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第一章 建筑物区分所有权的肇源、形成与演进 1

第一节 建筑物区分所有权的肇源与形成 1

一、人类住宅的起源 1

二、建筑物区分所有权的肇源与初步形成 2

三、建筑物区分所有权的正式形成 5

第二节 建筑物区分所有权的演进（发展） 6

一、1918年至1947年期间：建筑物区分所有权发展的第一阶段 6

二、1947年至1965年期间：建筑物区分所有权发展的第二阶段 11

第二章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一） 14

第一节 法国 14

一、概要 14

二、《法国民法典》第664条分析 16

三、《关于区分各阶层不动产共有之法律》（1938年6月28日） 18

四、法国《住宅分层所有权法》（1965年7月10日） 20

第二节 日本 23

一、立法沿革 23

二、日本1962年建筑物区分所有权法 26

三、日本1983年建筑物区分所有权法 27

四、日本2002年对其建筑物区分所有权法的修改 31

第三节 意大利 31

一、概要 31

二、基本内容 32

第四节 奥地利 33

一、概要 33

二、奥地利1948年7月8日建筑物区分所有权法 33

三、奥地利1975年7月1日建筑物区分所有权法 34

第五节 德国 35

一、建筑物区分所有权（“住宅所有权”）立法的前史 35

二、德国《住宅所有权法》（1951年3月15日） 37

三、德国《住宅所有权法》的修改 41

第六节 瑞士 44

一、立法沿革 44

二、基本内容 45

第七节 中南美洲各国 47

第三章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二） 49

第一节 美国 49

一、立法前史与基本立法状况 49

二、基本内容 52

第二节 英国 53

一、立法前史与基本立法状况 53

二、基本内容 55

第三节 我国香港特别行政区 56

一、立法基础 56

二、《多层大厦（业主立案法团）条例》（1970年6月19日） 57

第四节 我国澳门特别行政区 58

第五节 我国台湾地区 60

一、我国台湾地区“民法”上的规定 60

二、“土地登记规则”中的规定 61

三、“公寓大厦与社区安全管理办法” 62

四、“公寓大厦管理条例” 63

第四章 建筑物区分所有权总说 67

第一节 各国法建筑物区分所有权的名称 67

第二节 建筑物区分所有权的涵义或构成 70

一、对建筑物区分所有权涵义或构成的诸种学说的分析 70

二、对诸种学说的衡量比较与选择 79

三、建筑物区分所有权的涵义或构成 84

四、《物权法》关于建筑物区分所有权的涵义或构成采三元论说的解释论 85

五、对《物权法》第70条若干概念的解释 89

第三节 建筑物区分所有权的客体 96

一、建筑物区分所有权与“一物一权原则” 96

二、空间为民法上一种重要的物，得为权利的客体 97

第四节 建筑物区分所有权的法性质、特性与类型 107

一、建筑物区分所有权的法性质 107

二、建筑物区分所有权的特性 108

三、建筑物区分所有权的类型 110

第五章 专有所有权 112

第一节 专有所有权的涵义与特性 112

第二节 专有所有权的客体——专有部分 113

一、专有部分的要件 113

二、专有部分的范围 122

三、专有部分的类型 127

第三节 专有所有权的内容 129

一、建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人享有的权利 129

二、建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人承担的义务 131

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为专有所有权人的法律责任 134

一、停止侵害、排除妨害 134

二、损害赔偿 135

三、将业主自建筑物区分所有权共同体关系中驱逐（即剥夺业主的区分所有权） 135

第五节 专有所有权的变动 150

一、专有所有权的设定 150

二、专有所有权的取得 152

三、专有所有权的变更 152

四、专有所有权的消灭 152

第六章 共有所有权 155

