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目录 1

第一章 物业与物业经营管理 1

第一节 物业及物业性质 1

一、物业 1

二、物业性质 1

三、物业质量 2

四、物业的价值与价格 3

五、物业升值 5

第二节 物业市场 7

一、物业市场架构 7

二、物业市场特性 8

三、物业市场的运行机制 9

四、物业市场调查 9

五、物业市场分析 16

第三节 物业经营管理 32

一、经营管理的内涵 32

二、经营管理的职能 33

三、经营思想 35

四、经营目标 37

五、物业经营管理 37

一、物业管理人员的选聘和岗位培训 43

二、项目施工建设阶段的早期介入 43

第二节 物业管理的基础工作 43

第一节 物业管理的早期介入 43

第二章 物业管理运作的基本环节 43

一、项目规划设计阶段的早期介入 43

二、物业管理资金的筹措 45

三、物业管理的规章制度 45

四、物业的接管验收 46

第三节 物业管理的主要活动 48

一、住户入住 48

二、完善配套设施 51

三、管理服务和多种经营 52

四、物业档案管理 53

五、节能管理 54

六、风险管理 55

二、物业管理公司的宗旨 74

四、物业管理公司的主要工作内容 74

三、物业管理公司的目的 74

第三章 物业管理公司 74

一、物业管理公司的性质 74

第一节 物业管理公司的性质、宗旨、目的 74

第二节 物业管理公司的机构设置与管理制度 75

一、物业管理公司的机构设置 75

二、物业管理公司的管理制度 77

第四章 物业经营企业财务管理与统计 96

第一节 企业财务管理的工作内容 96

一、财务管理概述 96

二、财务管理工作的主要内容 96

一、物业经营企业的财务管理职能 97

第二节 物业经营企业的财务管理 97

三、物业经营企业财务核算及核算办法 98

二、物业经营企业的财务管理机构及其职责 98

四、物业经营企业的财务分析与经济活动分析 99

第三节 物业经营企业的流动资产管理 100

一、货币资金的管理 100

二、应收帐款的管理 101

第四节 物业经营企业的资金筹措与资金管理 102

一、筹资成本 102

二、抵押贷款 103

三、筹资决策 107

四、住宅维修基金的管理 111

一、抵押贷款投资决策 112

第五节 物业经营企业的投资决策与经营决策 112

二、经营方式投资决策 117

第六节 物业管理费的核算及管理 120

一、物业管理费的构成 120

二、物业管理费的测算 120

三、物业收费管理 122

第七节 物业经营企业统计 123

一、统计的作用与步骤 123

二、统计调查和统计整理 123

三、统计指标的计算 123

四、统计分析 125

五、物业经营统计指标与统计指标体系 125

六、物业经营统计指标的计算及统计表的编制 126

第一节 住宅区的管理与服务 136

一、住宅区管理与服务的重要意义 136

第五章 住宅小区及单项物业的管理与服务 136

二、住宅区管理与服务的主要任务 137

三、住宅区管理与服务要达到的标准 138

第二节 高层楼宇、商业铺面等单项物业的管理与服务 138

一、高层楼宇的管理与服务 138

二、写字楼宇的管理与服务 140

三、商业楼宇的管理与服务 141

四、工业厂房与仓库的管理与服务 142

五、公共设施的管理与维修 143

一、物业租赁的特点 151

二、物业租赁合同 151

第六章 物业租赁管理 151

第一节 物业租赁概述 151

三、物业租赁关系 153

四、物业租赁纠纷的调解和仲裁 156

第二节 物业租金 157

一、城市房屋租金的构成 157

二、城市房屋租金的确定 158

第三节 物业租赁管理 164

一、城市房屋租赁管理体制 164

二、城市房屋租赁管理办法 164

第一节 考虑时间因素的资金等效值计算 173

一、资金的时间价值 173

第七章 物业经营技术经济分析 173

