房屋租赁法律实务与纠纷解决PDF电子书下载

上篇 3

第一章 |房屋租赁概述 3

第一节 房屋租赁法律属性 3

一、房屋租赁概述 3

二、房屋租赁合同法律特征 5

第二节 房屋租赁合同的种类 8

一、住宅用房租赁合同和非住宅用房租赁合同 8

二、公房租赁和私房租赁 9

三、长期、短期房屋租赁合同 9

四、固定期租赁合同和不定期租赁合同 9

第三节 出租人、承租人的权利与义务 10

一、出租人的权利与义务 10

二、承租人的权利与义务 12

第四节 商业租赁立法可行性研究 20

一、进行商业租赁立法的必要性 20

二、商业租赁立法应考虑的环节 21

第二章 |我国房屋租赁管理制度的历史沿革 31

第一节 特殊历史条件下的私有房屋公有化后的经租房管理制度 31

一、新中国成立初期的房屋没收、征收政策 31

二、经租房政策 32

第二节 计划经济时代的公租房制度 35

第三节 城镇房屋租赁市场化和保障性租赁住房租赁体系的建立 43

一、房屋租赁市场化的建立 43

二、保障性租赁住房体系的建立 49

第三章 商品房屋租赁管理制度 55

第一节 商品房屋租赁管理制度概述 55

第二节 商品房屋租赁合同备案管理制度 58

第三节 商品房屋租赁租金管理制度 60

一、租金水平完全由市场调节，政府不再干预 60

二、现实生活中租金由市场调节的弊端 61

三、其他国家或地区对租金的强制性规定 61

第四节 商品房屋租赁居间管理制度 62

一、房屋租赁居间合同概念 62

二、我国对房屋租赁中介机构的管理 63

第五节 住房租赁市场管理的新举措 65

一、培育和发展住房租赁市场的重要性 65

二、建立多种渠道，发展租赁市场 65

中篇 69

第四章 房屋租赁合同纠纷及解决途径 69

第一节 房屋租赁合同纠纷的特点 69

第二节 租赁合同纠纷解决机制 71

第五章 常见房屋租赁纠纷类型及典型案例评析 73

第一节 出租人的签约主体资格 73

案例1：自行车库改建成地下群租房出租，物业公司诉承包公司要求解除承包合同 73

案例2：产权式商铺的整体租赁权对个别商铺所有权的限制 75

案例3：售后包租投资者变身出租人，法院判决开发商按约付租 79

案例4：公司与其发起人被判共同承担施欠租金的连带清偿责任 81

第二节 租赁合同效力 83

一、租赁合同效力认定的典型案例 83

案例5：租赁物被认定为违法建筑，法院确认租赁合同无效 83

案例6：租赁的房屋位于拆迁公告范围内，合同应属无效 85

案例7：违法出租经济适用房，法院确认租赁合同无效 85

案例8：直管公有住房使用权有偿转让未经过成年共住人同意被判无效 87

案例9：以房抵债母亲被赶出家门，法院判决租赁合同无效 88

案例10：住宅改为商业用途，法院判业主恢复住宅用途 90

案例11：行政机关改变土地使用性质对外出租，房屋租赁合同被判无效 91

案例12：违反土地用途经商，遇征地房屋租赁合同被认定无效 99

案例13：合同性质起争议，联营合同被二审法院重新认定为房屋租赁合同 106

案例14：合同无效后的摊位使用费争议 112

案例15：合同无效后的房屋占用费标准 119

二、几种不被认定租赁合同无效的情形 119

第三节 合同一方或双方漠视对方租赁权利 122

一、出租人漠视承租人的租赁权利 122

案例16：热水器存安全隐患，煤气中毒4人致死，房主获刑赔偿 123

案例17：吊灯坠落砸伤租户头，法院判房主担责 124

案例18：擅自转租房屋发生火灾，承租人、房主、物业公司被判共担责 125

案例19：房屋漏水毁名画，租户不满诉赔偿 126

案例20：房屋环保检测不达标，承租人起诉解除合同 127

案例21：装修租房不让住，租户无奈诉房主 128

案例22：房主断电断水索要租金，商家怒诉索巨额赔偿 129

案例23：商业租赁出租人提供不合格租赁物导致合同被解除 132

案例24：合同解除，租赁押金不能还押着不退还 139

案例25：优先购买权被侵犯，房屋过户后承租人可主张赔偿损失 141

二、承租人漠视出租人、其他承租人的租赁权利 143

案例26：出租房内养宠物，租赁合同遭解除 144

案例27：三居室“惊变”群租房，房主诉租客“耍花样” 147

案例28：租房不住致房损，房主起诉房客赔偿 149

案例29：滥用承租权，阻挠新房主对房屋对外租赁收益 149

案例30：房东夫妻离婚分割房产，租客不当行使抗辩权被驳 151

案例31：麦当劳过失引发商场火灾，323家商户起诉责任方，最多获赔70万元 153

案例32：房租晚交11天，法院判解除合同，但未支持违约金 154

三、房屋中介漠视出租人、承租人权益 155

案例33：房屋中介未尽审慎义务被判承担承租人损失 155

案例34：坑完房东坑租户，“黑中介教父”赵某某获刑 159

第四节 不可抗力或情势变更致合同无法履行 160

案例35：商业租赁合同遇不可抗力的抽象行政行为可解除 160

案例36：商业租赁的承租人有权索要停产停业损失补偿 162

案例37：道路施工餐馆无法正常营业，因情势变更被解除 163

案例38：公房承租权变身拆迁补偿款，承租人的继承人可继承 166

第五节 合同期满的善后争议 167

案例39：租赁到期拒搬出 第三人被判协助腾退 167

案例40：商业合同期满装修物巨额损失谁来担 169

案例41：格式条款引歧义，押金退给承租人 170

