律师来了 8 物业服务纠纷律师答疑PDF电子书下载

第一章 前期物业服务纠纷 2

1．签订购房合同时，附有开发商制定的格式物业服务合同合法吗？ 2

2．开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗？ 4

3．开发商“赠送物业服务费”的承诺对物业服务企业是否有约束力？ 6

4．开发商制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”？ 7

5．开发商委托自己的子公司担任前期物业服务企业合法吗？ 9

6．小区内公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主？ 11

7．前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以解聘物业服务企业吗？ 12

8．前期物业服务企业遭解聘后，拒绝退出怎么办？ 13

第二章 物业服务费和其他费用 18

9．如何认定物业服务企业的违约责任？ 18

10．物业服务企业能以住户没有产权证、并非业主为由，拒绝履行相关义务吗？ 19

11．物业服务企业收支情况是否应该向业主公开？ 21

12．业主可以以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或要求降低物业服务费吗？ 23

13．业主拖欠物业服务费，物业服务企业该怎么办？ 24

14．物业管理收费不合理的情况有哪些？ 26

15．开发商是否应当为闲置房交纳物业服务费？ 27

16．物业服务费应从何时起算？ 28

17．交房时必须交纳物业服务费吗？ 29

18．房屋未入住是否可以以未享有物业服务为由拒交物业服务费？ 31

19．房屋质量有问题，业主可以拒交物业服务费吗？ 32

20．业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费？ 35

21．业主未交纳物业服务费，物业服务企业可以不为其提供物业服务吗？ 36

22．业主可以以新买房屋漏水为由而拒交物业服务费、供暖费吗？ 38

23．尚未办理产权转让，正在使用物业的业主有权拒交物业服务费吗？ 40

24．物业服务企业是否可以预收物业服务费？ 41

25．业主可以以没有签订物业服务合同为由拒交物业服务费吗？ 42

26．业主装修不遵守管理规约，物业服务企业是否有权制止？ 43

27．物业服务企业单方面提高物业服务费，业主可以拒交吗？ 45

28．业主有权以开发商违约为由拒绝交纳物业服务费吗？ 47

29．开发商有权要求业主在办理入住前先交纳物业服务费吗？ 48

30．物业服务企业能以“二次供水”为由提高水价吗？ 50

31．业主对物业服务企业的事实管理行为应当依法交纳物业服务费吗？ 52

32．物业服务企业强行收取装修押金是否合法？ 53

33．物业合同终止后物业服务企业应履行哪些义务？ 55

34．物业服务合同终止，物业服务企业不办理移交手续怎么办？ 56

35．物业服务企业可以向不交纳物业服务费的业主收取滞纳金吗？ 58

36．物业服务合同中约定业主未按时交纳物业服务费需要交纳滞纳金的该怎么处理呢？ 59

37．业主以没有看到业主委员会和物业服务企业签订的合同为由，拒交物业服务费合理吗？ 60

38．房屋租金是否可以抵销物业服务费？ 62

39．物业服务企业占用业主共有道路作为停车场收取的小区停车费是否该返还给业主？ 63

40．业主拖欠物业服务费，物业服务企业有权停水、停电吗？ 66

41．物业服务收费标准未经物价局备案是否合法？ 67

42．居住在一层的业主，可否不交电梯费？ 69

第三章 小区的维修纠纷 74

43．物业服务企业与业主的维修责任应如何划分？ 74

44．物业服务企业对业主报修不及时服务，给业主造成损失怎么办？ 76

45．小区公共设施维修养护不及时，物业服务企业应承担什么责任？ 77

46．物业服务企业追讨物业服务费有诉讼时效限制吗？ 79

47．业主入住后房屋受损，物业服务企业和开发商应在各自职责范围内负责吗？ 82

