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第一部分　物业管理基本内容 1

1．何谓物业管理以及如何理解物业管理的基本内容、物业构成的基本内容？ 1

2．物业管理对物业区域内的业主有何现实意义和作用？ 3

3．我国颁布的《物业管理条例》的主要内容具体表现在哪些方面？ 6

4．我国《物业管理条例》应当适用于哪些范围？ 8

5．我国《物业管理条例》确立了哪些具体的基本制度？ 10

6．业主如何认定和理解物业管理的范围、职责的内容和性质？ 12

7．我国现行的物业管理与传统的房屋管理有何区别？ 14

8．在物业管理活动中，物业公司享有哪些权利、承担哪些义务？ 15

9．我国对物业管理企业资质等级是如何进行管理的？ 16

10．在物业管理活动中，关于物业管理的监督管理机构的职权和职责有哪些规定？ 19

第二部分　业主、业主大会、业主委员会 20

实务问答 20

1．何谓业主以及在物业管理活动中，业主应当享有哪些权利？ 20

2．在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？ 24

3．在物业管理过程中产生纠纷，业主能否根据《消费者权益保护法》维护本身的合法权益以及在物业管理活动中，业主应当享有哪些基本权利？ 26

4．业主入住小区后，是否一定要聘请专业的物业管理企业管理小区物业，以及业主是否可以自行管理小区物业？ 29

5．业主在物业管理活动中需要理解哪些问题？ 30

6．何谓业主大会以及业主大会应当履行哪些职责？ 31

7．第一次业主大会的召开应当按照什么程序进行以及业主大会召开的方式有哪些形式？ 34

8．业主公约应当包括哪些具体内容以及违反业主公约应当如何处理？ 36

9．业主在签署业主公约时应当注意哪些问题？ 39

10．何谓业主委员会以及在物业管理活动中，业主委员会应当履行哪些职责？ 39

11．在物业管理活动中，业主委员会应享有哪些权利、承担哪些义务？ 43

12．担任业主委员会委员应当符合哪些条件以及业主委员会委员享有哪些权利、履行哪些义务？ 44

13．业主委员会章程具体包括哪些主要内容以及业主委员会召开会议的程序有哪些规定？ 46

14．业主委员会的换届工作应当如何进行？ 47

15．新入住的业主认为需要调整业主委员会，应当履行哪些程序？ 48

16．在物业服务合同履行过程中，业主、业主大会、业主委员会三者之间的关系应当如何协调？ 49

案例现场 49

1．小区竣工后未成立业主大会，业主是否可以自行召集组建业主大会？ 49

2．小区业主代表大会制定的章程对外是否具有法律效力以及法院能否将其作为判决的依据？ 56

3．物业管理公司未提供完善的物业服务，业主委员会是否可以解聘物业管理公司？ 62

4．物业公司在管理小区过程中，业主委员会有无权利对物业公司的工作方式提出强制性要求？ 69

1．附（1）　业主临时公约（示范文本） 74

1．附（2）　业主公约（示范文本） 81

1．附（3） 城市住宅区业主管理委员会章程（示范文本） 87

1．附（4）　北京市业主公约（示范文本） 106

1．附（5） 业主大会议事规则（示范文本） 110

第三部分　物业管理合同与服务 114

实务问答 114

1．何谓前期物业管理以及前期物业管理的介入时间应当如何认定？ 114

2．前期物业管理服务合同应当具体包括哪些主要内容？ 115

3．前期物业服务合同是否可以约定期限？ 117

4．建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同是否应当包含前期物业服务合同约定的内容？ 118

