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第一部分 购房商业贷款 1

实务问答 1

1．何谓按揭贷款以及在按揭贷款过程中，涉及哪些主体和法律关系？ 1

2．何谓现房按揭以及现房按揭存有哪些法律关系？ 3

3．何谓期房按揭以及期房按揭的内容有哪些规定？ 4

4．购房者申请银行按揭贷款需要具备哪些条件？ 6

5．购房者应当如何申请办理银行按揭贷款手续？ 9

6．购房者不能按期还贷，按揭银行在哪些情况下可以依法处分抵押房产以及处置抵押房产有哪些程序规定？ 11

7．购房者办理住房按揭贷款的步骤和流程有哪些规定？ 13

8．按揭贷款的借款人不能按期还款，会出现何种法律后果？ 14

9．贷款申请人提前还贷是否需要交纳违约金以及提前还贷后保险费应当如何处理？ 16

10．购房者无力偿付按揭银行的到期月供，会出现何种法律后果？ 17

11．在期房按揭过程中，购房者享有哪些权利、应履行哪些义务？ 19

12．在期房按揭过程中，开发商享有哪些权利、应承担哪些义务？ 20

13．在期房按揭过程中，按揭银行享有哪些权利、应当承担哪些义务？ 21

14．在房屋按揭贷款过程中，住房贷款有哪些主要还贷方式？ 22

15．购房者在进行贷款买房时，应当注意哪些事项？ 24

16．购房者在决定贷款购房时，应当考虑和意识到哪些事项，以便更好地选择适合自己的按揭银行和方式？ 25

17．何谓转按揭以及如何办理转按揭手续？ 28

18．何谓“直贷式”个人住房贷款？ 30

19．在我国，目前个人住房贷款有哪些担保方式？ 32

20．申请个人住房商业贷款，应当按照怎样的程序进行？ 33

21．借款人是否可以申请延长还贷时间以及延期还贷需要办理哪些手续？ 34

22．申请个人住房商业贷款，贷款申请人需要签署哪些法律文件？ 34

23．商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行按揭贷款合同是否可以解除？ 35

24．在房屋按揭贷款的过程中，未成年子女是否可以作为住房按揭贷款的申请人？ 36

25．在房屋按揭贷款过程中，购房者申请的贷款未被银行批准，购房者是否应当承担违约责任？ 37

26．在房屋按揭贷款过程中，还有哪些新型的还贷方式以及如何进行选择？ 39

27．在房屋按揭贷款过程中，银行为何要求购房者办理房屋保险？ 41

28．在签订购房合同前，购房者应当如何选择合适的银行办理个人住房贷款？ 42

29．中国工商银行个人住房贷款的申请条件、提交材料以及流程有哪些规定？ 44

30．中国农业银行申请房屋按揭贷款的条件、提供材料以及流程有哪些规定？ 48

31．中国建设银行申请住房贷款的条件、提交材料以及申请流程有哪些规定？ 49

32．中国银行申请贷款的条件、提交材料以及申请贷款的流程有哪些规定？ 53

33．上海浦东发展银行申请房屋贷款的条件、提交材料以及申请流程有哪些规定？ 56

34．交通银行申请住房贷款的条件、提交材料以及申请贷款的流程有哪些规定？ 57

35．中国工商银行个人住房转按揭贷款申请的条件、提交的材料以及申请的流程有哪些规定？ 59

36．中信实业银行对申请个人住房加按揭贷款的条件、提交材料以及申请的流程有哪些规定？ 61

37．在购房的过程中，开发商“零首付贷款购房”的促销承诺是否符合法律的规定？ 63

38．购房者申请按揭贷款未获批准，购房者原认购交纳的定金是否可以要求开发商退还？ 65

案例现场 67

1．购房者未按期还贷，房产商代为清偿后是否可以取得追偿权向购房者主张权利？ 67

2．银行贷款审批未通过，购房者无力支付购房款，其是否应当向开发商承担逾期付款的违约责任？ 73

3．购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？ 80

1．附（一）中国工商银行个人住房贷款相关规范文本 88

1．个人住房借款合同 88

2．个人住房借款保证合同 92

3．个人住房借款抵押合同 94

4．个人住房借款质押合同 99

1．附（二）中国建设银行个人住房贷款相关规范文本 101

1．中国建设银行（个人住房贷款）借款合同（基本格式） 101

2．中国建设银行（个人住房贷款）保证合同（基本格式） 106

3．中国建设银行（个人住房贷款）抵押合同（基本格式） 108

4．中国建设银行（个人住房贷款）质押合同（基本格式） 112

1．附（三）交通银行个人住房抵押贷款合同（示范文本） 116

1．附（四）房产按揭贷款合同 131

第二部分 公积金贷款 137

公积金贷款实务问答 137

1．何谓住房公积金？ 137

2．我国法律对住房公积金的缴存做出了哪些具体规定？ 138

3．当事人在申请办理公积金贷款时，应当提供哪些材料以及应当按照怎样的程序办理？ 139

4．当事人在申请公积金贷款担保时，需要办理哪些手续？ 141

5．个人住房公积金贷款最长能贷多少年以及贷款人是否可以选择还款方式？ 142

6．缴纳住房公积金的个人在哪些情况下可以提取公积金账户内的存储余额？ 142

7．购房者应当如何办理个人住房公积金贷款？ 143

8．贷款人具备哪些条件时，可以申请个人住房贴息贷款？ 147

9．具备哪些条件的自然人，可以申请个人住房公积金贷款？ 148

10．住房公积金贷款与商业性个人住房贷款之间有哪些区别？ 149

11．购房者在使用住房公积金时，容易存在哪些认识上的误区？ 150

12．借款人是否可以提前还款以及提前还款对个人负担贷款利息有什么影响？ 151

