《房屋登记办法》实务问答PDF电子书下载

第一章 总则 2

一、关于登记簿 2

登记簿登记的功能是什么？ 2

登记簿登记是一种确权行为吗？ 3

登记簿与产权证有何关系？ 3

登记簿中的房屋编号是否有规定格式？ 4

登记簿中的所有权部分原权证号什么时间填写？ 5

纸质登记簿是随产权档案存放还是另行单独存放？ 6

是否每办理一笔业务都要提取档案？ 6

纸质登记簿是归档案馆还是产权登记机构管理？ 7

建筑物属于业主共有部分如何建立登记簿？ 7

法定共有部分与专有部分的房屋登记簿有什么关系？ 8

法定共有部分与专有部分的房屋登记簿技术上应如何关联？ 9

《房屋所有权证》中房屋所有权人栏里是否应填写全部所有权人？ 11

如何理解房屋登记簿的公示效力与报纸刊登的遗失声明的公示效力？ 11

有了登记簿，是否还需要在报纸上刊登遗失声明？ 12

能否建立挂失的登记类型？ 12

登记簿和产权证中的建筑面积是否包括车库？ 13

是否一个房屋基本单元应建立一个登记簿？ 13

房屋基本单元建立之后的所有异动情况都在这个登记簿里加页实现吗？ 13

房产业务办理程序中，最终审核人员可否只进行电子签名？ 13

登记簿的记载是否可以完全脱离手工书面记载？ 14

预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记如何建立登记簿？ 14

商品房预告登记与竣工后开发商申请的初始登记簿如何衔接？ 15

街道、门牌等没有命名和统一编制的房屋，如何建立转移登记的登记簿？ 15

2008年7月后登记的房屋应如何建立登记簿？以前的登记信息如何导入新的登记簿？ 16

登记簿与现在的房产档案是什么关系？ 17

登记证明和原来的房产档案是否载于登记簿？ 17

电子登记簿是否需要同时打出一份纸质的随档案存放？ 17

电子登记簿之外还需要单独存放一套完整的纸质登记簿吗？ 18

所有权变动所附条件是否要在登记簿上予以记载，并对其加以限制？ 18

二、关于登记系统 19

房地产登记系统能否开发整体的、操作性强的软件？ 19

是否能建立省、市、县联网的信息系统？ 20

业务系统与登记簿是什么关系？ 20

没建立楼盘表的业务系统如何实现登簿？ 21

登记簿基本状况部分的登记在系统中如何规范？ 21

登记簿基本状况部分的登记能否依职权更正？ 23

三、关于登记机构 24

市辖区（县）登记部门可否成为房屋登记机构？ 24

第二章 一般规定 25

一、关于登记客体 26

《房屋登记办法》第22条规定了房屋登记机构应当不予登记的情况中第4项为“申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”，“房屋不能特定”是指什么样的情况？“不具有独立利用价值的”是指什么样的情况？ 26

大型营业楼没有隔墙以柜台出卖的该如何办理登记？已经出售的地下停车位该如何办理登记？敞开式商铺如何办理登记？ 26

阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施能否单独进行产权登记？ 27

一栋两层的房屋，楼梯间为内通道，二楼的住户必须从一楼经过，这样的房屋能否办理两个单独的房产证？ 28

一栋原来是酒店的大楼，业主把它分割成若干间房子，并且对外出售，这些分割后的小房子能否办理房产证？ 28

层高2.2米以下的房屋能否办理产权登记？ 29

一个人购买一栋楼中两套以上房屋，可否作为一笔登记处理？ 29

若申请登记的房屋有两种以上结构形式（如部分是钢混，部分是砖混）的应如何登记？ 30

房屋登记中，房屋坐落由有关部门确定的具体名称，该“有关部门”指哪些？储藏室的坐落编号由谁确定？ 30

总层数中的地下层与半地下层该如何标注？ 30

开发商所建商品房，车库或储藏室为地上，且层高超过2.2米，住宅用途部分是1—5层，那么该栋建筑物总层数应该标注为几层？ 31

划拨土地上的房屋能否进行转移登记和抵押登记？如果可以，其与出让土地上的房屋转移登记和抵押登记有什么不同？ 31

新建住宅小区的房屋，开发商申请初始登记时是否按栋记载于登记簿？一栋楼有两种以上用途的是否需要按用途分开进行登记？ 32

初始登记后进行分割转让，办理转移登记时登记簿应如何记载？ 32

如果一个院落有几栋房屋，为同一产权人所有，在办理初始登记时，是否需要每栋房屋分别建立一个登记卡，颁发一本产权证书？如果整个院落的房屋一同发生转移，是否需要每栋房屋各签订一份买卖合同，分别办理转移登记？ 33

