购房“陷阱”PDF电子书下载

第一章 商品房广告“陷阱” 1

第一节 商品房价格广告“陷阱” 2

一、利用所谓“低起阶”的误导 2

二、利用所谓“优惠价”、“成本价”、“均价”的误导 2

三、商品房价格构成的分析 4

第二节 商品房地理位置广告“陷阱” 5

一、利用所谓“规划中的黄金位置”的误导 5

二、利用所谓“交通便捷，仅×分钟即到闹市”的误导 5

三、利用所谓“风水宝地、地王之王”的误导 5

第三节 商品房环境设施广告“陷阱” 6

一、利用所谓“××花园”、“××广场”的误导 6

二、利用所谓“绿色承诺”的误导 6

三、利用所谓“市政配套齐全、生活设施方便”的误导 7

第四节 商品房内部装修、设施广告“陷阱” 8

一、利用所谓“大开间、间隔方便”的误导 8

二、利用所谓“豪华装修”、“免费安装”的误导 8

第五节 商品房不真实的效果图、影像和统计数据“陷阱” 9

一、 利用不真实的影象、环境的误导 9

二、 利用“建筑设计”效果图或模型照片的误导 10

三、 利用不真实的评估、统计数据的误导 11

第六节 现场展示样板房“陷阱” 12

一、样板房内部结构“陷阱” 12

二、样板房内部装修“陷阱” 13

第七节 商品房广告的法律思考 14

一、商品房广告是购房合同的一部分吗？ 14

二、商品房广告有法律约束吗？ 16

三、《消费者权益保护法》适用于商品房广告吗？ 17

第八节 商品房广告的对策 19

一、理清思路 切莫偏信 20

二、列出计划 收集信息 20

三、亲自动手 明察暗访 20

四、始终保持一颗平常心 20

五、不存侥幸 不掉以轻心 21

第二章 商品房销售合同“陷阱” 22

第一节 商品房销售应具备的条件 22

一、房地产公司房地产开发必备条件 22

二、房地产公司开发建设项目必备文件 22

三、商品房销售应备条件 25

一、关于商品房预订书 26

第二节 商品房预订书“陷阱” 26

二、商品房预订书定金“陷阱” 27

三、商品房预订书条款“陷阱” 28

四、商品房预订书“陷阱”对策 28

第三节 签订商品房销售合同“陷阱” 29

一、非房地产开发企业的商品房销售合同 29

二、土地使用证与房产不符的商品房销售合同 30

三、销售许可证与房产不符的商品房销售合同 32

四、不确定交房时间的商品房销售合同 33

五、所谓“不可抗力”的商品房销售合同 34

六、搭配销售的商品房销售合同 34

七、延宕办理房屋所有权证的商品房销售合同 35

八、所谓“违约责任”的商品房销售合同 37

九、转嫁税费的商品房销售合同 37

十、不愿签订《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的商品房销售合同 38

十一、保修约定不符合规定的商品房销售合同 39

十二、建筑面积的约定不符合规定的商品房销售合同 39

十三、高于“暂定价”结算的商品房销售合同 40

十四、使用年限与实际不符的商品房销售合同 41

第四节 商品房销售合同公证“陷阱” 42

一、公证机关没有执行规定 42

二、公证机关没有按程序审查 43

第五节 商品房销售合同“陷阱”的对策 43

一、商品房销售合同应包括的内容 44

二、签订商品房销售合同的注意事项 44

三、选择房地产交易代理机构购房 46

四、正确处理与委托代理机构的关系 47

一、管理人员质量意识淡薄 49

第一节 造成商品房建筑质量“陷阱”的主观因素 49

第三章 商品房建筑质量“陷阱” 49

二、施工队伍素质低下 50

三、偷工减料 以次充好 50

四、有关质量监督机制不完善 51

第二节 造成商品房建筑质量“陷阱”的客观因素 52

一、环境恶劣、施工防治措施不力 52

二、不可预见性 52

三、施工力量局限性 53

四、建筑材料存在纰漏 53

五、质量要求的水准的提高 54

第三节 商品房建筑质量“陷阱”的对策 54

一、选择资金雄厚信誉好的房地产开发公司 55

四、 邀请专业人士实地考察 56

二、考察勘察设计单位和施工企业的资质 56

三、实地调查 多方核实 56

五、 考查有关质量资料及住户反馈 57

第四章 商品房销售计量“陷阱” 58

第一节 商品房销售面积计算“陷阱” 58

一、商品房销售面积计算标准“陷阱” 58

二、商品房阳台建筑面积计算“陷阱” 59

三、商品房楼梯建筑面积计算“陷阱” 60

四、斜面结构商品房建筑面积计算“陷阱” 62

五、商品房雨篷建筑面积计算“陷阱” 63

六、商品房走廊、走道建筑面积计算“陷阱” 63

七、跃层及复式商品房建筑面积计算“陷阱” 64

十、商品房使用面积与其系数计算“陷阱” 66

九、商品房附属设施建筑面积计算“陷阱” 66

八、商品房屋面、晒台建筑面积计算“陷阱” 66

第二节 商品房建筑面积分摊“陷阱” 67

一、商品房楼梯间建筑面积分摊“陷阱” 67

二、商品房配电室、设备间建筑面积分摊“陷阱” 68

三、商品房电梯井建筑面积分摊“陷阱” 70

四、商品房公共门厅、过道建筑面积分摊“陷阱” 71

五、商品房车棚、车位、车库建筑面积分摊“陷阱” 71

六、地下室建筑面积分摊“陷阱” 72

七、阳台建筑面积分摊“陷阱” 73

八、公用厕所建筑面积分摊“陷阱” 73

九、管理用房建筑面积分摊“陷阱” 74

十、山墙、变形缝、沉降缝等建筑面积分摊“陷阱” 75

十三、其它建筑面积分摊“陷阱” 76

第三节 商品房建筑面积误差“陷阱” 76

十二、公共休憩设施建筑面积分摊“陷阱” 76