48．业主违章修建户外设施，物业服务企业是适格的诉讼主体吗？ 83

49．物业服务企业不允许业主封闭阳台的约定要受到合法性审查吗？ 85

50．部分业主违反业主委员会通过的协议自封阳台，物业服务企业或者业主委员会有权起诉业主吗？ 88

51．物业服务企业应当对维修过程中的不当行为负责吗？ 90

52．物业服务企业有权阻止业主安装可能影响大楼主体结构的室内设备吗？ 91

53．业主能以前期物业服务合同不合理为由而进行违章装修吗？ 93

54．业主违章装修，物业服务企业有权采取罚款或断水断电等惩罚措施吗？ 95

55．相邻业主造成的侵权，物业服务企业负责赔偿吗？ 96

56．业主在承重墙上凿眼，邻居有权起诉制止吗？ 97

57．业主在其独用的平台上搭建玻璃房违反物业管理公约吗？ 99

58．业主装修不当造成损失，物业服务企业对其疏于监督管理造成的损失负责吗？ 101

59．业主违反物业管理规约自行安装防盗设施合法吗？ 103

60．相邻业主不当装修造成损失，物业服务企业承担责任吗？ 105

61．业主能以与其他业主进行同样装修为由违反物业管理约定擅自装修吗？ 106

62．排污管道堵塞，相邻业主负有排除妨碍的配合义务吗？ 108

63．业主封闭自家阳台，房地产行政主管部门有权处罚吗？ 109

64．物业服务企业是否拥有进入居民住宅进行维修的权利？ 111

65．业主擅自建设违章建筑，房地产行政主管部门应该处罚业主还是物业服务企业？ 112

66．小区某栋楼的顶楼漏雨，楼顶维修费是顶楼业主自己支付还是本楼业主均摊？ 113

67．业主家漏水导致电梯停运，物业应承担责任吗？ 115

第四章 小区内的人身伤害 118

68．业主锻炼坠楼身亡，承建方和物业服务企业谁是被告？谁承担赔偿责任？ 118

69．物业服务企业要对触电受伤业主负赔偿责任吗？ 119

70．楼道设计不合理，住户摔伤，物业服务企业与开发商谁承担责任？ 121

71．电梯发生事故，物业服务企业对自己的过错要承担举证责任吗？ 122

72．物业服务企业保安人员随意让社会人员进入小区，发生人身损害事件，物业服务企业是否应承担赔偿责任？ 124

73．业主乘货梯摔伤，物业服务企业能证明没过错，需要负责吗？ 125

74．小区物业服务企业保安打死访客，物业服务企业需要承担责任吗？ 126

75．物业服务企业设施致人损害需要承担责任吗？ 128

76．小区健身器材被损坏，物业服务企业发出的免责告示有法律效力吗？ 129

77．物业服务企业因对小区内的公用设施疏于管理而给业主造成使用不便或损害的，该如何处理？ 130

78．小区内堆放的建筑垃圾伤人，物业服务企业要承担责任吗？ 132

79．业主堆放建筑垃圾导致住户受害，应当承担赔偿责任吗？ 133

80．未设路障、未采取防护措施导致进入小区的非小区居民受伤，物业服务企业要承担责任吗？ 134

81．业主突发急病，却遇电梯停运，物业服务企业应当负责吗？ 135

82．危险品露天放置，小孩失手点燃引爆，物业服务企业和监护人应各自承担什么责任？ 136

83．业主在小区内违禁放鞭炮出事故，物业服务企业尽到管理职责还要承担责任吗？ 138

84．业主热水器产生的冰溜子砸伤小区居民，业主、物业服务企业应各负其责吗？ 139

85．儿童攀爬小区草坪钢筋护栏受伤，物业服务企业和监护人应各自承担责任吗？ 140

第五章 小区的财产、名誉侵权 144

86．业主将房前小院扩建至公共人行道，物业服务企业起诉侵权能获得支持吗？ 144

87．业主委员会张贴通知指责物业服务企业贪污而内容失实，其应承担责任吗？ 145

88．部分业主有权处置其使用的共用楼道吗？ 146

89．业主车辆受损，辱骂攻击保安构成侵权吗？ 148

90．下水道堵塞找不出肇事者，应由共有人共同承担责任吗？ 149

91．物业服务企业在小区内张贴失实公开信，构成侵权吗？ 150

92．小区水泵噪声扰民，业主有权请求物业服务企业承担精神损害赔偿吗？ 152

93．因遭受物业服务企业环境污染而造成的损害，业主可以要求精神损害赔偿吗？ 153