二、复利计息和单利计息 174

三、资金等值计算 176

四、有效利率和实际利率 181

第二节 技术经济效果评价指标及其应用 182

一、投资、成本和收益 182

二、净现值和收益率 184

三、投资回收期 190

四、盈亏平衡和不确定性分析 193

第八章 物业经营税费 195

第一节 征地拆迁阶段税费 195

一、国有土地使用权出让金（地价） 195

四、耕地占用税 196

二、征用农地补偿费 196

三、附着物补偿费（拆迁补偿费） 196

五、耕地垦复基金 197

六、新菜地、鱼塘、藕塘开发建设基金 197

七、征地管理费 198

八、征地查勘测量费 198

九、搬家补助费 198

十、临迁补助费 199

十一、拆迁管理费 199

第二节 房地产开发阶段税费 199

一、报建费（建筑许可证费） 199

三、竣工档案保证金 200

二、报建手续费（报建特许人费） 200

五、工程质量和施工安全监督费 201

六、新型墙体材料保证金 201

四、预算定额管理费 201

七、固定资产投资方向调节税 202

八、城市排水设施有偿使用费（施工企业） 202

九、余泥渣土排放费 203

十、供电、用电负荷费（供电增容费） 203

十一、供水管网补偿费 203

十二、居住小区配套设施费 204

十三、城市占道费 204

十四、开发企业资质审查费 204

一、销售阶段税费 205

（一）防洪工程维护费 205

十五、配套设施建设费 205

第三节 房地产销售、交易阶段税费 205

（二）营业税 206

（三）教育费附加 207

（四）教育专项基金 207

（五）城市维护建设税 207

（六）土地增值税 207

（七）企业所得税 208

（八）外资企业所得税 209

（九）个人所得税 209

（一）房屋交易契税 210

（二）交易印花税 210

二、交易阶段税费 210

（三）房地产交易管理费 211

（四）补地价（土地使用权转让费） 212

三、登记税费 212

（一）土地使用登记费 212

（二）房屋登记费 212

（三）房地产权证费 213

（四）房地产共有权保持证费 213

（五）房地产他项权证费 213

四、其他税费 213

（一）房屋测绘费 213

（四）房地产中介服务费 214

（三）公证费 214

（二）仲裁费 214

第四节 房地产使用阶段税费 216

一、自用房地产 216

（一）土地使用税 216

（二）涉外企业土地使用费 216

（三）房产税 217

（四）涉外企业房产税 218

（五）城市排水设施有偿使用费 218

（十）外资企业财产租赁所得税 219

（九）企业财产租赁所得税 219

（八）防洪工程维护费 219

（七）教育专项基金 219

（六）教育费附加 219

（四）营业税 219

（三）涉外企业土地使用费 219

（二）土地使用税 219

（一）房产税 219

二、出租房地产 219

（五）城市维护建设税 219

（十一）个人财产租赁所得税 220

（十二）城郊出租房屋综合管理费 220

（十三）租赁登记税费 220

第五节 物业经营税费统计表 221

一、广州市物业经营税费一览表 221

二、北京市物业经营税费一览表 230

三、上海市物业经营税费一览表 231

五、深圳特区物业经营税（费）一览表 232

四、天津市物业经营税费一览表 232

第九章 物业价格评估 257

第一节 物业估价概述 257

一、物业估价的概念 257

二、物业估价的意义 257

三、物业估价的原则 258

四、物业估价程序 261

五、物业估价报告的一般格式 267

第二节 物业价格 268

一、物业价格的成因 268

二、物业价格的特点 268

三、物业价格体系 269

四、影响物业价格的因素 271

第三节 物业价格评估的市场比较法 272

一、概述 272

二、交易实例的收集 273

三、可比实例的选取 273

四、价格可比基础的建立 275

五、可比实例的比较修正 276

