房地产经纪人常见100问PDF电子书下载

第一专题人 2

关键词：民事行为能力 2

1.什么是民事行为能力？ 2

2.根据民事行为能力的不同，可以将自然人分为几类？ 2

关键词：代理人 2

3.什么是委托代理？如出卖人张三委托其朋友李四代为签署《房屋买卖合同》，谁是委托人？谁是代理人？ 2

4.经纪人作业过程中，如遇代理人代为签约时，应要求代理人提供哪些资料？ 3

5.签署《房屋买卖合同》时，交易方未能到场签约，其出具的《授权委托书》应包含哪些内容？ 3

6.《代理人关于代理权的承诺书》的主要内容和作用是什么？ 5

7.如遇代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，经纪人应如何把控签约风险？ 6

8.如代理人代房屋出卖人签约，但未能提供房屋出卖人亲笔签署的《授权委托书》，会造成何种法律后果？ 7

9.《代理人关于代理权的承诺书》是否与《授权委托书》具有同等法律效力？ 7

10.代理人代房屋出卖人签署《房屋买卖合同》时，签名处应如何填写？ 7

11.房屋出卖人或买受人可以委托经纪人代为签署《房屋买卖合同》吗？ 8

12.房屋出卖人在国外，要委托国内的朋友代为签署《房屋买卖合同》并办理后续贷款过户手续，此种情况下，出卖人应如何办理授权手续？ 8

关键词：未成年人 8

13.房屋登记在未成年人名下，出售时应如何操作？ 8

关键词：精神病人 9

14.房屋登记在精神病人名下，出售时应如何操作？ 9

关键词：共有 9

15.什么是共有？ 9

16.小明和小红婚后共同购买一处房屋，出售时应如何签署《房屋买卖合同》？ 10

17.如果夫妻双方没有特别约定，哪些情况下的房产属于个人财产？哪些属于共同财产？ 10

18.小明和小红婚后购买一处房屋，登记在小明名下，后双方协议离婚，现小明持房产证和《离婚协议》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？ 11

19.小明和小红婚后购买一处房屋，登记在小明名下，后双方诉讼离婚，现小明持房产证和《民事判决书》／《民事调解书》出售房屋，作为经纪人应如何把控签约风险？ 12

20.若交易房屋系婚姻存续期间购买，登记在男方一人名下，签署《房屋买卖合同》时，其配偶未签署《配偶同意出售证明》，有何影响？ 13

关键词：高龄出卖人 13

21.高龄房屋出卖人签署《房屋买卖合同》，经纪人应如何把控签约风险？ 13

关键词：公司 14

22.交易房屋为公司产权的，签约时出卖人需提供哪些资料？ 14

关键词：北京户籍家庭 14

23.持有工作居住证是否属于北京户籍家庭？ 14

第二专题 房 16

关键词：出租房屋 16

24.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被出租，出卖人承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，经纪人是否可以在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”？ 16

25.出租人侵犯了承租人的优先购买权，是否影响出租人签署的《房屋买卖合同》的效力？ 16

26.房屋在租赁期间被产权人出售，承租人是否有权继续居住？ 17

27.出卖人要出售的房屋已经出租，是否必须要求承租人提供《承租人放弃优先购买权声明》？ 17

28.出卖人房屋在出售时已出租，应由谁签署《承租人放弃优先购买权声明》 17

29.如房屋出卖人售房，但是承租人迟迟不肯提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》，作为经纪人，你可以提供给出卖人何种建议？ 18