第一节 共有所有权的涵义与特性 155

第二节 共有所有权的客体——共用部分 156

一、共用部分（共有部分）的范围 156

二、共用部分的法性质 163

三、共用部分的法律地位 171

四、《物权法》和《建筑物区分所有权解释》对共有部分（共用部分）的分类 172

五、一些特殊的共有部分（共用部分）分析 174

第三节 共有所有权的内容 178

一、建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的权利 178

二、建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的义务 180

第四节 建筑物区分所有权人（业主）作为共有所有权人的法律责任 183

第七章 区分所有建筑物诸重要问题考量 185

第一节 区分所有建筑物的基地问题 185

一、区分所有建筑物基地的涵义与分类 185

二、区分所有建筑物与基地的关系 185

三、区分所有建筑物基地利用权的诸形态 188

四、区分所有建筑物与基地利用权的一体性 194

第二节 区分所有建筑物共用部分的专用使用权 197

一、概要 197

二、专用使用权的客体 197

三、共用部分专用使用权的法性质 198

四、专用使用权的设定方式 201

五、专用使用权的消灭 204

第三节 区分所有建筑物的停车场问题 204

一、各国家或地区法上的停车场问题 205

二、比较分析结论 215

第四节 区分所有建筑物的增建 216

一、概要 216

二、法国的学理、判例及立法 216

三、日本的判例与学理 220

四、小结 221

第八章 建筑物区分所有权（人）的成员权 222

第一节 建筑物区分所有权（人）的成员权的涵义、特性及形成基础 222

一、建筑物区分所有权（人）的成员权的涵义与特性 222

二、建筑物区分所有权（人）的成员权的形成基础 223

第二节 建筑物区分所有权（人）的成员权的内容 225

一、业主（建筑物区分所有权人）作为成员权人享有的权利 225

二、业主（建筑物区分所有权人）作为成员权人承担的义务 227

第三节 建筑物区分所有权（人）的成员权的变动 227

一、建筑物区分所有权（人）的成员权的取得 227

二、建筑物区分所有权（人）的成员权的消灭 228

第九章 区分所有建筑物的管理（一） 229

第一节 概要 229

第二节 管理内容 231

一、物的管理 231

二、人的管理 232

第三节 管理方式 233

一、自主管理与委托管理 234

二、管理人方式与非管理人方式 237

三、法人与非法人管理 238

第四节 管理规约 238

一、管理规约的涵义 238

二、管理规约的法性质 239

三、管理规约的订立、变更或废止 241

四、管理规约事项 249

五、管理规约的效力 255

六、原始管理规约（业主临时公约）的公平性及其效力 256

七、管理规约的保管与阅览 261

八、小结 261

第五节 建筑物区分所有权人（业主）管理团体 263

一、建筑物区分所有权人（业主）管理团体的形成 263

二、建筑物区分所有权人（业主）管理团体法性质的比较法考量 263

三、比较分析结论 271

第十章 区分所有建筑物的管理（二） 275

第一节 建筑物区分所有权人（业主）管理团体的机关 275

一、概要 275

二、各国家或地区法上管理机关的种类的比较法考量 275

三、小结 283

第二节 我国区分所有建筑物的业主管理团体的机关（Ⅰ）：业主大会 283

一、业主大会的特性与业主的权利和义务 284

二、业主大会会议形式、会议召集与表决权计算 287

三、业主大会的决议方法与决议效力 291

第三节 我国区分所有建筑物的业主管理团体的机关（Ⅱ）：业主委员会、物业服务企业与其他管理人 296

一、业主委员会 296

二、物业服务企业与其他管理人 298

第四节 若干问题研究（一） 299

一、管理者型与理事会型 299

二、意思机关——建筑物区分所有权人（业主）大会（集会、总会） 301

第五节 若干问题研究（二） 309

一、执行机关——管理者 309

二、监督、咨询机关 314

第六节 区分所有建筑物的修缮 316

一、概要 316

二、专有与约定专用部分的修缮 319

三、共有与约定共有部分的修缮 327

四、区分所有建筑物修缮费用的来源或取得 336