5．购房者在签订商品房买卖合同时，前期物业服务合同的内容对其是否具有约束力？ 120

6．建设单位在前期物业管理过程中应当履行哪些职责？ 121

7．业主临时公约应当包括哪些主要内容以及业主临时公约的拟定有哪些方式？ 123

8．在实践中，建设单位选聘物业管理企业有哪几种方式？ 126

9．如何正确看待建设单位在广告中承诺“买房免前期物业管理费”的问题？ 126

10．物业管理企业承接物业时，是否应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验？ 128

11．在前期物业服务合同中，对业主个人装修问题应当作出哪些具体约定？ 128

12．根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同有哪些主要内容？ 130

13．业主委员会在签订物业服务合同时，应该注意哪些问题？ 135

14．我国《物业管理条例》对物业服务费用的问题作出了哪些具体规定？ 137

15．物业管理服务收费一般包括哪些收费的内容？ 139

16．物业管理收费纠纷形成的原因以及如何解决物业管理收费难的问题？ 141

17．业主拒绝缴纳物业管理服务费用，物业管理企业能否采取断电停水的强制措施？ 142

18．物业管理公司能否以业主未按期交纳房款为由，对业主采取停水、停电的强制措施？ 143

19．业主与开发商产生购房纠纷，是否可以拒绝交纳物业管理费？ 144

20．业主对物业管理企业提供的物业服务不满意，是否可以拒交物业管理费？ 145

21．在物业管理过程中，我国《物业管理条例》对物业管理企业的基本职责有哪些具体规定？ 146

22．业主大会在选聘物业管理企业时，应当怎样鉴别物业管理企业的优劣？ 147

23．物业管理企业和业主大会、派出所三者之间存在什么样的关系？ 148

24．物业管理企业在履行物业管理服务过程中，对社区安全管理义务有哪些具体规定？ 149

25．物业管理企业在履行物业管理服务过程中，对小区物业消防管理义务有哪些具体规定？ 149

26．物业管理企业在进行物业管理过程中，对违反物业管理服务合同的业主是否具有罚款权？ 150

27．一个物业管理区域是否可以同时委托给两个以上的物业管理企业进行管理？ 151

28．物业管理企业是否可以将物业管理区域内的某些物业服务项目委托给其他企业进行管理？ 151

29．物业管理企业是否可以将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他企业进行管理？如果物业管理企业将全部物业管理工作一并委托给其他企业管理，对物业管理企业应该如何处理？ 152

30．业主在小区内被杀害或者财产被劫，物业管理企业是否应当对业主承担赔偿责任？ 153

31．业主家中财产被盗，物业管理企业是否应当对业主承担赔偿责任？ 154

32．小区内停放的车辆被盗，物业管理企业是否应当对被盗车辆的所有人或者使用人承担赔偿责任？ 154

33．小区内的保安人员监守自盗，物业管理企业是否需要对保安人员的行为向业主承担赔偿责任？ 155

34．物业管理企业增加物业管理收费项目或者提高物业管理收费标准，业主是否可以拒绝交纳物业管理费？ 155

35．物业管理服务合同可以约定哪些物业管理事项以及物业管理企业没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务，应如何处理？ 156

36．业主是否可以委托物业管理企业提供物业服务合同约定以外的服务项目？ 157

37．物业管理企业应当将房屋装饰装修中的哪些禁止行为和注意事项告知业主？ 158

38．业主装饰装修房屋的，是否应当事先告知物业管理企业？ 160

案例现场 162

1．开发商代替物业公司在物业管理服务合同上签字盖章，其签字盖章行为是否有效？ 162

2．物业公司在物业管理服务合同约定的期限内，可否将物业管理服务工作转委托给其他公司进行管理？ 168

3．业主与承租人对物业管理费的交纳未作出明确约定，物业管理公司应当向谁主张权利？ 174

4．物业管理公司一次性向业主收取多年的物业管理费，其行为是否符合法律法规的规定？ 179

5．业主委员会与物业管理公司在收费标准上不能达成共识，未能签订新的物业服务合同，业主是否可以以此为由拒交物业管理服务费？ 186

6．业主的财产在物业管理公司管理服务的范围内被盗，业主是否可以以此为由拒付物业管理费？ 191

7．物业管理公司在提供物业服务期间，是否有保障小区业主人身和财产安全的义务？ 198

1．附（1） 前期物业管理服务合同（示范文本） 206

1．附（2） 物业管理委托合同（示范文本） 220

1．附（3） 委托物业管理合同（示范文本） 230

1．附（4） 物业管理委任契约书 235

1．附（5） 重庆市物业服务合同（示范文本） 240

第四部分 物业的使用与维护 258

实务问答 258

1．小区内的共用设施和公共建筑，业主和物业管理企业是否可以随意改变其用途？ 258

2．在小区物业管理区域内，业主能否占用、挖掘小区内的道路和场地？ 260

3．在物业管理活动中，物业小区内的管线设施设备应当由谁来承担维修、养护的责任？ 262

4．能否利用物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行经营活动以及由此产生的收益应当如何处理？ 263