关键词：经济适用住房 18

30.就未满五年的经济适用住房签订的《房屋买卖合同》是否有效？ 18

关键词：央产房 19

31.哪些类型的央产房禁止上市交易？ 19

32.央产房交易时的注意事项？ 19

33.如出卖人未能在约定期限内办理完毕央产房上市手续，买受人起诉要求出卖人继续履行合同能否得到法院支持？ 19

34.除买卖央产房外，还存在哪些情形需要办理央产房上市审核手续？ 20

关键词：学区房 20

35.交易房屋为学区房，签约前应注意核实哪些信息？ 20

关键词：继承房屋 20

36.继承方式有哪些？ 20

37.遗嘱的有效形式有哪些？ 21

38.根据我国《继承法》的规定，法定继承人有哪些？继承顺序是怎样的？ 21

39.房屋继承从何时开始？继承房屋归谁所有？ 21

40.签约前，产权人去世，且未留遗嘱和遗赠扶养协议，此时应如何签署合同？ 22

41.小明和小红婚后共同购买一处房屋，登记在小明名下，后小红去世，未留有遗嘱和遗赠扶养协议，小明是否可以单独出售该房屋？ 22

42.签约后，产权人去世，买受人可以要求继续履行合同吗？如何履行？ 23

关键词：违章建筑 23

43.就自行搭建的“阳光房”签署的合同，受法律保护吗？ 23

关键词：查封房 23

44.房屋已被法院查封，如有买受人愿意购买，能否签约？ 23

45.交易房屋在签署《房屋买卖合同》后被查封的，经纪人应如何解决？ 23

关键词：凶宅 24

46.签订《房屋买卖合同》前，发现交易房屋是凶宅，经纪人应如何处理？ 24

关键词：抵押房 24

47.交易存在抵押的房屋时，应如何把控签约风险？ 24

48.什么是抵押权人？《房屋买卖合同》中“抵押权人”处应如何填写？ 24

49.在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已被抵押，出卖人承诺自行解除抵押，经纪人是否可以在买卖合同中的“房屋抵押状况”处选择“未抵押”？ 25

