一）汽车维修合同 297

（二）劳动合同 298

（三）续订劳动合同 298

第四编 中国香港和新加坡、美国、日本的物业管理1 中国香港的物业管理一、香港物业管理发展的历史概况 301

（一）五十年代到六十年代 301

（二）七十年代 302

（三）八十年代至今 302

二、香港物业管理的类型 302

（一）公共屋村的物业管理 302

（二）居屋苑的物业管理 303

（三）私人楼宇的物业管理 304

（四）商业楼宇的物业管理 305

三、香港物业管理的基本内容 305

（一）住宅楼宇管理的基本内容 305

（二）商场管理的基本内容 306

（三）工业大厦管理的基本内容 306

（四）写字楼管理的基本内容 306

四、香港物业管理的法制化 306

（一）香港物业管理的法律依据 306

（二）香港房屋管理的公共契约 307

（三）楼宇互助委员会 307

2　新加坡的物业管理一、新加坡住宅概况 309

（一）公共组屋 309

（二）共管式公寓 309

（三）其他住宅 310

二、新加坡物业管理的基本内容 310

三、新加坡物业管理的组织 310

3　美国的物业管理一、美国房地产所有权形式 311

（一）房地产所有权的私人持有形式 311

（二）房地产所有权政府持有形式 312

二、美国物业管理的机构及其职责 312

三、美国物业管理的内容 313

四、美国政府对房地产业的管理 314

4 日本公寓的物业管理一、公寓的种类与特色 316

二、管理的形式 316

三、管理的内容 317

（一）人的管理 317

（二）物的管理 317

（三）共用部分的管理 318

（四）卫生管理 318

（五）经营事务管理 319

附：日本××公寓的使用规则 319

第五编　物业管理的政策法规第一部分 国家有关物业管理的政策法规1　接管验收一、房屋接管验收标准（建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施） 325

二、关于加强房屋接管验收工作的通知（1991年11月26日） 328

三、建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法〔1993〕814号） 329

2　装饰装修管理 331

四、建设部《建筑装饰装修管理规定》（1995年8月7日中华人民共和国建设部令第46号） 331

3　产权产籍 334

五、建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月31日中华人民共和国建设部令第7号） 334

六、建设部《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》（建房〔1992〕239号） 335

4　房屋修缮、养护七、城市房屋修缮管理规定（1991年8月1日） 336

八、公有住宅售后维修养护管理暂行办法（1992年7月1日） 338

5　租赁 340

九、建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日实施） 340

6　住宅小区管理 343

十、建设部关于印发《全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收工作的通知（建房〔1995〕120号） 343

附：建设部《全国优秀管理住宅小区标准》（建房〔1995〕120号） 344

十一、中华人民共和国建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》 345

十二、关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知（〔94〕建房物字第21号） 347

十三、关于建设部城市住宅小区建设试点单位，贯彻建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的通知（〔94〕建房物字第34号） 349

十四、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）》达标办法的通知（〔96〕建房物字第008号） 350

附：全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则 351

7　房屋管理 354

十五、建设部《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日中华人民共和国建设部令第34号） 354

十六、城市异产毗连房屋管理规定（1990年1月1日） 356

十七、城市危险房屋管理规定（1990年1月1日） 358

8　物业管理服务收费十八、国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知（计价费〔1996〕266号） 360

附：城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 360

9 岗位培训 362

十九、建设部人事教育劳动司、房地产业司《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》（建教培〔1996〕41号） 362

第二部分　上海市物业管理政策法规1 资质二十、上海市房产管理局《关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定》（沪房〔93〕政字发第554号） 365

二十一、上海市工商行政管理局、上海市房屋土地管理局关于设立物业管理企业登记和备案工作的通知（沪工商登〔95〕第105号） 366

二十二、上海市房屋土地管理局关于物业管理企业备案、核发资质证书的通知（沪产地物〔1995〕61号） 366

二十三、上海市房屋土地管理局《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》（1996年6月3日） 367