房屋权属证书中附记栏中登记院子面积是否合适？ 33

土地性质为“商住”，规划许可在“商住”的基础上增加了“办公”，预售许可为“办公”，初始登记也把预售许可划定为“办公”的部分房屋登记为“办公”用房，但是在转移登记时错办成了“成套住宅”，应该如何处理？ 33

已设立土地抵押的项目，能否办理商品房预售许可证？ 34

一宗房地产，既有合法建筑，又有非法建筑，能否只对合法部分进行登记？ 34

二、关于申请主体 35

对于夫妻的共有房产，鼓励登记为夫妻双方共有吗？ 35

在夫妻关系存续期间购买的房产，可否视为其中一方“个人所有财产”呢？ 36

夫妻双方约定房屋所有权归单方所有的承诺书是否要经过公证处公证？ 36

以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字？ 37

处分夫妻共有房产时，两人结婚证丢失，户口又不在一起的，除了补结婚证以外，还可以出具什么材料来证明夫妻关系？ 37

夫妻双方购买的房屋，合同与发票上都只写了一个人的名字，但进行产权登记时，要求办理为夫妻双方共有房产，这种情况房屋能否登记为夫妻双方共有？ 38

夫妻在取得房屋产权登记之后才进行婚姻登记，房屋登记在其中一方名下，但房屋购买是双方共同出资，这种情况可否认为该房屋是夫妻共有财产？ 38

什么是隐性共有人？在房屋登记中是否需要隐性共有人到场签字？ 39

夫妻关系恶化，房产登记在其中一方名下，一方怀疑另一方可能要转移房产的，到登记机构要求不予办理另一方产权转移登记，登记机构应如何办理？ 39

协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记？如果另一方不予配合怎么办呢？ 40

有限责任公司以其名下房产设定抵押的，是否需要其三分之二以上的股东共同到登记机构申请登记？ 40

《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。&因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”该书面保证是否需要公证？ 41

登记主体可否包含非法人团体、分支机构（如银行、新华书店、电信等的分支机构）？ 41

申请人提供的第一代身份证可能因为年代久远，上面的照片和现在本人相差很远，这种情况能否要求申请人提交经公安机关盖章证明与原件一致的复印件？ 42

企业的营业执照等复印件是否需要由发证机关加盖公章？ 42

《房屋登记办法》第22条第6项规定房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，登记机构应当不予登记。如果当事人双方约定在解除查封后房屋转移给买受人，根据第67条的规定申请预告登记的，登记机构是否应予以登记？ 43

《房屋登记办法》第12条第2款第2项规定“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利”的可以由当事人单方申请，“人民法院或仲裁委员会生效法律文书”怎么认定？法院、仲裁机构的调解书可否适用单方申请？ 44

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利而单方申请登记的，如果存在分割共有部分房屋的情形，房屋的其他共有人的房屋部分应当如何登记？ 45

在“划拨”和“租赁”土地上建造的房屋，应怎样进行登记？ 46

三、关于测量 46

登记流程中测绘环节放在何时何处？ 46

在界址调查时，若遇四邻拒签如何处理？ 47

专有面积与套内建筑面积如何区分？ 47

产权登记时，是以建筑面积还是套内面积或专有面积进行登记？ 48

四、关于档案 49

电子档案异地备份机制如何建立？ 49

房屋有共有人的，共有人的房产证编号是同一编号，还是一证一号？如是一证一号，档案资料该怎样存放？ 51

除权利人本人及法院工作人员外，其他机构（如法律援助中心）或个人（如律师、利害关系人）查询他人的房产档案资料，应出具什么证明和证件？其他自然人或机构组织等能否自由地、公开地交费查询他人的产权档案？ 51

五、其他相关问题 52

《房屋登记办法》中规定了应当公告的事项，但是并没有规定公告期间、方式等，实践中公告期一般规定为多久为宜，公告采用哪种（如张贴、登报还是电视公告等）方式较为适宜呢？ 52