关键词：赠与房屋 25

50.没有购房资格可以获赠房屋吗？ 25

第三专题 签约及履约 28

关键词：定金 28

51.签订《买卖定金协议书》后，房屋买受人支付定金，后房屋出卖人拒绝签署《房屋买卖合同》，买受人可以主张什么权利？经纪人应该怎么办？ 28

52.法律上对定金金额是如何规定的？ 28

53.如交易双方签订了《买卖定金协议书》后，买受人并未实际支付定金，此时，《买卖定金协议书》是否生效？ 28

54.《买卖定金协议书》约定房屋买受人支付定金两万元，房屋买受人实际支付了一万元，并打了一万元的欠条，现在房屋出卖人拒绝出售房屋应承担怎样的定金责任？ 28

55.签约后房屋出卖人拒绝出售房屋，房屋买受人能否同时主张双倍返还定金和赔偿违约金？ 28

关键词：通信地址 29

56.如交易双方的身份证地址与实际居住地址不一致，《房屋买卖合同》中预留的通信／联系地址一栏应如何填写？该部分内容在合同履行过程中有什么作用？ 29

关键词：一房二卖 29

57.交易双方签订了《房屋买卖合同》后，买受人拒绝履约，也不出面与房屋出卖人签署解约协议，中介公司能否继续为房屋出卖人出售此房屋？ 29

58.出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，如何确定履行合同的买受人？ 29

关键词：借名购房 30

59.什么是借名购房？借名购房的常见情形是什么？ 30

60.借名购房的情况下，出名人将房屋出卖给不知情的第三人的，借名人能否要求法院判决买卖合同无效？ 31

61.借名购房的情况下，借名人能否要求出名人办理变更房屋权属转移登记，将房屋权属转移至自己名下？ 31

关键词：贷款 32

62.二手房交易中，买受人贷款购房的，如何规避因买受人贷款屡次被拒给出卖人带来的风险？ 32

关键词：户口 33

63.如出卖人承诺房屋内户口已迁出，户口迁出时间是否还需要填写？对于户口迁出问题，经纪人应如何做好风险防控？ 33

64.房屋出卖人逾期迁出户口怎么办？买受人可否向法院起诉要求判决强制迁出户口？ 33

关键词：房屋交付 34

65.房屋交付和物业交割有什么区别？ 34

66.房屋出卖人逾期交房，不搬出房屋的，房屋买受人能否清户？ 34

关键词：物业交割 34

67.物业交割保证金的作用是什么？ 34

关键词：换房 34

68.如果房屋买受人需出售自己名下房屋后才具备购房资质，签署合同时应如何把控风险？ 34

关键词：合同变更 35

69.交易双方签订《房屋买卖合同》后，欲变更买受人的，应如何操作？ 35

70.交易双方签署《房屋买卖合同》后，对合同条款进行变更的，应该怎么处理？ 36

第四专题 违约、解约及诉讼 38

关键词：违约解约 38

71.交易双方签署《房屋买卖合同》后，房屋出卖人拒绝办理相关手续（如拒绝办理网签、面签、交房、物业交割手续），经纪人应该怎么办？ 38

72.出卖人不愿意继续履行《房屋买卖合同》，想以支付违约金的方式解除合同，可以吗？ 38

73.连环单的情况下，买受人需要用出售名下房屋获得的购房款购买出卖人的房屋，买受人能否因为出售房屋的购房款未及时收回，而不按约履行与出卖人的《房屋买卖合同》 38

74.交易双方签订《房屋买卖合同》后，如因房价上涨，出卖人拒绝出售房屋的，买受人向法院起诉要求解除合同并主张违约金的，法院会判决出卖人向买受人支付合同约定的全部违约金吗？ 39

75.签约后，买受人已支付大部分购房款，但房屋出卖人拒绝出售房屋的，买受人是否可以起诉要求出卖人继续履行合同？ 39

76.签约后交易双方协商解约，签署《解约协议》时应注意约定哪些事项？ 39

关键词：不可抗力 40

77.什么是不可抗力，哪些情形属于不可抗力？ 40

78.政策变动属于不可抗力吗？ 40

79.根据《北京市存量房屋买卖合同》示范文本，不可抗力条款中“所有权转移”和“转移占有”是什么意思？ 40

关键词：诉讼 41

80.向法院起诉的一般流程？ 41

81.交易双方在诉讼时，一方当事人申请经纪人出庭作证，经纪人应注意哪些问题？ 41

82.因《房屋买卖合同》产生的纠纷，诉讼时效是多久？如原告起诉时，已经超过诉讼时效，会产生何种后果？ 42

83.交易双方到法院诉讼一般需要多长时间才能审结完毕？ 42

84.交易双方签订《房屋买卖合同》后发生纠纷，协商不成需要诉讼的，应该向哪里的法院起诉？ 42

85.法院判决房屋出卖人应继续履行合同，将房屋产权过户至房屋买受人名下，但房屋出卖人拒不履行怎么办？ 42

86.签署《房屋买卖合同》后，如交易双方发生纠纷，居间方能否代一方提起诉讼？ 43

关键词：证据 43

87.微信证据的效力如何？ 43

88.短信证据的效力如何？ 43

89.录音证据的效力如何？ 43

第五专题 业务规范 46

关键词：买卖车位 46

90.买卖车位时，应如何签署合同？签署的合同中应包含哪些内容？ 46

关键词：代理费 46

91.房地产经纪公司应如何规范收取代理费？ 46

92.承担代理费的一方未按照合同约定给付代理费，怎么办？ 47

关键词：催告函 47

93.什么是《催告函》？有何作用？ 47

94.如何发送《催告函》？ 48

关键词：禁止承诺 49

95.在签署《房屋买卖合同》时，如出卖人拒不履行合同，买受人是否有权要求居间方先行垫付已支付定金？ 49

96.经纪人在签署合同时，能否向买卖双方承诺贷款的利率、金额及放款时效？ 49

97.经纪人在签署《房屋买卖合同》时，能否向买受人承诺，交易房屋为某学校学区房或有学区名额等？ 50

98.出卖人与买受人能否在合同中约定，由出卖人通过离婚方式将房屋变更成家庭唯一住房，以减少相应税费？ 50

关键词：禁止操作 50

99.“改底单”业务有何风险？ 50

100.什么是“全款公证”业务，有何风险？ 50

附录一 北京市存量房屋买卖合同 52

附录二 授权委托书 70

附录三 配偶同意出售证明 72

附录四 共有权人同意出售证明 73

附录五 承租人放弃优先购买权声明 74

附录六 催告函 76

附录七 解约协议书 78

附录八 欠条 81

附录九 收据 82