2　业主委员会 369

二十四、上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知（沪房地物〔1995〕678号） 369

二十五、上海市房屋土地管理局关于授权区房管局指定代表人参加和选举业主管理组织的通知（沪房地物〔1995〕256号） 370

二十六、上海市房屋土地管理局、上海市公安局关于刻制房屋业主管理委员会印章有关问题的通知（沪房地物〔1995〕第218号） 370

二十七、上海市房屋土地管理局《关于规范业主委员会运作的实施意见》（1996年6月3日） 372

3　接管验收 374

二十八、上海市房产管理局关于印发《上海市新建公有房屋竣工验收接管暂行规定》的通知（沪房〔91〕公字发第200号） 374

4　维修基金 376

二十九、上海市公积金管理中心、中国人民建设银行上海市分行关于下发《上海市公有住宅售后各项维修基金存储和支用办法》的通知（沪公积金发〔1995〕字第25号） 376

三十、中国人民建设银行上海市分行房地产信贷部关于公房售后维修基金账户管理流程的通知（沪建行房信〔1995〕第62号） 378

三十一、上海市房屋土地管理局关于印发《业主管委会银行账户开列及三项基金支取规定》的通知（沪房地物〔1995〕756号） 387

三十二、上海市房屋土地管理局、上海市公积金管理中心关于印发《管委会三项维修基金账务处理办法》的通知（沪房地财〔1996〕236号） 388

三十三、上海市房屋土地管理局关于印发尚未成立业主管委会的三项基金账户开列及支取规定的通知（沪房地物〔1996〕871号） 393

5 经租 394

三十四、上海市人民政府办公厅关于转发《上海市企、事业单位自建公有房屋委托代理经租的暂行规定》的通知（沪府办发〔1991〕18号） 394

6　绿化、环境管理三十五、上海市植树造林绿化管理条例（1995年9月28日） 396

三十六、上海市环境保护条例（1994年12月8日上海市第十届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过） 401

三十七、关于加强本市建筑垃圾和工程渣土处置管理的通告（1995年9月28日上海市人民政府批准） 406

三十八、上海市危险废物污染防治办法（1995年1月6日上海市人民政府发布） 407

7 消防 411

三十九、上海市消防条例（1995年10月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过） 411

8　小区管理 417

四十、上海市浦东新区管理委员会关于印发《浦东新区住宅小区物业管理实施办法》的通知（沪浦管〔1995〕168号） 417

四十一、上海市新建住宅配套建设与交付使用管理办法（1995年12月26日上海市人民政府第21号令发布） 420

四十二、上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复（沪府〔1995〕66号） 422

四十三、上海市房屋土地管理局关于加深本市住宅大楼电梯设备管理的通知（沪房地物〔1996〕433号） 423

四十四、上海市房屋土地管理局关于加强新村房屋路灯管理的通知（沪房地物〔1996〕285号） 424

四十五、上海市居住物业管理条例（1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过） 424

9　公房销售 431

四十六、上海市人民政府批转市房改办、市房管局制订的关于出售公有住房的暂行办法的通知（沪府发〔1994〕19号） 431

四十七、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于《出售公有住房的实施细则》（沪房改办发〔1994〕第34号） 432

四十八、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答（沪房改办发〔1994〕第35号） 440

四十九、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》和《〈关于出售公有住房的暂行办法〉的问题解答》有关文字更正的通知（沪房改办发〔1994〕第42号） 441

五十、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之二（沪房改办发〔1994〕第45号） 442

五十一、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》有关政策的补充通知（沪房改办发〔1994〕第62号） 444

五十二、上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的暂行办法》的问题解答之三（沪房改办发〔1994〕第63号） 444

10　公房售后管理 446

五十三、上海市人民政府关于发布《上海市公有住宅售后管理暂行办法》的通知（沪府发〔1994〕59号） 446

五十四、上海市房屋土地管理局关于印发《贯彻实施〈上海市公有住宅售后管理暂行办法〉的若干规定及说明》的通知（沪房地物字第〔1995〕418号） 450

附1 业主公约（样本） 453

附2 上海市房屋业主管理委员会章程（样本） 454

附3　物业管理服务合同（样本） 455

附4　房屋使用公约（样本） 456

五十五、上海市人民政府办公厅转发市房委会关于售房归集资金管理和使用规定的通知（沪府办发〔1995〕20号） 457

五十六、上海市人民政府批转市房地局、市房改办制订的《1995年上海市公有住房租金调整实施办法的通知》（沪府发〔1995〕24号） 458

五十七、上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室印发《关于贯彻〈1995年上海市公有住房租金调整实施办法〉的若干问题说明》的通知（沪房地物〔1995〕299号） 460