十一、独立使用空间建筑面积分摊“陷阱” 76

一、人为减少建筑面积诱导消费者 77

二、利用负误差侵占消费者利益 78

三、利用“允许”误差侵占消费者利益 78

第四节 商品房附属水表、电表、煤气表等计量“陷阱” 79

一、商品房附属水、电、煤气表等检定合格方可使用 79

二、采用不合理的计量方式多收水电费 80

第五节 商品房附属水表、电表、煤气表等计量“陷阱”对策 81

一、委托法定计量检定机构进行强制检定 81

二、求助法律手段解决 81

一、开发商违规承诺住房贷款 82

第一节 商品房个人住房贷款“陷阱” 82

第五章 房地产金融“陷阱” 82

二、个人住房贷款资信审查不按规定 84

三、办理保险手续时侵害消费者利益 85

四、指定公证侵害消费者利益 86

五、失误计算利息侵害消费者利益 87

第二节 商品房销售金融“陷阱” 89

一、以所谓“×年还本付息”欺骗消费者 89

二、以变相集资方式欺骗消费者 91

三、销售已抵押商品房欺骗消费者 91

第六章 二手房买卖“陷阱” 92

第一节 二手房买卖中介“陷阱” 92

一、二手房买卖中介广告“陷阱” 93

二、二手房买卖中介信息“陷阱” 94

三、二手房买卖中介收费“陷阱” 95

第二节 二手房买卖产权“陷阱” 96

一、完全产权二手房才能买卖 96

二、假房主利用假产权行骗 97

三、二手房产权过户“陷阱” 98

第三节 二手房买卖质量“陷阱” 98

一、故意隐瞒二手房质量缺陷 98

二、房屋结构隐患“陷阱” 99

第四节 二手房买卖对策 100

一、谨慎选择中介机构 100

二、调查遗留问题 101

三、考察周边状况 101

四、谨慎办理交易手续 102

第一节 所谓业主大会以及业主委员会“陷阱” 103

第七章 商品房物业管理“陷阱” 103

一、没有业主参与的“业主大会” 104

二、没有业主大会推举的“业主委员会” 104

三、没有业主委员会认可的“物业管理公司” 105

第二节 商品房接管验收“陷阱” 105

一、物业管理公司不按标准验收 105

二、物业管理公司与建设单位侵害消费者利益 110

第三节 商品房维修“陷阱” 111

一、开发建设单位滞纳保修保证金 111

二、售房单位滞纳维修基金 112

三、维修基金不能专款专用 112

四、建设单位推诿质量责任 113

五、建设单位推卸保修责任 113

一、以免收物业管理费为促销手段 114

二、不按收费标准收费 114

第四节 物业管理收费“陷阱” 114

三、不按收费项目收费 115

第五节 物业管理服务“陷阱” 116

一、以所谓“港式”物业管理误导 116

二、搪塞敷衍有关设施维修 116

三、不能尽职尽责进行机器设备管理 117

四、不能尽职尽责进行市政公用设施管理 117

五、不能尽职尽责进行绿化管理 117

六、不能尽职尽责进行环境卫生管理 118

七、不能尽职尽责进行治安、保卫管理 118

一、协商解决 120

三、仲裁解决 120

二、调解解决 120

第一节 购房纠纷处理解决方式 120

第八章 购房纠纷处理方式 120

四、行政解决 121

五、诉讼解决 121

第二节 购房纠纷的代理及代理人 122

一、代理及代理人 122

二、代理人的条件 122

第三节 购房纠纷的仲裁解决 123

一、申请购房纠纷仲裁的条件 123

二、申请购房纠纷仲裁的程序 124

三、购房纠纷仲裁裁决的执行 125

第四节 购房纠纷的行政解决 125

一、行政处罚的形式与程序 125

二、行政处罚与申请行政复议 126

三、行政处罚、行政复议与申请行政诉讼 127

第五节 购房纠纷的民事诉讼 128

一、购房纠纷民事诉讼的管辖 129

二、购房纠纷的诉讼时效 129

三、购房纠纷民事诉讼的财产保全 130

四、购房纠纷民事诉讼的回避制度 130

五、购房纠纷民事诉讼应交纳的费用 131

六、购房纠纷民事诉讼的举证责任 132

七、购房纠纷民事诉讼的反诉程序 133

八、购房纠纷民事诉讼的一审程序 133

九、购房纠纷民事诉讼的二审程序 134

十、购房纠纷民事诉讼的审判监督程序 134

十一、购房纠纷民事诉讼终审判决的申请再审程序 134

十二、购房纠纷民事诉讼判决的执行程序 135

附录一 城市新建住宅小区管理办法 136

附录 136

附录二 城市商品房预售管理办法 140

附录三 商品住宅价格管理暂行办法 143

附录四 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 146

附录五 城市异产毗连房屋管理规定 149

附录六 住宅工程初装饰竣工验收办法 152

附录七 建筑装饰装修管理规定 155

附录八 关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的通知 161

附录九 城市房地产中介服务管理规定 166

附录十 关于房地产中介服务收费的通知 172

附录十一 房地产广告发布暂行规定 175

附录十二 商品房购销合同示范文本 178

附录十三 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 189

附录十四 商品房实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度的规定 193

附录十五 商品住宅性能认定管理办法(试行) 195