六、市场比较法估价程序 280

七、市场比较法的应用实例 281

第四节 物业价格评估的收益法 283

一、概述 283

二、收益法的计算公式 284

四、还原利率的确定 289

三、纯收益的求取 289

五、收益法估价程序 290

六、收益法的应用实例 291

第五节 物业价格评估的成本法 292

一、概述 292

二、新建物业的成本估价法 293

三、旧有物业的成本估价法 294

四、成本法的应用实例 305

第六节 物业租赁价格的评估 307

一、概述 307

二、物业租赁价格的评估方法 309

三、物业租赁价格评估的应用实例 315

一、房屋建筑的分类与等级 320

第十章 房屋建筑基本知识 320

第一节 概述 320

二、房屋的基本构成 321

三、房屋建筑图 322

第二节 建筑材料 332

一、气硬性胶凝材料——石灰、石膏、水玻璃 332

二、水泥 336

三、混凝土、建筑砂浆 339

四、建筑钢材 350

五、木材及木材制品 353

六、建筑玻璃、陶瓷 355

七、墙体材料和屋面材料 357

八、防水材料 362

九、建筑塑料 368

十、绝热材料和吸声材料 371

十一、建筑装饰材料 372

第三节 建筑构造 374

一、地基、基础与地下室 374

二、墙体 376

三、楼、地层 378

四、楼梯 382

五、屋顶 385

六、窗与门 389

第一节 房屋建筑修缮概述 393

一、房屋建筑修缮管理 393

第十一章 房屋建筑修缮 393

二、房屋完损等级评定 397

三、危险房屋的鉴定 398

四、房屋修缮分类和修缮标准 399

五、房屋修缮工程质量检验评定标准 400

第二节 地基基础工程的修缮 401

一、地基基础的破坏形式及主要原因 401

二、地基基础的病害鉴定 403

三、地基基础的加固方法 404

四、地基基础的养护 408

第三节 结构工程修缮 409

一、砖砌体结构修缮 409

二、钢筋混凝土结构修缮 416

第四节 楼地面工程的修缮 422

一、整体楼地面的维修 422

二、板块楼地面的维修 424

三、木地板的维修 424

四、楼地面的养护 425

第五节 门窗工程的修缮 426

一、木门窗的维修 426

二、钢门窗的维修 428

三、铝合金门窗的维修 428

四、门窗的养护管理 429

第六节 装饰工程的修缮 429

一、抹灰工程的修缮 429

二、饰面板（砖）工程的修缮 431

三、油漆工程的的修缮 433

四、刷（喷）浆工程的修缮 434

五、裱糊工程的修缮 435

六、吊顶工程的修缮 435

七、花饰安装工程的修缮 436

第七节 屋面防水工程的修缮 437

一、卷材防水屋面的维修 437

二、钢筋混凝土刚性防水屋面的维修 443

三、屋面的养护管理 446

四、盖材屋面的维修 447

第八节 房屋地下防水工程的修缮 450

一、地下防水工程的分类 450

二、地下工程防水补漏技术 451

三、地下防水工程的养护 454

第九节 房屋附属设施养护管理 454

一、阳台、雨篷的养护管理 454

二、通风道、垃圾道及各种管井道的养护管理 455

三、楼梯、门厅、过道的养护管理 456

四、台阶、散水的养护管理 457

第十二章 建筑设备的养护与维修 475

第一节 集中热水供暖设备的养护与维修 475

一、集中热水供暖设备 475

二、集中热水供暖系统暖气不热的原因与解决方法 482

三、锅炉的运行操作与常见故障处理 483

四、集中热水供暖系统的运行调节和管理 485

一、室内给水设备的养护与维修 486

第二节 给水排水设备的养护与维修 486

二、室内排水设备的养护与维修 491

三、室内卫生器具的养护与维修 494

四、泵房和水箱设备的养护与维修 494

第三节 制冷设备的养护与维修 499

一、蒸气压缩式制冷设备 499

二、冷水机组的运行与养护 502

第四节 空调设备的养护与维修 513

一、空调系统概述 513