94．物业服务企业张贴告示点名批评业主，构成名誉侵权吗？ 155

95．业主装修擅自拆除承重墙怎么办？ 156

96．物业服务企业对业主的装修监管不力致楼下轿车被砸，谁负赔偿责任？ 158

97．物业服务企业未经业主同意，将“公用地”委托他人使用，构成侵权吗？ 160

98．物业服务企业能以危害小区安全为由擅自拆除户外广告牌吗？ 161

99．物业服务企业在业主顶层楼面私自出租广告牌位合法吗？ 162

100．小区内建筑物墙面、房顶、电梯等广告收入归物业服务企业所有还是业主共同所有？ 163

101．物业服务企业丢失业主汇款应当承担责任吗？ 165

102．未经业主同意，物业服务企业有权利用小区公共供暖设施对外供暖吗？ 167

103．业主家里因管道堵塞受损失，物业服务企业在职责范围内应承担责任吗？ 168

104．物业服务企业对排水系统未尽必要的养护义务，应赔偿住户渗水损失吗？ 169

105．物业服务企业可以将物业服务委托给他人吗？ 170

106．物业服务企业公开业主委员的电话侵犯其隐私权吗？ 171

第六章 小区车位管理 176

107．房子已经售出，还能无偿使用原小区的停车位吗？ 176

108．业主车位常被占，物业服务企业应当承担责任吗？ 177

109．业主擅自改变车位造成损失，物业服务企业需要负责吗？ 178

110．业主交纳了停车场地使用费，就与物业服务企业构成保管合同关系吗？ 179

111．业主车位被人占，停放他处受损失，物业服务企业不承担责任吗？ 181

112．物业服务企业有权在小区楼间空地划出车位出租吗？ 182

113．高空坠物砸车，物业服务企业能举证免责吗？ 183

114．业主汽车被盗，保险公司理赔后可以向物业服务企业索赔吗？ 184

115．住户使用临时出入证、未交停车费的车辆被盗，物业服务企业应当承担责任吗？ 186

116．突发暴雨致车库被淹，物业服务企业可以免责吗？ 187

117．未签订物业服务合同且业主只交纳了清洁费，业主丢摩托车时，物业服务企业要承担责任吗？ 189

118．物业服务企业只收取规定的车辆管理费的一半，也应对车辆损坏负全责吗？ 190

119．住户擅自停车占用通道，物业服务企业为疏通道路而致车辆损坏应赔偿吗？ 191

120．车辆在小区露天停车场临时停放是否可以免费？ 192

121．小区停车位可以出租给小区以外的人使用吗？ 193

122．小区地面停车位归业主共有还是归物业服务企业所有？ 195

123．小区的车位车库使用应该遵循“业主优先”原则吗？ 198

124．物业服务企业是否有权就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼？ 200

第七章 小区公用部分的使用及维护 204

125．物业服务企业可以改变物业管理区域内公共设施、场所的原始用途吗？ 204

126．业主可以将住宅改为商业用房开设公司吗？ 206

127．单元管道阀门能否设计在居民室内？开发商售房时没有提前告知，如何维权？ 208

128．邻居对房屋进行“群租”，业主不胜其扰该怎么办？ 210

129．业主擅自占用楼道公用部位堆放杂物怎么办？ 211

130．相邻方装空调，排风口对准邻居怎么办？ 213

131．业主与物业服务企业发生纠纷后，应当通过何种途径解决？ 215

132．小区的会所对外营业扰民，业主应如何维权？ 216

133．小区内供水、供电、通信、有线电视及设施设备由物业服务企业负责维护吗？ 219

134．开发商出售房屋时承诺一楼送花园是否侵害了其他业主的利益？ 221

135．物业服务合同依法解除后，如果物业服务企业以物业服务费被拖欠为由而拒绝退出，业主应当如何主张权利？ 223

第八章 小区安全防卫 228

136．保安半夜进民宅，物业服务企业应当承担责任吗？ 228

137．业主在家中被害，物业服务企业尽到管理职责就不需要承担责任吗？ 229

138．小区业主在家中被害，执勤保安已做访客登记，物业服务企业需要承担责任吗？ 231

139．因建筑和管理瑕疵，住户在家中被害，开发商和物业服务企业要承担什么责任？ 233