在办理权属登记前，有哪些事项应当经过公证？ 53

是否所有的登记类别都必须填写询问笔录？还是登记机构认为必要时才进行询问？ 54

因登记机构的原因导致登记错误而后予以更正的，登记时间是以原登记时间为准还是更正登记的时间为准？ 54

商品房建到什么程度才可以办理商品房预售许可证？ 55

遗失房产证后申请补发，登报声明有无时间限制？ 55

政府规定，行政服务部门而不是房管部门作为初始登记的收件人，或者房管部门委托非房管部门的人收件。这些收件人所做的询问记录是否有效？ 55

司法查封时，查封的房产登记的权利人是被执行人以外的其他人，但法院认为此房产是被执行人所拥有的财产，登记机构能否受理此类查封？ 56

协助法院进行司法查封时，协助执行通知书上记载的查封开始时点在送达登记机构时点之前，登记机构应怎样登记查封的起止时间？ 57

预查封的转为正式查封时，登记机构有无必要通知查封法院？ 57

续查封的期限应从原查封终止时起计算还是从收到续查封文书之日起计算？ 58

如果因房产登记机构查询系统问题或有其他难以执行的情形导致查封不能进行时，查封能否撤销？有无相关司法解释？ 59

法院用邮寄方式送来的查封文书，房屋登记机构是否可以接收并进行查封？ 59

城市拆迁往往有四至街道界限，该范围内房产一定期限内不予办理有关手续，但该四至街道界限内有的房产并不在拆迁范围内，冻结后却同样限制了他们的权利，应该如何处理？ 60

《房屋登记办法》第21条规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。”申请人撤回申请时，需要提交什么资料？登记机构应如何处理？ 60

哪些登记要发证？哪些登记不用发证而发登记证明？ 61

房屋登记若由中介机构代为向登记机构申请，由中介机构对材料进行审查，对资料的真实性负责。由中介机构代为申请除了《房屋登记办法》规定进行登记需要提交的资料以外，还需要提交其他什么资料（如中介机构营业执照、授权委托书、保证书、经办人身份证明等）吗？ 62

《房屋登记办法》第15条规定：“申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。”该中文译本是否需要由公证机关指定翻译机构进行翻译后予以公证？ 62

按照《房屋登记办法》第25条规定，可以理解为不再发放共有权证书吗？ 63

第三章 国有土地范围内房屋登记 65

第一节 所有权登记 66

一、关于所有权初始登记 66

《房屋登记办法》第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”如果在没有设立登记簿的情况下，这部分面积是否要记载于房屋权属证书上？ 66

建筑物内的共有部分如何登记？专有部分和共有部分是分别进行登记，还是按《房屋测量规范》将共有部分分摊到户进行登记？ 67

业主共有部分包括哪些部分？除了公共场所、公用设施和物业用房等，其他设计为公共用途的房屋、小区配套服务楼、人防设施、幼儿园、会所等是否属于共有部分？共有部分应由哪个部门进行明确和划定？ 67

《房屋登记办法》第30条规定了申请房屋所有权初始登记应当提交的材料，其中第3项为“建设用地使用权证明”，为什么不直接规定为“土地使用权证书”？第4项为“建设工程符合规划的证明”，为什么不直接规定为“建设工程规划许可证”呢？ 68

《房屋登记办法》第22条第1款规定“未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。但是第30条中的初始登记提交资料中却没要求提供“施工许可”证明，登记机构在实践中应如何把握？ 69

新建房屋申请房屋所有权初始登记时，需要提交“房屋已竣工的证明”，该证明应由哪个（些）部门出具才算合法有效？建设单位或监理公司出具行不行？ 70

初始登记时测绘图反映的房屋现状与规划许可不符，如超层、超面积、结构不符等情况应该如何处理？ 70

某镇在划拨用地上建房一栋，后某人在该房屋上加盖一层，这一层是否为此人私有房产？可以办理产权登记吗？如果可以需要提供什么资料？ 71

某人取得某宗地使用权后，建设了一栋两层楼房，该房屋第一层在土地使用范围内，但第二层的阳台伸出一米多，在空中侵入了别人的土地使用范围，对于这种房屋该如何进行产权登记？ 72

