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1 绪论 1

1.1 房地产的概念与特性 1

1.1.1 房地产的概念 1

1.1.2 房地产的存在形态 2

1.1.3 房地产的特性 3

1.2 房地产估价概述 6

1.2.1 房地产估价的含义 6

1.2.2 房地产估价的内容 7

1.2.3 房地产估价的特点 8

1.3 房地产估价的必要性 9

思考与练习 13

2 房地产价格 16

2.1 房地产价格的成因 16

2.1.1 价值与价格 16

2.1.2 地价与地租 16

2.1.3 房地产价格的形成 17

2.2 房地产价格的特征 18

2.2.1 地价与一般物品价格的区别 18

2.2.2 房地产价格的特征 19

2.3 房地产价格的种类 20

2.3.1 土地价格、建筑物价格、房地产价格 20

2.3.2 基准地价、标定地价、（建筑物）重置价格 20

2.3.3 所有权价格、使用权价格、其他权价格 21

2.3.4 招标价格、协议价格、拍卖价格 21

2.3.5 出让价格、征收价格、征用价格、课税价格、拆迁价格 22

2.3.6 收益价格、比准价格、积算价格 22

2.3.7 总价格、单位价格、楼面地价 22

2.4 房地产价格的构成 23

2.4.1 土地价格的构成 23

2.4.2 房地合一（商品房）价格的构成 24

2.4.3 房地合一（商品房）租金的构成 25

思考与练习 26

3 房地产估价的原则与程序 29

3.1 房地产估价的原则 29

3.1.1 独立、客观、公正原则 29

3.1.2 合法原则 30

3.1.3 最高最佳使用原则 30

3.1.4 估价时点原则 30

3.1.5 替代原则 31

3.1.6 供求原则 31

3.1.7 预期原则 31

3.2 房地产估价的程序 32

3.2.1 业务受理 32

3.2.2 制定估价作业计划 34

3.2.3 收集估价所需资料 34

3.2.4 实地勘察 35

3.2.5 选定估价方法进行计算 35

3.2.6 撰写估价报告书 35

3.2.7 审批 36

思考与练习 37

4 房地产估价的影响因素 40

4.1 影响房地产价格的自然因素 40

4.1.1 区位 40

4.1.2 地质、地形和地势 41

4.1.3 土地面积与形状 41

4.1.4 气候条件 42

4.1.5 建筑物本身 42

4.2 影响房地产价格的一般因素 42

4.2.1 环境因素 43

4.2.2 人口因素 43

4.2.3 经济因素 43

4.2.4 社会因素 45

4.2.5 行政因素 46

4.2.6 心理因素 47

4.2.7 国际因素 47

4.2.8 其他因素 47

思考与练习 48

5 收益法及其运用 51

5.1 收益法的原理 51

5.1.1 收益法的概念 51

5.1.2 收益法的理论依据 51

5.1.3 收益法的适用范围和条件 52

5.2 收益法中的净收益 53

5.2.1 房地产收益的种类 53

5.2.2 净收益测算的基本原理 53

5.2.3 不同收益类型房地产净收益的计算 54

5.3 收益法中的资本化率 57

5.3.1 资本化率的概念及本质 57

5.3.2 资本化率的种类 58

5.3.3 资本化率的确定方法 60

5.4 收益法运用举例 62

5.4.1 收益法的计算公式 62

5.4.2 收益法应用举例 69

思考与练习 71

6 市场比较法及其运用 74

6.1 市场比较法的原理 74

6.1.1 市场比较法的概念 74

6.1.2 市场比较法的理论依据 74

6.1.3 市场比较法的适用范围和条件 75

6.2 市场比较法的操作 76

6.2.1 搜集交易实例 76

6.2.2 选取可比实例 78

6.2.3 建立价格可比基础 78

6.2.4 交易情况修正 81

6.2.5 交易日期修正 82

6.2.6 房地产状况修正 85

6.2.7 求取比准价格 87

6.3 市场比较法运用举例 89

思考与练习 91

7 成本法及其运用 95

7.1 成本法的原理 95

7.1.1 成本法的概念及理论依据 95

7.1.2 成本法的特点和适用范围 96

7.1.3 成本法的基本步骤和公式 96

7.2 重新建造成本 98

7.2.1 重新建造成本的概念 98

7.2.2 重新建造成本的分类 98

7.2.3 重新建造成本的构成 99

7.2.4 重新建造成本的估算方法 99

7.3 建筑物的折旧 102

7.3.1 建筑物折旧的概念 102

7.3.2 建筑物折旧的分类 102

7.3.3 建筑物折旧的估算方法 102

7.4 成本法运用举例 106

思考与练习 109

8 假设开发法及其运用 113

8.1 假设开发法的原理 113

8.1.1 假设开发法的概念 113

8.1.2 假设开发法的理论依据 113

8.1.3 假设开发法的适用范围与前提 114

8.1.4 假设开发法的计算公式 114

8.2 假设开发法的注意事项 116

8.3 假设开发法的操作 118

8.3.1 调查待估房地产的基本情况 118

8.3.2 选择最佳开发利用方式 118

8.3.3 估计开发经营期 119

8.3.4 预测开发完成后房地产总价格 119

8.3.5 估算成本费用及利税 120

8.3.6 进行价格计算 121

8.4 假设开发法运用举例 121

思考与练习 127

9 路线价法及其运用 130

9.1 路线价法的原理 130

9.1.1 路线价估价法的基本原理 130

9.1.2 路线价估价法的程序 131

9.1.3 路线价估价法的适用范围 133

9.2 深度指数表 133

9.2.1 深度价格的递减比率 133

9.2.2 几个路线价法则介绍 135

9.3 路线价法的操作 136

9.3.1 一面临街地的评估 136

9.3.2 三角地的评估 137

9.3.3 双面临街地的评估 139

9.3.4 街角地的评估 140

9.3.5 袋地评估 142

9.3.6 不规则形地的评估 142

思考与练习 143

10 其他估价方法及其运用 147

10.1 残余估价法 147

10.1.1 残余估价法的概念 147

10.1.2 建筑物残余法 148

10.1.3 土地残余法 149

10.2 长期趋势法 150

10.2.1 长期趁势法的概念与理论依据 150

10.2.2 长期趋势法的特征 151

10.2.3 长期趋势法的适用前提、适用范围及运用步骤 152

10.2.4 长期趋势法的评价 153

10.2.5 常见的长期趋势法 154

10.3 购买年法 155

10.3.1 购买年法的概念 155

10.3.2 购买年法的实质 156

10.3.3 求取购买年的步骤 156

10.3.4 购买年法的意义 156

思考与练习 157

参考文献 160