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物业管理公司篇 3

第一章 物业管理公司的地位和作用 3

第一节 物业管理公司是城市房屋管理体制改革的主体 3

第二节 物业管理公司是业主与房地产开发商之间的桥梁 6

第三节 物业管理公司是提供业主住房服务的保障 8

第四节 物业管理是社会三维发展的缩影 9

第二章 物业管理公司的组建 11

第一节 物业管理公司组建的一般原则 11

第二节 物业管理公司的组建过程 17

第三章 早期管理与管理项目的获取 20

第一节 早期介入与前期管理 20

第二节 物业管理项目的获取 26

第四章 物业管理公司的人力资源管理 31

第一节 物业管理公司员工的基本素质要求 31

第二节 员工招聘和培训 32

第三节 人力资源管理与企业文化 36

第五章 物业服务的质量管理 40

第一节 概述 40

第二节 物业管理服务质量体系 41

第六章 经费筹措与使用 55

第一节 经费的一般构成和使用 55

第二节 不同物业管理的经费来源和使用 61

第七章 房屋的修缮养护管理 73

第一节 原则和标准 73

第二节 房屋修缮工程分类 77

第三节 房屋修缮养护的实施 81

第四节 房屋修缮养护的管理 83

第八章 物业的设备及小区住宅环境管理 99

第一节 物业的设备管理 99

第二节 小区住宅环境管理 113

第九章 住宅小区的日常管理 134

第一节 住宅小区管理的目标和一般原则 134

第二节 普通住宅小区的日常管理 143

第三节 高级住宅小区的管理 159

第十章 房屋租赁管理 167

第一节 公有房屋的租赁和转租管理 167

第二节 产权房的租赁和转租管理 180

第十一章 住宅管理中 五大难点 的紧急处理 190

第十二章 物业管理中的特殊服务 196

第一节 特殊服务的内容 196

第二节 特殊服务的重要性 202

第三节 特殊服务的模式及其适应性评价 207

第十三章 物业管理费的制定原则和依据 211

第一节 物业管理费的制定原则与依据 211

第二节 物业管理费的内容 214

第三节 物业管理的收费标准 218

第四节 物业管理费收取的特点和使用原则 231

第十四章 物业管理中的仲裁和协调机构 238

第一节 提请仲裁的标的要求 238

第二节 仲裁和协调机构 242

业主篇 247

第十五章 业主和业主大会 247

第一节 业主的基本权利和义务 247

第二节 业主大会 255

第三节 业主在物业管理中的地位和作用 257

第十六章 业主公约(文本) 260

第十七章 业主管理委员会 270

第一节 业主管理委员会的性质与职能定位 270

第二节 业主管理委员会的组建、换届及运行规程 275

第三节 业主管理委员会的工作内容 279

第四节 业主与业主管理委员会的关系 295

第十八章 业主管理委员会与物业管理公司的关系 296

第一节 业主管理委员会和物业管理公司两者职能权限的界定 296

第二节 业主管理委员会与物业管理公司的协调 300

第十九章 物业管理公司、业主管理委员会与居委会、街道办事处的关系 303

第一节 居委会(居民区党组织)、街道与物业管理公司的关系 303

第二节 业主管理委员会与居委会、街道的关第 307

政策法规篇(部分) 313

国家有关物业管理的政策法规 313

一、中华人民共和国建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》 313

二、关于贯彻建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》实施意见的通知(［1994］建房物字第21号) 318

三、建设部房地产业司关于《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)》达标力法的通知(［1996］建房物字第008号) 321

四、建设部《城市公有房屋管理规定》(1994年3月23日中华人民共和国建设部令第34号) 328

五、国家计委、建设部关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知(计介费［1996］266号) 335

附：城市住宅小区物业管服务收费暂行办法 335

六、建设部人事教育劳动司、房地产业司《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》(建教培［1996］41号) 340

七、建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知(建房［1997］219号) 346

八、建设部 国家工商行政管理局关于印发推行《物业管理委托合同示范文本》的通知(建房［1997］第263号) 350

九、建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用证明书制度的规定》的通知(建房［1998］第102号) 360

十、建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知(建住房［1998］213号) 364

十一、国家质量技术监督局关于批准发布《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的通知(质技监局量发［1998］179号) 368

十二、国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见(国电安运［1998］185号) 381

十三、建设部关于印发《物业管理企业资质管理试行办法》的通知(建住房［1999］261号) 383

十四、建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知(1999年10月14日) 387

上海市物业管理政策法规 396

1. 资质 396

十五、上海市房产管理局《关于上海市物业管理公司经营资质审批的规定》(沪房［1993］政字发第554号) 396

十六、上海市房屋土地管理局《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》(1996年6月3日) 399

