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第1章 绪论 1

1.1 房地产概述 1

1.1.1 房地产的含义 1

1.1.2 房地产与不动产、物业的关系 2

1.1.3 房地产的属性 2

1.1.4 房地产的分类 3

1.2 房地产业概述 3

1.2.1 房地产业的内涵 3

1.2.2 房地产业在国民经济中的定位与作用 4

1.2.3 房地产业与金融业 4

1.3 房地产开发与经营概述 7

1.3.1 房地产开发与经营的基本含义 7

1.3.2 房地产开发与经营的特点 8

1.3.3 房地产开发与经营的参与者 9

第2章 房地产市场指标、周期与泡沫 11

2.1 房地产市场的概念、分类与影响因素 11

2.1.1 房地产市场的概念 11

2.1.2 房地产市场的分类 11

2.1.3 房地产市场的影响因素 12

2.2 房地产市场指标 12

2.2.1 供给指标 12

2.2.2 需求指标 13

2.2.3 市场交易指标 14

2.3 经济周期与房地产市场周期 15

2.3.1 经济周期 15

2.3.2 房地产周期 17

2.4 房地产市场泡沫 18

2.4.1 房地产泡沫的含义 18

2.4.2 房地产泡沫的主要特征 19

2.4.3 房地产泡沫的类型 19

2.4.4 房地产泡沫的成因 19

2.4.5 房地产泡沫的测度 20

2.4.6 房地产泡沫的危害 21

第3章 房地产开发与经营程序 23

3.1 房地产开发与经营程序的发展演变 23

3.1.1 系列政策出台引起的房地产开发行业的变化 23

3.1.2 房地产开发与经营的原有程序及其问题 24

3.1.3 房地产开发与经营的新程序及其特征 25

3.2 土地储备开发概述 25

3.2.1 土地储备开发的内涵 25

3.2.2 土地储备开发的工作原则 26

3.2.3 土地储备开发的基本程序 26

3.3 房地产二级开发程序概述 27

3.3.1 投资决策阶段 27

3.3.2 前期工作阶段 27

3.3.3 项目建设管理阶段 28

3.3.4 营销与物业服务阶段 29

第4章 土地储备开发 31

4.1 土地储备开发准备工作 31

4.1.1 土地储备开发计划编制与审查 31

4.1.2 土地储备开发实施方案编制与审查 33

4.1.3 土地储备开发主体的确定 34

4.1.4 参与土地储备开发资格竞争主体的前期工作 35

4.2 土地储备开发行政审批 35

4.2.1 建设项目用地预审 35

4.2.2 项目立项 36

4.2.3 规划意见申报 37

4.2.4 专业意见征询 37

4.2.5 征地拆迁报批 38

4.3 土地储备开发实施与交付 39

4.3.1 征地实施程序 39

4.3.2 征地补偿与安置的原则与方式 40

4.3.3 拆迁实施程序 41

4.3.4 拆迁工作原则与方式 42

4.3.5 市政基础设施建设 43

4.3.6 土地储备开发项目验收 44

第5章 房地产投资分析 47

5.1 房地产投资分析概述 47

5.1.1 投资与房地产投资的含义 47

5.1.2 房地产投资的类型 48

5.1.3 房地产直接投资的目的 48

5.1.4 房地产投资分析的任务 49

5.1.5 房地产投资分析发展状况 49

5.2 房地产项目宏微观投资环境分析 49

5.2.1 房地产项目宏观投资环境分析 49

5.2.2 房地产项目中观（地区）投资环境分析 51

5.2.3 房地产项目微观投资环境分析 52

5.3 房地产市场调查与预测 52

5.3.1 房地产市场状况的调查 52

5.3.2 房地产市场预测方法 53

5.4 房地产项目基础数据的估算与分析 55

5.4.1 房地产开发项目投资与成本的估算与分析 55

5.4.2 房地产开发项目收入估算 57

5.4.3 资金筹措分析 58

5.5 财务分析 59

5.5.1 财务分析概述 59

5.5.2 财务分析基本报表 59

5.5.3 财务分析指标 65

5.6 房地产项目的不确定性和风险分析 66

5.6.1 风险与房地产项目风险 66

5.6.2 房地产项目风险分析方法 67

5.7 房地产投资决策 70

5.7.1 投资方案分类 70

5.7.2 方案的比选 71

5.8 房地产投资分析运用 72

5.8.1 房地产投资分析的运用领域 72

5.8.2 项目可行性研究报告与项目申请报告的主要区别 73

5.8.3 可行性研究报告的主要内容 73

5.8.4 项目申请报告的主要内容 73

第6章 房地产融资方式 79

6.1 房地产融资概述 79

6.1.1 金融市场 79

6.1.2 房地产金融市场 81

6.1.3 房地产项目融资 82

6.2 传统的房地产融资方式 83

6.2.1 银行信贷 83

6.2.2 发行股票 84

6.2.3 发行债券 89

6.3 创新的房地产融资方式 90

6.3.1 房地产信托 90

6.3.2 房地产私募基金 92

6.3.3 REITs 94

6.3.4 抵押贷款证券化 95

第7章 土地使用权的获取 99

7.1 我国现行的土地制度 99

7.1.1 土地的基本概念 99

7.1.2 我国现行土地制度 100

7.1.3 土地所有权及其原理 101

7.2 出让土地使用权的获取 101

7.2.1 概述 101

7.2.2 出让土地使用权的政策规定 102

7.2.3 出让土地使用权获取过程中涉及的各利益主体及相互关系 102

7.2.4 出让土地使用权获取过程中的主要成本和税费 102

7.3 协议出让土地使用权的获取 103

7.3.1 概述 103

7.3.2 主要流程 103