有的申请人为了节约办理建房审批手续的钱，几个人合办一个建房证，登记机构在进行房屋登记时可以分别予以登记吗？ 72

办理在建工程抵押时只抵押了楼房的一部分，剩余部分建成以后是否还可以办理初始登记？如果可以，建设工程规划许可证在之前办理在建工程抵押时已经提交，初始登记不能提交怎么办？ 73

已预售并办理了合同备案的商品房，是否还要先为开发企业颁发权属证书？如果发证，是否会妨害了买受人的利益？ 73

十几年前为加快城市建设步伐开发的住房，其占地为划拨用地，如住户要求进行确权登记该如何办理？ 75

开发商新建商品房办理初始登记，土地使用权人名称与开发商不一致，但是双方有联合开发协议，是否可以办理？ 75

申请人有土地使用权证、规划许可证，但因为工程建设过程中许多资料没有保存无法进行竣工验收，如果这些情况实质上是由政府造成的，是否有什么途径能实现这种房产的初始登记？ 75

租赁土地上建造的房屋能否登记核发房地产权证？在抵押时是否可以仅以房屋（不含土地价值）办理抵押？ 76

二、关于转移登记 77

在《房屋登记办法》中转移登记和变更登记中为什么不把《国有土地使用权证书》作为一项必须提交的资料？ 77

拍卖取得的房屋如果之前未办理房屋所有权登记的，应该怎样进行登记处理？ 78

当事人双方互换房屋申请登记的，原房产为夫妻双方共有，交换房产时可否对交换到的房产重新约定份额或者归其中一方所有？ 79

多年以前购买开发企业的一套商品房，一直未办理所有权转移手续，后来开发企业破产，营业执照和公章都已吊销，如何办理转移手续？ 79

个人独资公司将公司名下的一栋办公楼，转移到个人名下，这属于变更登记还是转移登记？如果按转移登记办理，还需要缴纳营业税和契税吗？ 80

夫妻协议离婚，约定房屋归一方所有的，另一方不能到场签字或者不配合转移登记，该如何处理？ 81

从《商品房销售办法》第34条、《房地产转让管理规定》第10条规定的“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”来看，预售的房屋应该直接办证给购房人，但房屋登记办法对此类房产的登记应为开发商先办初始登记，再办转移登记。如何处理这几个部门规章相矛盾的问题？ 81

因购买商品房办理产权证时，是否需要开发商到场？ 82

规划设计为学生公寓的校产（土地为划拨）能否办理转移过户手续？ 82

预购期房能否转移或开发商能否借故收回？ 82

父母是否可以直接增加没有出资的子女为房屋产权共有人？ 83

继承、赠与、受遗赠行为的合同是否必须经公证后才能办理转移登记？能否用律师事务所的见证或者其他继承人放弃继承权的公证声明来代替？ 84

继承人取得继承权后，没有办理产权转移登记，马上又办理了赠与公证，之后该继承人死亡，现在受赠人持继承公证书和赠与公证书前来办理转移登记，应如何登记？ 85

因债务纠纷，法院或者仲裁机构将一房屋判决或者裁定给一方当事人，但是该房并未取得合法的建房手续，未取得房产证，登记机构应如何处理？ 86

如果6600平方米的土地上有一已登记的10平方米的房屋，按照先房后地的通俗原则，当事人想要将10平方米的房屋过户后，再将土地过户，这种房产的转移价值如何确定？ 87