13．借款人不按规定偿还住房公积金贷款如何处理？ 151

14．借款还清后，如何办理房产抵押注销手续？ 152

15．职工申请支取住房公积金时需提供什么证明材料？ 152

16．缴存住房公积金时，应当填写哪些表格？ 153

17．职工支取住房公积金时，需要填写哪些表格？ 154

18．职工在外地购买住房，能否支取住房公积金？ 154

19．职工因“买断工龄”、“失业”、“辞职”、“被辞退”与单位终止劳动合同的，其住房公积金如何办理？ 154

20．单位合并、分立的，职工住房公积金如何办理？ 154

21．单位撤销、解散或者破产的，职工住房公积金如何办理？ 155

22．住房公积金缴存的对象和范围有哪些规定？ 155

23．集中封存账户内职工的住房公积金如何办理？ 155

24．单位办理了缓缴手续，职工能否支取住房公积金？ 156

25．内退的职工，能否支取住房公积金？ 156

26．职工购买、建造、翻建、大修自住住房的限定范围有哪些规定？ 156

27．单位申请降低缴存比例或申请缓缴应符合什么条件？ 156

28．单位新调入职工和新参加工作的职工如何缴存住房公积金？ 157

29．缴存住房公积金，当事人可以享受哪些优惠？ 157

30．用人单位向公积金管理中心办理住房公积金登记手续时，需要提供哪些材料？ 158

31．贷款申请人申请住房公积金贷款，在贷款经办部门需要哪些流程？ 159

32．我国对住房公积金初始登记、住房公积金的汇缴和补缴有哪些规定？ 160

33．建设部对我国现行个人住房公积金存贷款利率做出了哪些调整？ 161

34．北京市住房公积金管理巾心对住房公积金存贷款利率做出了哪些调整？ 162

35．职工住房公积金遭到侵害，可以通过哪些途径进行维权？ 166

36．中国工商银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？ 166

37．中国建设银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？ 168

38．中国农业银行住房公积会贷款申请的条件、提交的材料以及办理的流程有哪些规定？ 171

39．中国银行个人住房公积金贷款条件、提交材料和办理流程有哪些具体规定？ 173

40．申请组合贷款的条件、期限和利率是多少？ 175

41．申请组合贷款需要交纳哪些费用以及应当按照怎样的程序申请组合贷款？ 176

42．北京住房公积金管理中心个人住房担保组合贷款业务流程有哪些具体规定？ 178

中央国家机关住房公积金贷款实务问答 182

1．何谓中央国家机关住房公积金贷款以及中央国家机关住房公积金贷款有哪些具体的规定？ 182

2．我国对单位在办理中央国家机关住房公积金业务时做出了哪些具体规定？ 188

3．中央国家机关个人住房委托贷款在借贷关系中的主体、贷款利率、贷款担保方式以及办理贷款的流程有哪些具体规定？ 193

4．我国对中央国家机关提取住房公积金做出了哪些具体的规定？ 197

5．贷款人在办理提前还款和变更贷款期限后，贴息是否调整以及在哪些情况下，资金管理中心有权终止向借款人贴息？ 202

6．我国对北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心管理范围内的缴存人因购建自住房等原因提取住房公积金的方式做出了哪些调整？ 203

7．我国对职工家庭突发事件需要提取住房公积金做出了哪些具体规定？ 209

8．何谓贴息、贴息贷款以及贴息贷款和住房公积金贷款相比有哪些优势？ 211

9．申请人在申请贴息贷款时，需要提交哪些材料？ 211

10．在办理商业贷款中，申请者能享受贴息的部分有多少以及资金中心按照哪些标准确定申请者的贴息期限？ 212

1．附（1）个人住房公积金借款合同 213

1．附（2）个人住房公积金（组合）贷款保证借款合同 217

1．附（3）北京住房公积金管理中心自由还款贷款合同 224

1．附（4）北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款申请表 235

1．附（5）北京市住房贷款担保中心《房屋所有权证》收押协议 241

第三部分 房产税费 244

实务问答 244

1．购房者在购买商品房时，应当交纳哪些税费？ 244

2．何谓房地产税、房地产费以及两者之间有何区别？ 245

3．何谓契税以及契税在征税过程中有哪些具体的规定？ 247

4．我国房地产费大致上包括哪些费用以及有哪些具体规定？ 248

5．我国对房地产行政性收费和房地产事业性收费做出了哪些规定？ 251

6．何谓城镇土地使用税以及城镇土地使用税在征税过程中有哪些具体的规定？ 252

7．何谓耕地占用税以及耕地占用税在征税过程中有哪些具体规定？ 254

8．我国对房地产印花税做出了哪些具体规定？ 256

9．何谓土地增值税以及土地增值税在征税过程中有哪些具体的规定？ 257

10．我国对房地产个人所得税做出了哪些具体规定？ 260

11．个人出售住房所得，征收个人所得税时有哪些规定？ 261

12．个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有哪几种情况？ 263

13．个人转让房产收入计算个人所得税应纳税所得额时，允许从其转让收入中减除的房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用包括哪些？ 264

14．个人转让房屋需要缴纳哪些税以及应该注意哪些税收政策规定？ 266