五十八、上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室、上海市公安局关于本市居民购买新配公有住房凭《购买公有住房证明》办理户口迁移的通知（沪房地改发〔1995〕298号） 466

11 公房管理 467

五十九、上海市城镇公有房屋管理条例（1990年4月5日） 467

六十、上海市人民政府《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》（1991年1月29日上海市人民政府令第42号） 470

六十一、上海市人民政府关于修改《上海市城镇公有房屋管理条例实施细则》的决定（1993年8月13日上海市人民政府令第42号） 480

六十二、上海市房产管理局关于贯彻执行《上海市人民政府关于修改〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉的决定》的实施意见的通知（沪房〔93〕政字发第1229号） 481

六十三、上海市房产管理局关于贯彻执行《上海市人民政府关于修改〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉的决定》的实施意见的补充通知（沪房〔93〕政字发第1469号） 482

六十四、上海市房屋土地管理局关于严格执行本市房屋加层和拼建管理的通知（沪房地技〔1995〕303号） 482

六十五、上海市人民政府令（第12号）：《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》（1995年8月24日上海市人民政府第12号令发布） 483

12　服务收费 485

六十六、上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知（沪价房〔1996〕第219号） 485

六十七、上海市物价局、上海市房地产管理局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知（沪价房〔1996〕第116号） 488

六十八、上海市物价局关于发布《上海市各区县一九九六年度商品住宅物业管理公共服务收费中准价及浮动幅度》的通知（沪价房〔1996〕第157号） 490

关于《上海市一九九六年度商品房物业管理公共服务费及高层住宅电梯、水泵运行费理论成本测算口径》 492

六十九、上海市房屋土地管理局关于空置、空关商品住宅管理收费问题的通知（沪房地物〔1996年〕624号） 493

七十、上海市物价局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题解答》的通知（沪价房〔1996〕第174号） 494

七十一、上海市国家税务局、上海市地方税务局关于本市物业管理有关流转税征收问题的通知（沪地税一〔1996〕24号） 496

13　其他 497

七十二、上海市房屋土地管理局《关于加快房管所转制的实施意见》（1996年6月3日） 497

七十三、上海市房屋土地管理局《关于加强房管办事处工作的实施意见》（1996年6月3日） 498

第三部分　其他省市物业管理的政策法规七十四、北京市城乡建设委员会关于颁发《北京市住宅小区工程施工及验收管理规定》的通知（〔94〕京建法字第173号） 499

七十五、哈尔滨市房地产管理局印发《关于对房地产物业管理公司经营资质审批的规定》的通知（哈房发〔1994〕49号） 500

七十六、沈阳市人民政府关于印发《沈阳市住宅小区管理办法》的通知（沈政发〔1994〕35号） 501

七十七、青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区物业管理试行办法》 504

七十八、浙江省物业管理公司经营资质审批规定（1994年6月18日浙江省城乡建设厅浙建房〔1994〕111号文发布） 506

七十九、常州市人民政府办公室批转市建委、市房管局关于《常州市物业管理企业经营资质审批与管理的规定》的通知（常政办发〔1993〕76号） 507

八十、《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》（常政发〔1994〕107号文颁布） 508

八十一、苏州市人民政府关于印发《苏州市市区住宅小区物业管理暂行办法》的通知（苏府〔1995〕88号） 512

八十二、深圳经济特区住宅区物业管理条例（1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，《条例》自1994年11月1日起施行） 515

八十三、汕头市人民政府关于《汕头经济特区城市新建住宅区物业管理暂行规定》的通知（汕府〔1994〕195号） 518

八十四、海南省建设厅关于印发《海南省城镇住宅小区管理试行办法》的通知（1994年3月1日） 522

八十五、厦门市人民政府令第10号《厦门市居住小区物业管理规定》 526

附　与物业管理相关的政策法规参考目录 530