5．业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位是否可以转让给他人？ 265

6．物业在使用过程中出现质量问题，物业的保修责任应当由谁来承担？ 266

7．在建筑物上设立广告牌所产生的收益应当归谁所有？ 267

8．物业小区内停车场的所有权以及使用权应当归谁所有？ 268

9．在物业管理活动中，物业管理公司应当如何对电梯设备进行管理？ 268

10．因物业小区内的电梯产生事故纠纷，应当如何处理？ 270

11．在物业管理活动中，物业维修管理的范围主要包括哪些内容？ 271

12．何谓物业专项维修资金以及物业专项维修资金的所有权归谁所有？ 272

13．专项维修资金应当如何进行管理以及挪用专项维修资金应当如何处理？ 273

案例现场 275

1．开发商将商品房的楼顶平台免费交给业主使用，业主入住后在楼顶平台上搭建轻体房，物业公司是否有权阻止业主的搭建行为？ 275

2．业主对自购房屋的阳台是否享有处分权以及业主自行封闭阳台的行为是否侵犯了物业管理公司的物业管理权？ 279

3．开发商将小区物业管理工作承包给物业公司，并向物业公司收取承包费，开发商的行为是否侵害了小区业主的权益？ 285

4．业主向物业公司交纳停车占地费后，车辆在小区内被盗，业主能否要求物业公司承担赔偿责任？ 291

第五部分　物业管理纠纷与处理 298

实务问答 298

1．在当前情况下，物业管理纠纷呈现出哪些特点？ 298

2．在物业管理活动中，物业管理纠纷主要表现为哪几种形式？ 299

3．物业管理纠纷发生后，双方争议当事人可以通过哪些途径解决？ 301

4．物业管理纠纷产生后，哪些法律文件和法律规范可以作为处理纠纷的法律依据？ 304

5．物业管理公司追索物业服务费而产生的物业纠纷，应当如何处理？ 305

6．因物业管理企业代缴水电等费用而产生的物业纠纷，应当如何处理？ 306

7．如何避免物业管理收费纠纷以及物业管理收费纠纷的解决方法有哪些？ 307

8．何谓物业管理的法律责任以及我国物业管理的法律责任有哪些种类？ 308

9．在物业管理活动中，业主违反法定和约定的义务，应当如何承担民事责任？ 310

10．在物业管理活动中，业主违反法律规定，如何承担行政责任和刑事责任？ 311

11．在物业管理活动中，物业管理企业违反法定或约定的义务，应当如何承担民事责任？ 312

12．在物业管理活动中，物业管理企业有违法行为，其应当如何承担行政责任和刑事责任？ 313

13．在物业管理过程中，建设单位未履行义务，应当如何承担民事责任？ 315

14．在物业管理过程中，建设单位有违法行为，其应当如何承担行政责任和刑事责任？ 316

案例现场 317

1．物业公司有无权利对违约业主进行罚款或者采取断水、断电等措施对违约业主进行制裁？ 317

2．楼上发生漏水事件，物业公司可否进入业主家中进行必需的维修，以及给楼上业主造成经济损失，物业公司是否应当承担赔偿责任？ 321

3．业主违规装修，物业管理公司是否有权制止业主违规装修的行为？ 326

4．小区健身队扰民，业主能否要求物业公司制止这种行为？ 332

5．物业公司能否以业主欠缴物业费为由，拒绝向其提供购买天然气服务，以及物业公司的行为是否侵犯了业主权益？ 336

6．旧物业公司不撤出，新物业公司无法进驻，由此给新物业公司造成的经济损失应当由谁承担？ 340

7．业主在小区内的电梯上遭遇抢劫，物业管理公司是否应当承担赔偿责任？ 346

8．非业主将车辆停放在小区内，并向物业公司交纳停车管理费，但车辆在小区内被盗，非业主能否要求物业公司承担车辆丢失的经济损失？ 352

9．车主到茶楼消费，将车停放在物业公司停车管理场内被盗，物业公司和茶楼是否应当承担赔偿责任？ 357

10．物业公司与车主之间没有存车凭证或没有存车记录等明确证据情况下，车主应当如何举证证明车辆是在物业公司管理小区内丢失？ 363