第七节 区分所有建筑物的修复：以日本法为视角的分析与借镜 340

一、概要 340

二、日本区分所有建筑物小规模一部灭失的修复 341

三、日本区分所有建筑物大规模一部灭失的修复 344

四、日本区分所有建筑物修复制度对我国的借镜：检讨、建构及完善 351

第八节 区分所有建筑物的重建 353

一、概要 353

二、重建的要件 356

三、业主间及业主与第三人间权益的调整 362

四、重建合意的成立与重建主体的厘定 366

五、小区内区分所有建筑物的重建 368

六、区分所有建筑物一部灭失的复旧（修复）与重建 369

七、区分所有建筑物遭受灾害全部灭失时的再建与重建 371

八、小结 372

第十一章 区分所有建筑物管理的文化与社会性上的问题 374

第一节 爱畜的饲育问题 374

一、各国家或地区的比较分析与考量 374

二、小结 379

第二节 区分所有权人之不在的问题 380

一、对各国家或地区的比较考量、分析 380

二、小结 382

第三节 管理费分担金的滞纳与迟延 382

一、新加坡 382

二、日本 383

三、美国夏威夷 383

四、我国台湾地区 384

第四节 因乐器演奏所生的噪音问题 385

第十二章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（一） 387

第一节 过往的议论的到达点：对业主的团体的拘束的多样化与根据论的变迁 387

一、基于作为共有持分（份额）权人的团体的拘束 387

二、基于作为业主管理团体的构成员的团体的拘束 392

三、过往的讨论的到达点 394

第二节 德国《住宅所有权法》中的讨论 396

一、以共有持分权为中心的住宅所有权：共有法的思路（进路） 396

二、作为物权的团体持分权的住宅所有权：团体法的思路（进路） 404

三、德国2007年新《住宅所有权法》中的新进路（新思路）：归纳性的进路或思路 416

四、由德国法得到的启示 428

第十三章 对业主的团体的拘束的根据与界限——建筑物区分所有的所有权法与团体法的交错（二） 432

第一节 对业主的团体的拘束的根据与界限 432

一、概要 432

二、各种具体情形对业主的团体的拘束的根据与界限 434

三、重建决议的根据与界限 468

第二节 对第十二章与第十三章的归纳 481

第十四章 制定我国单行的建筑物区分所有权法 483

第一节 我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和制度 483

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期 483

二、改革时期（1978年以降）：住房商品化 486

第二节 制定我国单行的建筑物区分所有权法的必要性 490

一、制定单行的建筑物区分所有权法，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求 491

二、我国城市化进程的加速，迫切要求制定单行的建筑物区分所有权法 493

三、区分所有建筑物（集合住宅）是城市（镇）居民取得住宅的最佳途径 494

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性 495

五、现行《物权法》对于建筑物区分所有权的规定，未能囊括全部的区分所有法律关系，需制定单行的建筑物区分所有权法 495

第三节 制定我国单行的建筑物区分所有权法的立法思想与主要条文试拟 495

一、立法思想 495

二、我国单行的建筑物区分所有权法应涵括的主要条文试拟 496

附录一 日本《有关建筑物区分所有等之法律》 503

附录二 德国《住宅所有权与长期居住权法》（简称“住宅所有权法”） 526

附录三 奥地利《有关住宅和店铺（营业场所）所有权的联邦法》（简称“住宅所有权法”） 548

附录四 《瑞士民法典》第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权”（“楼层建筑物所有权”“建筑物区分所有权”）的规定 551

附录五 希腊《区分楼层所有法》（“公寓法”“建筑物区分所有权法”） 557

附录六 希腊《对同一基地上建构的复数的建筑物的区分所有》 561

附录七 美国各州建筑物区分所有权法一览表 563

附录八 我国台湾地区“公寓大厦管理条例” 570

附录九 主要参考文献 589

后记 601