已登记为夫妻共有的房产，现夫妻双方要求重新登记为一方独有的，应该办理变更登记还是转移登记？ 88

原产权人不变，如要添加共有权人，需要什么材料？是否需要公证？ 88

夫妻离异办理产权转移登记的，需要评估获得房屋产权的一方原有的二分之一产权的价值并收取相应费用吗？ 89

如果以按揭方式购买了新建商品房，房子已经交付使用了，现在想转让，应该如何办理？ 89

两套房屋的产权人如要互相交换房屋，需要提供哪些资料？需要交纳哪些费用？ 90

开发商办理商品房分户转移登记时，往往由开发商统一办证，现实中存在很多购房人不能与开发商一起到登记部门来确认身份、签字的情况，应该如何处理？ 90

购买商品房后，买方死亡，但已经开具不动产发票，登记机关应该如何登记？是否需要公证？ 90

三、关于变更登记 91

企业所有的房产因为企业的合并、分立、改制、重组等原因要办理房产转移或者变更登记，这两种登记类别在实践中应如何区分？ 91

营业执照和法人代表都没有变化，董事会成员变动的是否需要登记？是属于转移登记还是变更登记？ 91

产权转移时，产权人姓名已经发生变更，是否可以依据材料直接办理转移登记而无须先办理原产权人变更登记手续？ 92

对于以前登记为一方所有的夫妻共有房产，只要原来就是属于夫妻共有的房产，当事人可以凭婚姻状况证明提出申请，经登记机关查核原文件后，可以更改。登记机关对于此类情况是作为变更登记受理还是转移登记受理？ 92

变更登记中的“权利人名称变更”应该怎么理解？公司股权结构发生了变化，其提供了工商注册变更证明，能否办理变更登记？ 93

共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是属于变更登记还是转移登记？ 93

四、关于注销登记 93

放弃所有权应进行注销登记，若房产存在共有人，可否单方放弃所有权？若可以，其他共有人的份额应如何界定？ 93

《房屋登记办法》第41条所说“房屋所有权消灭”应怎样理解？ 94

《房屋登记办法》第38条、第41条提到的所有权人放弃所有权的，登记机关可以依申请进行注销登记，那该项不动产是否就成为无主财产归国家所有？抑或是恢复到以前的所有权人？登记机关如何进行登记？ 94

第二节 抵押权登记 95

一、一般抵押权登记 95

《房屋登记办法》第40条中提到了“他项权利”，什么是他项权利？他项权利有些什么种类呢？ 95

什么是按揭？ 95

原《抵押管理办法》中规定办理抵押登记要收“可以证明抵押物价值的资料”和“国有土地使用权证”，但新的登记办法中未提到，实际操作中要收取上述资料吗？ 96

非金融机构的企业之间、自然人之间或法人、自然人之间借贷较大数额的资金，可否办理抵押登记？高息贷款可否办理抵押登记？ 97

公司在出具股东会或董事会决议后，能否为本单位股东或其他个人提供抵押担保？ 98

企业内多栋房屋担保同一个债权，设定抵押时，登记机构是按每栋房屋分别办理抵押登记吗？这样分栋登记的话债权数额应如何分配？ 99

以企业信誉作抵押，另追加一套房产作抵押的，借款人是企业名称还是房产权利人名称（姓名）？ 99

抵押权人是银行的，银行是否要填写询问表、到场签字？ 99

无金融许可证的投资公司（如财政部门的投资公司）向企业发放贷款，并以企业房产作抵押物，房屋登记机构能否为其办理抵押登记？ 100

购买新建商品房办理按揭，是先办理抵押登记还是先办理所有权转移登记？ 100

房、地是否可以分开抵押？可以的话抵押权人可否为不同的人？ 101

某人购买房屋后只办理了房屋所有权转移登记，未办理土地使用权转移登记。若此人到房屋登记机构办理抵押手续，房屋登记机构能否办理该宗抵押？如果可以，是否违背“房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致”的原则？是否需要原土地使用权人同意？ 102

房屋所有权人在购买房屋和办理产权证时是单身，在其结婚后如果以该房产办理抵押（未作婚前财产公证），是否要求夫妻双方到场签字？ 102

以未成年人名义购买商品房的能不能办理按揭？ 102

如何理解房屋的他项权利价值？一般是指评估价值还是贷款价值？比如一房产评估价值为100万元，第一次抵押贷款50万元，第二次利用余额贷款20万元，这两次抵押的他项权利价值分别是多少？ 103

办理抵押的，房产证上是否注明？可否注明后发给产权人？ 104

已经取得房产证的房屋进行抵押，登记机构有无必要到现场勘查？如无必要，怎样防止例如假证、抵押物已不存在等情况发生？ 105

在办理了抵押权设立登记后法院对该房屋进行查封，之后产权人又来申请续抵押登记，登记机构应该如何办理？ 105

民办教育和医疗等机构是否依然作为“公益性的单位”？其公益设施能否抵押？如何理解《物权法》第184条不得抵押的范围？ 107

二、最高额抵押权登记 107

什么是最高额抵押？ 107

最高额抵押权登记，在抵押登记这一节着重提出有什么意义？ 108

产权证上有多套房产，产权人现只用其中的一套房产办理最高额抵押权登记可以吗？ 109

如果银行签订的最高额抵押合同中约定“抵押人为抵押权人与债务人在2008年6月2日至2010年6月2日期间签订的全部主合同提供最高额担保”，而银行担保的授信协议期限为2008年6月2日至2009年6月2日。上述两个期限哪一个是债权确定期间？前后两个期限不一致可以办理吗？ 110

