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目录 1

总序 1

前言 1

第一章　导论 1

第一节　土地制度与土地权利 1

一、土地制度的一般社会意义 1

二、土地权利法制的现实意义 3

三、土地权利在民法物权制度中的地位 5

第二节　民法物权制度的若干基本问题 7

一、物权的特性 7

二、物权的历史发展 10

（一）原始社会 10

（二）农业社会 11

（三）工业社会 12

三、物权概念在我国民法上的地位 13

四、关于物权行为 15

五、不动产与动产 18

六、物权登记制度 20

第三节　土地物权的结构 21

一、大陆法系的土地物权 21

（一）历史渊源 21

（二）近代民法中的土地物权 26

二、英美法系的土地财产权 29

（一）普通法上的地产权制度 30

（二）普通法上的信托制度 34

（三）普通法上的特殊财产权 37

（四）普通法上的土地抵押制度 39

三、我国的土地物权结构 40

（一）所有权的性质 45

一、所有权的基本原理 45

第二章　土地所有权概论 45

第一节　土地所有权的基本理论 45

第一部分　土地所有权 45

（二）所有权制度中的价值因素 47

（三）所有权制度的社会功用 48

（四）所有权的权能 49

二、土地所有权的基本原理 51

（一）土地所有权制度的特殊性 51

（二）土地所有权的类型 53

第二节　我国土地所有权制度的现状与趋向 57

一、我国土地公有制的由来 57

（一）国家土地所有权 57

（二）集体土地所有权 59

二、土地公有制基础上的土地使用权制度 60

三、地产市场与土地使用权交易 62

四、地产市场与房产市场 65

五、民法物权制度与土地行政法 69

第三节　土地所有权的市场定位 70

一、土地所有权的不可交易性 70

二、土地所有权对地产市场的影响 73

第三章　国家土地所有权 75

第一节　国家土地所有权的性质 75

第二节　国家土地所有权的客体 76

第三节　国家土地所有权的地域范围 78

一、城市土地 79

二、城市以外的国有土地 81

第四节　国家土地所有权的主体及权利行使 83

一、国外的体制 83

（一）一元制 83

（二）多元制 84

二、我国的体制 85

第五节　国家土地所有权的内容 88

一、国家土地所有权的占有权能 88

（一）国有土地的所有人占有和非所有人占有 88

（二）事实上占有和法律上占有 89

二、国家土地所有权的使用权能 90

三、国家土地所有权的收益权能 91

四、国家土地所有权的处分权能 93

第四章　集体土地所有权 94

第一节　集体土地所有权概述 94

一、集体所有权的概念 94

二、集体土地所有权的历史 95

三、集体土地所有权的现状 96

一、关于变革集体土地所有权的种种主张 97

第二节　集体土地所有权的变革 97

二、现行集体土地所有权制度的弊端 98

（一）所有权主体虚位 99

（二）土地利用的低效率 100

（三）严重的耕地流失 103

三、关于集体土地所有权制度改革的种种方案 108

（一）关于国有化方案 108

（二）关于私有化方案 110

（三）关于多种所有权并存的方案 111

（四）关于集体土地所有权再造的方案 112

第三节　集体土地所有权的主体 114

一、现行法律规定及其解释和适用 114

二、关于上下级集体组织之间的权属争议 116

第四节　集体土地所有权的客体和内容 117

一、集体土地所有权的客体 117

二、集体土地所有权的内容 118

第五章　在土地所有权问题上国家与集体的关系 119

第一节　集体土地所有权的独立性与两种土地所有权的平等性 119

第二节　国家对集体土地的建设征用权 120

一、建设征用权的法律基础 121

二、建设征用权的限制 123

（一）土地征用目的 123

（二）节约用地原则 124

（三）征地审批权限 126

第三节　国家土地所有权推定制度 127

一、一般准则 127

二、特殊问题的处理 128

第四节　国有土地的集体使用 129

一、地产市场的法学分析 135

第一节　地产市场与地产权 135

第六章　土地使用权概论 135

第二部分　土地使用权 135

二、地产权的法学分析 137

第二节　土地使用权概念 139

一、土地使用权的基本性质 139

二、土地使用权的派生性 140

三、土地使用权的从属性 140

四、土地使用权的直接性 142

五、土地使用权的可转让性 144

六、土地使用权的有期性 145

七、土地使用权与地上权 148

（一）大陆法上的地上权 148

（二）土地使用权与地上权的异同 149

第七章　国有土地使用权 152

第一节　我国国有土地使用？制度的由来 152