二、常用空气处理设备的维修与保养 514

三、集中式空调系统的运行和故障处理 520

四、空调机组的使用与维修 524

五、空调系统附属设备常见故障及维修 529

一、室内煤气设备的安装与验收 531

第五节 室内煤气设备的养护与维修 531

二、室内煤气设备的养护与维修 533

三、室内煤气设备的运行管理 537

第十三章 建筑电气系统的运行管理与维护 539

第一节 建筑供配电系统的运行管理与维护 539

一、建筑供配电系统的配电方式 539

二、变配电所（室）的运行维护 541

三、变压器的运行维护 544

四、供配电系统主要设备的维护 549

第二节 照明配电系统的运行管理与维护 563

一、照明质量与灯具布置 563

二、室内照明配电线路 565

三、照明线路的故障与检修 572

第三节 室内建筑动力系统的运行管理与维护 574

一、三相异步电动机的运行管理与维护 574

二、低压电器的运行管理与维护 583

三、室内给水和电梯控制系统 588

第四节 建筑弱电系统的运行管理与维护 593

一、共用电视天线系统的运行管理与维护 593

二、火灾探测与报警系统的运行管理与维护 597

三、建筑通讯系统的运行管理与维护 599

四、建筑防盗系统的运行管理与维护 599

第五节 安全用电及建筑防雷系统 600

一、电气设备的接地与接零 601

二、低压电气系统的其他安全用电措施 604

三、检修工作中的安全措施 605

四、建筑防雷保护 606

第十四章 居住小区市政设施的管理与维护 609

第一节 居住小区道路工程的养护与维修 609

一、居住区道路的规划布置 609

二、居住区道路的构造做法 611

三、居住区道路的验收 614

四、居住区道路的养护与维修 615

第二节 居住小区市政设施的养护与维修 618

一、居住小区室外热网的养护与维修 618

二、居住小区室外给排水系统的养护与维修 621

三、居住小区室外煤气系统的养护与维修 624

一、居住小区生活垃圾的收集与运输 629

第三节 居住小区环卫设施的养护与管理 629

二、居住小区的雨水排放 632

三、居住小区的局部污水处理设施 633

四、环卫设施的养护与管理 635

第十五章 园林养护管理 637

第一节 园林养护管理概述 637

一、园林绿地的防护与美化功能 637

二、延长绿化效果，提高经济效益 637

第二节 园林树木的养护管理 638

一、园林树木的灌水与排水 638

二、园林树木的施肥 639

三、园林树木的整形修剪 640

四、园林树木的防寒 641

五、园林树木的中耕除草 642

第三节 草坪的养护管理 642

一、草坪的浇水 642

二、草坪的施肥 643

三、草坪的修剪 643

四、草坪的除杂草 643

五、草坪的围护 643

六、草坪病虫害的防治 643

六、防治病虫害 644

五、花坛的补植与支护 644

三、花坛的修剪 644

四、花坛的中耕除草 644

二、花坛的施肥 644

一、花坛的浇水 644

第四节 花坛的养护管理 644

第五节 园林的其他养护管理 645

一、假山的维护管理 645

二、水池的养护管理 645

三、亭、廊、雕塑等建筑小品的维护管理 645

第六节 园林养护管理的质量标准 645

一、园林树木养护管理的质量标准 645

二、草坪养护管理的质量标准 646

三、花坛养护管理的质量标准 646

二、物业内部管理人员的责任制 647

一、园林养护管理人员的责任制 647

第七节 园林养护管理的规章制度 647

第十六章 电子计算机在物业管理中的应用 649

第一节 计算机与物业管理 649

一、电子计算机的发展及应用 649

二、智能大厦 651

三、使用计算机参与物业管理的必要性与可行性 655

第二节 物业管理信息系统 658

一、物业管理信息系统的建立 658

二、物业管理信息系统的模型 661

三、如何在物业管理中充分发挥计算机的作用 662

第三节 物业管理信息系统案例 664

参考文献 674