约定的最高额抵押权随同部分债权转让的，在债权确定登记后，变成一般抵押权，那么是否需要提供新的抵押合同和借款合同办理转移登记？其中变成一般抵押权后债务履行期限指的是哪个期限？ 110

最高额抵押权登记中，登记簿和他项权证中记载的“最高债权数额”栏内我们填写本金最高限额还是债权最高限额（包括本金、利息、迟延利息以及违约金等的合计最高金额）？ 111

设立最高额抵押贷款后，若一定期限内未发生借贷，是否可将其房屋为另一笔债务设定抵押？ 112

房屋已经设立了一般抵押权，是否还能再设定最高额抵押权登记？ 112

在最高额抵押期间，银行的放款计划、新增的借款是否需要备案？ 113

在最高额抵押中，常常有土地、房产、信誉的混合综合授信，这种情况下该如何界定最高额的值？ 113

最高额抵押权设立登记中，应当提交的资料中有一项为“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”，该项具体是指什么？ 114

最高额抵押权登记和确定登记是一次还是两次登记，有何区别？ 114

抵押当事人在最高额抵押合同中约定了债权确定期间，在此期间内双方进行了债权确定，变为一般抵押权。请问，变为一般抵押权之后的债务履行期限是指哪个期限？ 116

最高额抵押权确定登记中，收回房屋他项权证书后再如何办理？ 116

“最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料”指的是什么？ 117

最高额抵押权设立后，当事人要求将此前存在的债权纳入最高额抵押后，应申请变更登记，是否需要重新签订最高额抵押合同？ 117

三、关于在建工程抵押权登记 118

在建工程已经办理了抵押权登记，后续建成部分的面积，有抵押权人出具的同意抵押证明，是否还可以办理期房按揭？ 118

已办理预售许可的项目，开发商对未预售部分房产申请抵押，能否办理？ 119

在建工程、预购商品房抵押不出具房屋他项权证，登记机构只需在抵押合同上记载，是否需要给抵押权人出具其他证明？ 119

土地已经抵押给某银行，其上新增的在建工程能否抵押给另一银行？如果可以，是否需要土地的抵押权人同意？是否需要先解除土地抵押？ 119

四、抵押权变更、转移、注销登记 120

债务人还款后，银行出具了还款证明，但是他项权证遗失，该如何办理注销登记？ 120

《房屋登记办法》第45条规定了申请变更登记的事项，其中的被担保债权数额和登记时间这两项是否应该办理设立登记更为妥当？ 120

对于已经设定抵押的房屋的门牌号、坐落位置等情况变化的，是否要先办理房屋所有权变更后凭变更后的新权属证书再办理抵押权变更手续？ 121

最高额抵押在办理确定登记前，能否办理注销登记？ 121

抵押权的变更、转移登记在实践中具体是怎样操作的？ 121

第三节 地役权登记 123

什么是地役权？ 123

一个基本单元，可以设立几个地役权登记？可以既是供役地又是需役地吗？ 124

地役权设立的最长期限是多少？ 125

地役权范围是什么？ 125

地役权与“相邻关系”的区别是什么？ 125

地役权登记是颁发权利证书还是他项权利证书？ 126

地役权登记应怎样记载于登记簿？是否应当同时记载于供役地和需役地的房屋登记簿上？ 126

“地役权登记申请也不能与供役地登记簿上其他的记载相冲突”中其他的记载指什么内容？ 126

第四节 预告登记 127

一、关于预告登记的一般性问题 127

预告登记的有效期是多少？如期限届满，当事人未申请本登记，该预告登记是否自动失效？ 127

预告登记能否直接转为本登记？ 128

预告登记和本登记如何衔接？是否申办本登记时应先注销预告登记？ 129

能否就同一事项多次申请预告登记？ 130

预告登记转为正式登记，是否还需要重新提供资料，是否还需要双方重新到场签字？能不能直接从档案中提取？ 130

预告登记转本登记前，能否注销？如果能，应当如何办理？ 131

预告登记后，可否办理查封？如果可以，所查封的财产的权利归属是谁？ 131

预告登记的档案，是否需要永久保存？ 132

二、关于预购商品房预告登记 133

预告登记满三个月未申请房屋登记的，该预告登记是否视为无效？如预购商品房预告登记后三个月后未能进行本登记的，开发商是否可将此商品房重新出售？ 133

《房屋登记办法》第69条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”那么，预售人与预购人就预告登记进行约定的形式和内容分别是什么？ 133