7.4 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的获取 104

7.4.1 招拍挂的定义 104

7.4.2 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的基本特征 104

7.4.3 招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的基本流程 104

7.5 土地使用权的转让 107

7.5.1 土地使用权转让的概念 107

7.5.2 土地使用权转让的法律条件 107

7.5.3 土地使用权转让的类型 107

7.5.4 土地使用权转让的程序 108

7.5.5 土地使用权转让与出让的比较 108

7.6 在建项目收购与项目公司入股 108

7.6.1 房地产项目转让概述 108

7.6.2 土地使用权转让项目 109

7.6.3 房地产在产品阶段转让项目 109

7.6.4 房地产产成品阶段转让项目 110

第8章 房地产项目规划设计管理 113

8.1 房地产开发与城市规划 113

8.1.1 城市规划的作用与任务 113

8.1.2 城市规划与其他规划的关系 114

8.1.3 城市规划建设用地的分类 114

8.1.4 规划设计中的主要经济技术指标 115

8.1.5 土地出让和住宅开发过程中的规划管理 117

8.2 建设项目选址 117

8.2.1 建设项目选址管理概述 117

8.2.2 建设项目选址的分级管理 118

8.2.3 住宅项目的选址管理 119

8.3 房地产开发项目的用地规划管理 119

8.3.1 房地产开发项目用地规划管理的内涵 119

8.3.2 申请房地产项目用地规划许可证的操作程序 120

8.4 房地产开发项目的建设工程规划管理 120

8.4.1 建设工程规划管理的概念 120

8.4.2 建设工程规划管理的内容 120

8.4.3 建设工程规划管理许可证的申领 121

8.5 房地产开发项目的规划设计方案 121

8.5.1 居住区规划设计方案编制要求、程序和内容 121

8.5.2 居住区的空间结构规划 122

第9章 房地产开发项目管理 125

9.1 房地产开发项目管理概述 125

9.1.1 房地产开发项目的特点 125

9.1.2 房地产开发项目管理的概念 125

9.1.3 房地产开发项目管理的目标与职能 126

9.1.4 房地产开发项目管理的层次体系 126

9.1.5 房地产开发项目管理的任务 127

9.1.6 房地产开发项目管理的趋势 127

9.2 房地产开发项目质量管理 127

9.2.1 房地产开发项目质量管理的概念和特点 127

9.2.2 质量管理的主要内容 127

9.2.3 项目施工质量管理的主要途径和方法 128

9.3 房地产开发项目进度管理 128

9.3.1 项目进度管理的概念 128

9.3.2 进度控制工作的内容 128

9.3.3 影响项目进度的因素分析 129

9.3.4 进度控制的手段 129

9.3.5 进度计划的编制程序 129

9.3.6 进度计划的编制方法 130

9.4 房地产开发项目成本管理 131

9.4.1 房地产开发项目成本管理的概念 131

9.4.2 房地产开发项目成本构成及其估算方法 131

9.4.3 房地产开发项目成本管理的原则、内容与措施 132

9.5 房地产开发项目合同、安全与其他管理 132

9.5.1 房地产开发项目合同管理 132

9.5.2 房地产开发项目安全管理 133

9.5.3 房地产开发项目其他管理 134

第10章 房地产市场营销 139

10.1 房地产市场营销概述 139

10.1.1 营销与房地产营销的概念 139

10.1.2 房地产营销新理念 141

10.1.3 房地产销售三阶段 143

10.2 房地产营销理论 143

10.2.1 4P理论 143

10.2.2 4C理论 144

10.2.3 4P与4C理论之间的区别和联系 145

10.2.4 4R理论 145

10.2.5 4P、4C、4R理论之间的区别 146

10.2.6 4V理论 147

10.2.7 营销中的“5S”规则 148

10.3 房地产营销模式及其选择 148

10.3.1 房地产营销模式 148

10.3.2 委托代理的工作内容 149

10.3.3 选择委托代理机构的注意事项 150

10.4 房地产营销方案的制订 150

10.4.1 租售选择 150

10.4.2 房地产价格的确定 151

10.4.3 房地产营销渠道的选择 152

10.4.4 房地产促销方式 152

10.4.5 房地产广告策划 153

第11章 物业服务 157

11.1 物业服务概述 157

11.1.1 物业与物业服务的概念 157

11.1.2 物业服务与房地产资产管理 158

11.1.3 中国物业服务的发展 159

11.2 物业服务基本制度 159

11.2.1 业主大会制度 159

11.2.2 物业服务企业资质管理制度 160

11.2.3 住房专项维修资金制度 161

11.2.4 其他制度 161

11.3 物业服务的程序与内容 162

11.3.1 物业服务的策划阶段 162

11.3.2 物业服务的前期准备阶段 163

11.3.3 物业服务的启动阶段 163

11.3.4 物业服务的日常运作阶段 164

11.4 不同类型的物业服务 164

11.4.1 居住物业服务 164

11.4.2 办公物业服务 164

11.4.3 商业物业服务 165

附录 169

房地产项目开发全流程手册 169

国有土地使用权出让合同范本 191

参考文献 195