一、改革开放以前 152

二、改革开放以后 153

三、存在的问题 154

第二节　国有土地使用权的种类 155

一、划拨土地使用权和出让土地使用权 155

二、经营性用地使用权和公益性用地使用权 156

第三节　国有土地使用权的主体 156

一、经营性用地的主体范围 156

二、公益性用地的主体范围 157

第四节　国有土地使用权的内容 158

一、占有权 158

二、使用权 159

三、收益权 159

第五节　国有土地使用权的取得 159

一、原始取得 159

二、传来取得 161

一、主体变更 162

第六节　国有土地使用权的变更 162

二、内容变更 164

三、其他事项变更 164

第七节　国有土地使用权的终止 165

一、终止的原因 165

二、终止的效果 167

第八节　国有土地使用权的管理 168

一、土地使用权管理的意义 168

二、国有土地使用权“双轨制”问题 169

（一）“双轨制”的必要性及其现存弊端 169

（二）改革建议 171

第九节　国有土地使用权投资问题 172

一、现行法律规定 172

（一）外商投资企业中的土地使用权出资 172

（二）公司、联营中的土地使用权出资 176

二、思考和建议 178

第八章　集体土地使用权 180

第一节　集体土地使用权概论 180

一、集体土地使用权的法律属性 180

（一）用益物权 180

（二）限制物权 180

二、集体土地使用权与承包经营权的关系 181

第二节　集体土地使用权的种类 184

一、农地使用权和建设用地使用权 184

二、集体土地的自物权使用与他物权使用 184

第三节　集体土地使用权的内容 185

第四节　集体土地有偿使用制度 185

第五节　农村地产市场与城市地产市场的关系 187

（一）原始取得的主体范围 188

一、原始取得 188

第六节　集体土地使用权的取得 188

（二）原始取得的方式 191

二、传来取得 193

（一）集体组织内的传来取得 194

（二）集体组织外的传来取得 196

第七节　集体土地使用权的交易 197

一、集体土地使用权转让 197

（一）农地和宅基地的使用权转让 197

（二）企业建设用地的使用权转让 199

二、集体土地使用权出资 201

（一）集体以土地使用权出资与他人联营 201

（二）农民以土地使用权出资与他人股份合作 202

三、集体土地使用权抵押 202

（一）抵押的限制 202

（二）抵押生效条件 204

（三）抵押权的实现 205

四、集体土地使用权的出租 206

第八节　集体土地使用权的终止 207

一、终止的原因 207

二、终止的效果 208

第三部分　土地他项权利 211

第九章　土地他项权利概论 211

第一节　土地他项权利的概念 211

一、土地他项权利的定义 211

二、土地他项权利的意义 214

第二节　土地他项权利的种类 216

第三节　土地他项权利的法律调整 218

一、土地他项权利的确权 218

二、土地他项权利的登记 218

三、土地他项权利的保护 219

第十章　土地他项权利各论 221

第一节　地役权 221

一、地役权概述 221

（一）地役权的性质 221

（二）地役权与相邻权的区别和联系 222

（三）我国的地役权与大陆法上的地役权的差别 224

（四）我国地役权的范围 225

二、我国地役权制度的主要规则 226

（一）地役权的取得 226

（二）地役权的期限 227

（三）地役权的效力 227

（四）地役权的消灭 228

第二节　空中权和地下权 230

一、空中权和地下权概述 230

（一）空中权和地下权的取得 231

二、我国空中权和地下权制度的主要规则 231

（三）空中权和地下权的效力 232

（二）空中权和地下权的期限 232

（四）空中权和地下权的消灭 233

第三节　土地租赁权 234

一、土地租赁权概述 234

二、我国土地租赁权制度的主要规则 236

（一）土地租赁权的取得 236

（二）土地租赁权的期限 236

（三）土地租赁权的效力 236

（四）土地租赁权的消灭 237

第四节　土地借用权 238

一、土地借用权概述 238

二、有关土地借用权的主要规则 239

（一）耕作权的概念 241

（二）关于耕作权的法规规定 241

一、耕作权概述 241

第五节　耕作权 241

二、有关耕作权的主要规则 243

第六节　土地抵押权 245

一、土地抵押权概述 245

二、我国土地抵押权制度的主要规则 247

（一）土地抵押权的客体 247

（二）土地抵押权的设定 250

（三）土地抵押权的效力 252

（四）土地抵押权的实现 252

（五）土地抵押权的消灭 255

主要参考资料目录 257

一、书籍类 257

二、期刊类 261