允许当事人申请注销预告登记的是否可能导致大量交易预购商品房的现象？ 134

三、关于预购商品房抵押权预告登记 134

预购商品房的预告登记及预购商品房抵押权预告登记能否同时办理？ 134

按《房屋登记办法》规定，预购商品房抵押预告登记，在取得权属证书后应办理正式抵押登记。在取得权属证书后，也即能够进行相应的房屋登记后，如何办理正式抵押登记？是否需要双方按正式抵押的要求和程序重新申请登记？能否在预购商品房抵押预告登记时由双方对以后正式抵押作出承诺或约定（因为按规定权属证书由权利人领取，房屋权利人在得到贷款后可能不愿再配合抵押权人办理正式抵押登记了），在权属证书颁发后直接转正式抵押？ 135

预告登记是否应在商品房合同备案之后进行？ 135

需预抵押的预购商品房，在申请房屋登记时，是否必须进行预告登记？预告登记是否在房屋登记备案时直接申请？ 136

预购商品房没有办理预告登记，是否可以办理预购商品房抵押权预告登记？如果可以该如何办理？ 136

四、关于房屋所有权转移预告登记 137

现房交易前进行了预告登记，在办理转移登记时申请内容与预告登记的内容不符，能否予以正式转移登记？ 137

现房转移或抵押的预告登记能否单方申请？ 137

五、房屋抵押权预告登记 138

哪些房屋抵押权可以做预告登记？ 138

申请房屋抵押权预告登记，应当提交的资料中有一项为“房屋所有权证书或房地产权证书，或者房屋所有权转移登记的预告证明”，“所有权证书”是指现房的吗？如果是现房的话，为什么不直接申请抵押权登记？ 138

第五节 其他登记 139

一、关于更正登记 139

在《物权法》公布之前，已经将物业用房登记为开发商所有的，或者将公用车位、车库或在公用场地建设的附属房出售并登记为个别业主所有的，对此类房产在以后的登记中应当如何处理？ 139

原约定为夫妻一方个人所有的房屋，夫妻双方是否可以不经公证自行约定该房屋为夫妻共有？登记机关应如何办理登记？ 140

《房屋登记办法》第75条第2款规定：“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记&”，那么“规定期限”是多久？ 140

依身份关系购买的房屋，可否以房款为他人所交为由申请办理更正登记？将所有权人更正为交付房款的人？ 141

已通知权利人办理更正登记，但更正登记还未正式受理前，是否需限制该房屋权利，禁止办理其他登记？如果是，又应以何种理由限制房屋权利？ 141

二、关于异议登记 142

异议登记的“利害关系人”如何确定？ 142

异议登记的有效期是多少？异议登记期满后异议仍未解决，登记部门能否依职权注销异议登记？对此房产的其他登记是否可以正常进行？若不可，原权利人的权利如何保障？ 142

异议登记期满失效后或者依申请被注销以后，原异议登记申请人还可以以同一事由再次申请异议登记吗？如果出现了新的事由呢？ 143

异议登记怎样收取登记费？ 144

三、其他问题 144

《房屋登记办法》第80条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书办理相应的登记。”法院、申请人很有可能利用该规定简化手续、逃避税费，登记机构是否要对此进行审查？ 144

《房屋登记办法》第81条规定的“善意取得的除外”，如何理解“善意取得”？是否为善意应由谁来认定？ 144

《房屋登记办法》第74、75条规定的“书面通知权利人”，能否在操作上参考法院送达文书的形式？或者还有其他适当的方式进行通知？ 145

第四章 集体土地范围内房屋登记 147

一、关于所有权初始登记 148

集体土地上房屋初始登记应提交什么资料？应如何办理？ 148

集体土地上的房屋申请房屋初始登记所应提交的材料中的“宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明”是由乡镇政府主管部门出具还是由县级政府主管部门出具？ 148

