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第一章 商品房现房销售 1

第一节 商品房现房销售相关问题解答 1

一、涉及房屋的相关概念解读 1

二、什么是房地产转让？ 8

三、选房关键看什么？ 9

四、毛坯房VS精装房，哪种更令你倾心？ 11

五、板楼VS塔楼，你更喜欢哪种？ 12

六、选房别忽视的空间 14

七、各种物业的土地使用年限是多少？ 15

八、怎样合理地选择住房贷款额度和时间？ 15

九、房屋一般上哪些保险？ 16

十、什么是“不可抗力”，不可抗力发生后采取什么补救措施？ 17

十一、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系如何？ 18

十二、房屋抵押与房屋出典有什么区别？ 20

十三、房屋买卖纠纷的解决方式有哪几种？ 20

十四、房屋买卖纠纷的诉讼时效有多长，如何计算？ 21

十五、房产诉讼费用标准是如何计算的？ 22

十六、《物权法》是如何规定住宅与物业管理的？ 24

第二节 商品房现房交易流程及实务解析 27

一、商品房现房交易流程图及实务解析 27

二、商业按揭贷款流程及实务解析 56

三、公积金贷款购房流程及实务解析 60

第三节 商品房买卖合同签订与风险防范 64

一、商品房买卖合同（样本） 64

二、商品房购买签约的风险提示与防范 76

第四节 商品房购买现房交易案例评析 84

1．龙万鹏诉天津市中基集团有限公司商品房买卖纠纷案 84

2．赵之璇诉昆明龙华房地产有限公司购房纠纷案 90

3．朱景华与益发房地产有限公司买卖合同纠纷案 98

4．增杨等商品房买主诉吉水房地产开发公司房屋买卖契税承担案 103

第二章 商品房预售 107

第一节 商品房预售相关问题解答 107

一、期房交房后与原宣传图片在结构上严重不相符怎么办？ 107

二、开发商预售房屋后私自变更设计怎么办？ 108

三、常见的售房方违约行为有哪些？ 109

四、购买预售房如何防范风险？ 109

五、在预售商品房按揭中的购房人应具备什么条件？ 111

六、什么是转按揭以及如何办理？ 111

七、房地产销售广告的法律效力 112

八、如何根据平面图选择户型？ 113

九、商品房预售合同中如何区分情势变更、不可抗力以及商业风险？ 115

十、商品房买卖纠纷中主要适用的法律法规 116

第二节 商品房预售交易流程及实务解析 117

一、签订商品房预售合同的流程图 117

二、签订商品房预售合同的流程实务解析 118

第三节 商品房预售合同签订与风险防范 120

一、商品房预售合同样本 120

二、购房签约过程中风险提示及防范 138

第四节 商品房预售案例评析 143

1．陈海燕诉上海京城房地产开发公司商品房预售合同纠纷案 143

2．郑美珍诉厦门聚恒兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 149

3．武夷山市旭华房地产有限公司诉称维海商品房纠纷案 155

4．路达投资发展有限公司与王艳预售合同纠纷案 159

第三章 经济适用房 164

第一节 购买经济适用房相关问题解答 164

一、国家对经济适用房的建设有什么政策扶持？ 164

二、企事业单位可以建经济适用住房吗，其产权是如何规定的？ 165

三、经济适用房与普通商品房有什么异同？ 165

四、商品房产权与经济适用住房产权有何差异 167

五、经济适用房在购买时有何限制性规定？ 168

六、哪些经济适用住房和已购公房不得上市出售？ 168

七、经济适用住房出售需要提交哪些材料？ 169

八、被开发商欺骗把经济适用房当商品房购买该怎么办？ 170

第二节 购买经济适用房实务流程及实务解析 172

一、购买经济适用房实务流程 172

二、经济适用房购买流程实务解析（以北京为例） 173

第三节 经济适用住房买卖合同签订与风险防范 178

一、经济适用住房买卖合同（样本） 178

二、购房签约过程中风险提示及防范 181

第四节 购买经济适用住房案例评析 183

1．胡某诉某房地产公司经济适用房面积争议案 183

2．王先生诉某房地产开发公司经济适用住房纠纷案 187

第四章 二手房买卖 191

第一节 二手房买卖相关问题解答 191

一、二手房买卖相关概念、关键词解读 191

二、购买二手房应把握哪些要点？ 193

三、二手房房价受哪些因素影响？ 195

四、二手房交易价格评估的必要性 196

五、二手房交易评估方法 197

六、房屋的成新度是如何确定的？ 198

七、按揭贷款未成买卖合同如何处理？ 199

八、怎样给二手房定个合理的价格？ 200

九、哪些人在房屋出售时享有优先购买权？ 202

十、什么是房屋的折旧？ 203

十一、夫妻共有房产处理方式 204

十二、个人出售购置未满5年的住房要缴纳几种税？ 204

十三、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 205

十四、二手房上市需办哪些公证？ 206

十五、房屋尚欠银行贷款，可否出售？ 207

十六、售房的成本有哪些？ 208

十七、什么是换房，换房有什么条件、有哪些方式？ 208

十八、大产权与小产权有什么区别？ 209

十九、购买“乡产权”有什么风险？ 210

第二节 二手房买卖交易流程解析 211

一、二手房交易购买流程及实务解析 211

二、二手房按揭贷款流程及实务解析 232

三、二手房公积金贷款流程及实务解析 235

四、二手房交易卖房流程及实务解析 237

五、特色中介服务业务流程简介 250

第三节 二手房买卖合同签订与风险防范 263

一、二手房买卖合同（样本） 263

二、购房签约风险提示与防范 268

第四节 二手房买卖案例评析 272

1．张某与某房屋置换公司、李某居间合同纠纷案 272

2．韩信与郑世雄买卖合同纠纷案 276

3．黄红与柳永房屋买卖合同纠纷案 280

4．张某与李某房屋买卖合同纠纷案 284

第五章 房屋租赁 289

第一节 房屋租赁相关问题解答 289

一、如何认定房屋租赁合同是否有效？ 289

二、房屋承租人有哪些权利与义务？ 290

三、出租人享有哪些权利和应当履行哪些义务？ 291

四、房屋租赁合同在哪些情况下可以变更或解除？ 291

五、房屋租赁合同哪些情形可以终止？ 292

六、租赁期满后承租人继续使用房屋可以产生什么后果？ 293

七、房屋租赁纠纷处理有哪些依据？ 293

八、租赁房屋装修纠纷应如何处理？ 294

九、房屋租赁何时终止及如何处理？ 296

十、承租的房屋是否可以转租？ 297

十一、房屋转租合同与租赁合同的关系？ 298

十二、房屋租金由哪些因素构成及计算方式？ 299

十三、房屋租赁期间，谁负责房屋修缮？ 301

十四、通过中介公司如何才能安全租房？ 302

十五、什么是房屋银行？ 303

第二节 房屋租赁流程及实务解析 305

一、房屋求租流程及实务解析 305

二、房屋出租流程及实务解析 319

第三节 房屋租赁合同签订与风险防范 322

一、房屋租赁合同范本 322

二、租房签约过程中风险提示及防范 329

第四节 房屋租赁案例评析 332

1．肖宝强诉张斌房屋租赁案 332

2．林蔚平等诉何文强房屋租赁案 335

附录：房屋买卖租赁相关法律法规及规章索引 340