商品房买卖的法律问题研究PDF电子书下载

专题一：论商品房预售合同 1

一、商品房预售的法律性质 1

（一）商品房预售是一种预约买卖行为 2

（二）商品房预售是房屋的期货交易 2

（三）商品房预售是附期限的远期交易行为 2

（四）商品房预售是分期付款的买卖行为 2

二、商品房预售合同的效力 6

（一）商品房预售合同的特点 6

（二）商品房预售合同的有效条件 9

三、经预告登记的商品房预售合同的效力 13

专题二：论商品房买卖之认购书 16

一、认购书的含义 16

二、认购书的性质 17

（一）认购书是对将来订立商品房买卖合同的约定 18

（二）认购书已具备合同的要素，是独立的合同 18

（三）违反认购书的约定需承担违约责任 19

三、认购书的效力认定 19

（一）尚不具备认购条件而签订的认购书的效力 19

（二）未取得预售许可证的认购书的效力 20

（三）外部认购书的效力 20

四、认购书的法律效力 21

五、对《解释》第5条的评析 24

专题三：论商品房预售之定金 26

一、关于定金的含义、种类和性质 26

（一）定金的含义 26

（二）定金的种类 27

（三）定金的性质 28

二、定金与订金、预付款、押金 29

（一）是否为预付款 30

（二）是否为押金 31

三、商品房认购书中定金的性质 31

四、适用定金的法律责任 33

（一）在取得商品房预售许可证后进行商品房预售，在认购书中约定定金 33

（二）没有取得商品房预售许可证就进行商品房预售，在认购书中约定定金 35

五、对《解释》第4条的反思 35

专题四：论预售商品房的转让 37

一、预售商品房能否转让 37

二、预售商品房转让的法律性质 39

（一）对于商品房合同债权的转让，无须征得预售人的同意，但应当通知预售人 39

（二）对于商品房预购合同的权利义务的概括转让，事先应征得预售人同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人 40