第六章 房屋租赁格式合同样式 175

第一节 租赁合同签署过程中应当注意的环节 175

第二节 格式合同样式 177

样式1：北京市房屋租赁合同（自行成交版） 177

样式2：北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版） 181

样式3：北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版） 185

样式4：北京市房屋租赁代理租金代收、代付合作协议 190

样式5：北京市房屋出租委托代理合同 192

样式6：上海市居住房屋租赁合同示范文本 198

样式7：深圳市房屋租赁合同书范本 206

样式8：北京市公有住宅租赁合同 210

样式9：北京市市场场地租赁合同 215

样式10：柜台（商铺）租赁合同 219

样式11：厂房租赁合同 222

样式12：农场租赁合同 224

下篇 231

第七章 法律规范选编 231

第一节 法律 231

中华人民共和国民法通则（节选） 231

中华人民共和国物权法（节选） 233

中华人民共和国合同法（节选） 235

中华人民共和国城市房地产管理法（节选） 240

中华人民共和国治安管理处罚法（节选） 241

第二节 部门规章、规范性文件 241

商品房屋租赁管理办法 241

附：城市房屋租赁管理办法（已废止） 245

廉租住房保障办法 250

城镇廉租住房租金管理办法 256

关于加快发展公共租赁住房的指导意见 258

城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法 261

公共租赁住房管理办法 264

房地产经纪管理办法 271

中央国家机关公有住宅出租管理暂行办法 277

关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知 279

第三节 部分地方性法规、地方政府规章 281

北京市房屋租赁管理若干规定 281

实施《北京市房屋租赁管理若干规定》细则 288

北京市房屋租赁消防安全管理规定 291

北京市工商行政管理局关于解决无证照经营场所以及其他经营住所问题的意见 292

北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知 294

北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法 296

北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定 302

上海市房屋租赁条例 306

上海市居住房屋租赁管理办法 314

上海市居住房屋租赁合同登记备案操作规则 320

广东省房屋租赁条例 325

广州市房屋租赁管理规定 329

第四节 司法解释、司法业务规范性文件 337

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（节选） 337

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（节选） 338

最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函 339

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 339

附：最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问 343

最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（节选） 348

最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答 349

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答 351

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答 364

江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见 373

浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答 379

北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见 383

上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见 384

广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要（节选） 386

湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）（节选） 387

第八章 |港澳台地区房屋租赁法律规定 389

第一节 澳门特别行政区房屋租赁法律规定 389

第二节 香港特别行政区房屋租赁法律规定 393

第三节 我国台湾地区房屋租赁法律规定 396

第九章 |其他一些国家对房屋租赁的特别规定 400

参考书目 407