140．业主在小区遭殴打，保安在场未救助，物业服务企业应该承担责任吗？ 234

141．住户家中物品被盗，物业服务企业要承担责任吗？ 236

142．物业服务企业禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，物业服务企业要负责吗？ 238

143．业主停在小区里的车辆被盗，物业服务企业应承担责任吗？ 239

144．一楼业主要安装防盗窗，物业服务企业不允许，结果财物被盗，是否承担赔偿责任？ 241

145．物业服务企业纵容小区黑恶势力使业主受损，物业服务企业要负责吗？ 242

146．他人跳楼自杀砸死住户，物业服务企业要承担赔偿责任吗？ 243

147．业主与看房人发生纠纷被打伤，物业服务企业需要承担责任吗？ 244

第九章 业主大会的权利义务 248

148．业主大会会议决议对谁有约束力？ 248

149．业主大会决议对业主继受人是否有约束力？ 249

150．如果业主大会决议违法，业主如何行使撤销权？ 250

151．业主大会决议对未参加会议的业主是否具有约束力？ 253

152．通知部分业主召开业主大会是否合法？ 256

153．让业主填写“征求意见表”符合业主大会召开的条件吗？ 259

154．业主委员会说了算，还是业主大会说了算？ 262

155．业主在物业管理区域内有多套房屋，其在业主大会上如何行使表决权？ 264

第十章 业主的权利义务 270

156．业主对小区内的建筑物享有哪些所有权？ 270

157．业主可以对“管理规约”说不吗？ 272

158．房屋设备不全，业主如何维权？ 274

159．业主觉得业主委员会的决定不适当，可以提起撤销之诉吗？ 275

160．业主破坏小区绿地，物业服务企业不作为，其他业主可以行使物业管理权吗？ 278

161．业主认为业主委员会委员不称职，如何撤销其资格？ 279

162．物业服务企业出租小区公用地，业主有权起诉吗？ 281

163．业主与物业服务企业之间发生供暖纠纷，业主个人或者全体业主如何维权？ 283

第十一章 业主委员会的权利义务 290

164．一个小区能否成立多个业主委员会？ 290

165．业主委员会可以擅自决定聘用其他工作人员吗？ 291

166．业主入住小区多年，一直未成立业主委员会，如何解决？ 293

167．业主委员会有权决定将草坪绿地改建为停车位吗？ 295

168．业主委员会有权对拖欠物业服务费的业主进行公示吗？ 298

169．业主委员会办公经费可以使用专项维修基金吗？ 301

170．业主委员会任期届满，不开会就换届符合法律规定吗？ 303

171．业主委员会主任独揽大权，将印章私藏家中，擅自盖章造成损失，由谁承担？ 305

172．业主委员会可以对不交纳物业服务费的业主提起诉讼吗？ 306

173．业主委员会擅自与物业服务企业签约有效吗？ 308

174．业主委员会有诉讼主体资格吗？ 310

175．开发商违约，是业主个人还是业主委员会有起诉资格？ 312

176．业主委员会如何处理新旧物业服务企业的交接工作？ 314

177．业主委员会是否有权在解除前期物业服务合同之前选聘新的物业服务企业？ 315

178．业主委员会可以代表业主起诉物业服务企业吗？ 317

179．业主委员会可以要求物业服务企业返还维修基金吗？ 318

180．业主委员会是否有权解聘物业服务企业？ 321

181．业主委员会换届后解除原业主委员会订立的物业服务合同应承担违约责任吗？ 323

第十二章 小区专项维修资金 328

182．专项维修资金交存比例是多少？何时交纳？ 328

183．业主大会成立前，如何使用专项维修资金？ 329

184．业主大会成立后，如何使用专项维修资金？ 333

185．业主委员会可以用小区的专项维修资金购买银行理财产品吗？ 335

186．业主出售房屋后，可以取回自己交纳的专项维修资金吗？ 337

187．专项维修资金利息等收益归全体业主所有，还是归业主委员会所有？ 339

188．业主委员会可以随意决定使用专项维修资金吗？ 340