三、预售商品房转让的条件 41

四、预售商品房转让的程序 44

五、预售商品房转让的法律思考 45

（一）对预售商品房转让应有统一立法 45

（二）对于预售商品房转让应当设立登记备案和变更登记制度 45

（三）完善预售商品房转让的具体操作规则，限制滥炒楼花的行为 46

专题五：论商品房买卖中的惩罚性赔偿 47

一、关于惩罚性赔偿责任 47

二、《解释》中存在的问题 49

（一）关于“买受人”的法律地位 49

（二）关于《解释》中对出卖人适用惩罚性赔偿责任的法律依据 50

（三）超出《解释》的五种情形，能否适用惩罚性赔偿责任 51

（四）关于惩罚性赔偿的数额 52

三、对《解释》中惩罚性赔偿适用情形的评析 53

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的 53

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的 54

（三）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致合同无效或者被撤销、被解除的 54

（四）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的 55

（五）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的 56

四、对《解释》确立惩罚性赔偿的反思 56

专题六：论商品房买卖合同 59

一、商品房买卖合同的含义 59

（一）商品房的含义 59

（二）商品房买卖合同的含义 61

二、商品房买卖合同的内容 61

（一）商品房买卖合同的基本内容 61

（二）《商品房买卖合同示范文本》的不足与完善 62

三、商品房买卖合同的成立、生效及解除 67

（一）商品房买卖合同的成立及生效时间 67

（二）商品房买卖合同的解除 68

四、商品房买卖合同之补充协议 72

（一）关于格式合同 72

（二）商品房买卖合同的补充协议的内容 74

专题七：论商品房的交付 77

一、关于交付的基本理论 77

（一）交付方式 77

（二）所有权的转移 79

二、关于商品房交付 80

（一）商品房交付的含义 80

（二）商品房交付的条件 82

三、商品房的风险负担 84

四、开发商的交付义务 86

（一）将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人 87

（二）向购房人出示商品房竣工验收合格的文件和房屋实测面积数据 87

（三）向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 88

（四）通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋 88

五、商品房的迟延交付 88

（一）以自然现象形式表现的抗辩事由 89

（二）以政府的某些行政行为为抗辩事由 90

（三）以社会异常事件为抗辩事由 90

专题八：论商品房包销 93

一、商品房包销的成因 93

二、商品房包销的概念 94

三、商品房包销的特征及性质 96

（一）包销行为具有高风险性 96

（二）包销商具有较大的代理权限 96

（三）包销行为具有排他性 96

（四）包销行为具有时间性 97

四、商品房包销的法律关系 99

（一）开发商与包销商之间的关系 100

（二）开发商与购房人之间的买卖关系 102

（三）包销商与购房人之间的关系 103

五、商品房包销的相关问题 103

（一）包销主体资格的认定 103

（二）包销商在开发商与购房人的买卖合同中的责任 103

（三）虚假售房广告的责任承担 104

（四）包销商不按照合同约定的价格销售的，是否应承担违约责任 105

（五）开发商擅自出售包销期之内的商品房的责任 105

（六）税金的承担 106

六、对商品房包销的法律思考 106

（一）包销商的市场准入资格 107

（二）包销商的责任 107

（三）包销的法律性质 107

（四）尽快立法规范商品房包销行为，使之纳入法制化轨道 107

（五）加强包销程序管理，以免国家税收流失 108

专题九：论商品房销售广告 109

一、商品房销售广告的基本问题 110

（一）商品房销售广告的概念 110

（二）商品房销售广告的内容 110

（三）存在的问题 111

（四）商品房销售广告存在问题的成因分析 113

二、商品房销售广告的法律性质 114

（一）根据我国《合同法》的规定分析商品房销售广告的法律性质 114

（二）根据我国《消费者权益保护法》第22条的规定分析商品房销售广告的法律性质 116

（三）根据《中华人民共和国广告法》分析商品房广告的法律性质 117

（四）最高人民法院的《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房销售法律性质认定做出了明确规定 117

三、商品房广告涉及的法律责任 121

（一）商品房销售广告涉及的民事责任承担 121

（二）商品房虚假销售广告的法律责任 124

四、对《解释》第3条的评析 126

（一）《解释》将“开发商规划范围内的服务及相关设施”的具体说明认定为要约，而规划外的允诺则无从约束开发商 126

（二）司法解释对广告中的“说明和允诺”要求必须对“合同订立以及房屋价格的确定由重大影响”才能构成要约，这样的认定条件比较苛刻，也欠缺合理性 126

专题十：论商品房按揭 128

一、商品房按揭制度概述 128

（一）按揭的含义 128

（二）我国内地商品房按揭的含义 130

（三）我国内地与香港按揭制度的区别 131

二、商品房按揭的法律性质 132

（一）楼花按揭的法律性质 132

（二）现楼按揭的法律性质 137

三、商品房按揭的法律关系 138

四、按揭主体的诉讼地位 140

（一）关于按揭银行的诉讼地位 140

（二）开发商的诉讼地位 143

五、商品房按揭合同与商品房买卖合同的关系 147

（一）关于主合同与从合同的理论 147

（二）对商品房买卖合同与商品房按揭合同关系的考察 149

专题十一：论购房人权益的法律保护 151

一、商品房买卖合同中购房人应享有的权益 152

（一）商品房现售中购房人的权益 152

（二）商品房预售中购房人（预购人）的权益 153

二、购房人权益遭受侵害的主要表现及防范措施 156

（一）侵害购房人权益的主要表现 156

（二）购房人应采取的防范措施 158

三、购房人权益的法律保护 163

（一）《中华人民共和国消费者权益保护法》对购房人权益的保护 163

（二）《中华人民共和国合同法》对购房人权益的保护 165

（三）《中华人民共和国物权法》对购房人权益的保护 168

主要参考文献 175

后记 181