十七、上海市房屋土地管理局关于商品房住宅小区成立业主管理委员会的通知(沪房地物［1995］678号) 403

十八、上海市房屋土地管理局关于授权区房管局指定代表人参加和选举业主管理组织的通知(沪房地物［1995］256号) 406

十九、上海市房屋土地管理局、上海市公安局关于刻制房屋业主管理委员会印章有关问题的通知(沪房地物［1995］第218号) 407

2. 业主委员会 410

二十、上海市房屋土地管理局《关于规范业主委员会运作的实施意见》(1996年6月3日) 410

二十一、关于印发《加强业主委员会管理若干规定》的通知(沪房地资物［2000］167号) 413

3. 维修基金 422

二十二、上海市房屋土地管理局、上海市公积金管理中心关于印发《管委会三项维修基金账务处理办法》的通知(沪房地财［1996］236号) 422

二十三、上海市房屋土地管理局关于印发尚未成立业主管委会的三项基金账户开列及支取规定的通知(沪房地物［1996］871号) 432

4. 租赁 434

二十四、《上海市房屋租赁条例》(1999年12月27日上海市第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过) 434

二十五、关于印发《贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(一)》的通知(沪房地资市［2000］85号) 444

二十六、关于印发《贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)》的通知(沪房地资公［2000］98号) 451

二十七、上海市房屋土地资源管理局《关于印发填写租用公房赁证的补充口径及订立公有非居住房屋租赁合同的补充说明的通知》(沪房地资公［2000］165号) 459

5. 消防 473

二十八、《上海市消防条例》(1995年10月27日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过) 473

6. 小区管理 486

二十九、上海市浦东新区管理委员会关于印发《浦东新区住宅小区物业管理实施办法》的通知(沪浦管［1995］168号) 486

三十、《上海市居住物业管理条例》(1997年5月28日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过) 496

三十一、上海市房屋土地管理局印发《关于<上海市居住物业管理条例>有关条文的应用解释》的通知(沪房地物［1997］954号) 512

三十二、上海市房屋土地管理局、上海市工商行政管理局关于印发物业管理服务合同、前期物业管理服务合同示范文本的通知(沪房地物［1997］968号) 522

三十四、上海市房屋土地管理局 上海市公安局关于印发《上海市居住物业保安管理办法》的通知(沪房地物［1998］44号) 553

三十五、上海市房屋土地管理局 上海市公安局社会治安防范局印发《关于贯彻<上海市居住物业保安管理办法>的实施意见》的通知(沪房地物［1998］499号) 557

三十六、上海市人民政府办公厅转发市房地局《关于加强本市居住物业管理实施意见》的通知(沪府办发［1998］31号) 563

三十七、上海市人民政府关于批转市建委、市住宅发展局修订的《上海市开发建设示范居住区实施纲要》 通知(沪府［1999］9号) 571

7. 公房售后管理 577

三十八、上海市人民政府关于发布《上海市公有住宅售后管理暂行办法》的通知(沪府发［1994］59号) 577

三十九、上海市房屋土地管理局关于印发《贯彻实施<上海市公有住宅售后管理暂行办法>的若干规定及说明》的通知(沪房地物字第［1995］418号) 589

附1 业主公约(样本) 596

附2 上海市房屋业主管理委员会章程(样本) 597

附3 物业管理服务合同(样本) 600

附4 房屋使用公约(样本) 604

四十、上海市房屋土地管理局关于《进一步加强公有住宅售后管理》的通知(沪房地物［1997］427号) 606

四十一、上海市人民政府文件《上海市人民政府批转上海市1997年公有住房租金调整实施办法和上海市1997年公有非居住用房租金调整实施办法的通知》(沪府发［1997］39号) 610

四十二、上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室《关于印发贯彻上海市1998年公有住房租金调整实施办法具体实施意见》的通知(沪房地改［1998］第549号) 615

四十三、上海市房屋土地资源管理局关于贯彻《上海市2000年公有住房租金调整办法》的实施意见的通知(沪房地资改［2000］264号) 628

8. 商品房预售 643

四十四、上海市房屋土地管理局关于《加强商品房预售管理若干问题》的通知(沪房地开［1997］935号) 643

附 2000版《上海市商品房预售合同》 647

四十五、关于商品房预售须完成规定的工作量标准问题的请示(沪房地资市［2000］169号) 673

四十六、上海市建设委员会关于本市全面实行《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》制度的通知(沪建建［1998］第0396号) 675

附件一：上海市新建住宅质量保证书基本内容 676

附件二：上海市新建住宅使用证明书基本内容 677

四十七、上海市住宅发展局关于加强实行《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》制度的管理规定(沪住科［1999］107号) 679

9. 服务收费 681

四十八、上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知(沪价房［1996］第219号) 681

四十九、上海市物价局、上海市房地产管理局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的通知(沪价房［1996］第116号) 685

五十、上海市物价局关于发布《上海市各区县一九九六年度商品住宅物业管理公共服务收费中准价及浮动幅度》的通知(沪价房［1996］第157号) 692

五十一、上海市房屋土地管理局关于空置、空关商品住宅管理收费问题的通知(沪房地物［1996］624号) 698

五十二、上海市物价局关于印发《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题解答》的通知(沪价房［1996］第174号) 699

五十三、上海市物价局关于重申和补充本市住宅入住收费和标准的通知(沪价房［1999］第166号) 704

10. 其他 706

五十四、上海市房屋土地管理局《关于加强房管办事处工作的实施意见》(1996年6月3日) 706

五十五、上海市技术监督局关于发布上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》的通知(沪技监标［1999］29号) 708

五十六、上海市房屋土地管理局关于开展房屋 险、漏、堵、水、电 专项治理工作的通知(沪房地物［1999］0252号) 725