申请人“属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明”由哪一级（队、村或乡镇）农村集体经济组织出具？ 148

村集体土地上建成的房屋办理初始登记，申请人原为该集体经济组织成员，但由于某些原因现户籍已迁出，现欲申请产权登记，可否受理？ 149

集体土地上房屋初始登记的公告期限是多少？公告内容是什么？张贴位置在什么地方？ 149

夫妻双方一方是农村集体经济组织成员，另一方是非农户口，其在村集体土地上建造的房屋能否登记为夫妻共有？应该如何办理？ 149

年代较早的村民房屋办证手续不全该怎么办？ 150

经法院拍卖的村办企业的土地（土地性质为划拨），被该村村民拍得后在其上建造一栋房屋，该房屋能否进行初始登记？ 151

经法院拍卖的村办企业的土地，被该集体经济组织以外的个人或企业拍得并在其上建造房屋，该房屋能否办理初始登记？ 151

村委会集体经济组织在划拨土地上自行建设的小区能否办理产权登记？ 152

集体土地上的房屋，所有土地、规划、施工手续均是以村集体的名义办理的，若申请房屋产权登记，是先给村集体办理初始登记，再给村民办理转移（分割）登记，还是可以直接给村民办理初始登记？ 153

二、关于所有权变更登记 153

集体土地上的房屋进行变更登记与国有土地上的房屋的变更登记有什么不同？ 153

如果集体土地依法变为国有土地，其上建造的房屋是否要进行相应的变更登记？ 153

三、关于所有权转移登记 154

集体土地上的房屋可否转移？如果可以，其登记与国有土地上的房屋转移登记有什么不同？ 154

乡镇、村企业破产的，其在集体土地范围内的厂房等建筑物能否通过破产程序转移给非该集体经济组织成员所有？ 155

父母在集体土地上所建的房屋能否过户到非集体经济组织成员的子女名下？ 155

集体土地上的房屋所有权人死亡的，其继承人（不属于该集体经济组织）能否继承该房屋并办理登记？ 156

集体土地上房屋转移登记是否缴纳有关税费，税费缴纳标准是多少？ 157

村委会和开发商合作在集体土地上建成小区，村民可以取得房产证吗？如果对外销售该怎样办理登记？ 157

按社会主义新农村建设批准的村改造的回迁户允许办理确权登记，但已对外交易的如何办理确权登记？ 157

如果一集体所有制企业在其土地上（土地性质为集体所有）建造的房屋能否对该企业内部职工（内部职工可能是该集体经济组织成员，也可能不是该集体经济组织成员）出售？如果是对非本单位职工出售呢？ 158

《房屋登记办法》第87条规定“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”，其中“法律、法规另有规定”具体指哪些情况？ 158

农村集体土地上的房屋办理转移登记，是先办理房产转移登记，还是先办理土地使用权转移登记？ 159

村民住宅办理转移登记如果征收契税、综合税，房屋价值如何确定？契税、综合税基数如何确定？ 159

集体土地上的房屋办理转移登记是否需要公告？ 159

《房屋登记办法》第86条第3款中提到的“经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料”，该决议须经多大比例的村民同意？ 160

四、关于抵押权设立登记 160

集体土地的房屋（住宅）已经取得产权证的，是否可以办理抵押登记？ 160

以个人名义申请了集体土地上的房屋登记，但该土地性质为商业（非住宅），能否以该房屋申请抵押登记？ 161

根据《房屋登记办法》规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，可以办理。但是，如果到期不能偿还债务，法院经过拍卖将该房屋强制过户给非本集体经济组织的成员，房产登记机构应否办理过户手续？ 161

五、关于其他登记 161

在租赁的集体土地上建造的房子，土地租赁期满后，土地出租方收回土地使用权，同时要求房屋登记机构注销该房产证，房屋登记机构是否应该同意其申请？ 161

集体土地上的房屋注销登记能否适用《房屋登记办法》第38、39、41、81条的规定？ 162

法院判决或裁定撤销集体土地使用权，要求注销房产证（注销登记），应怎样操作？ 162

第五章 法律责任 165

在房屋产权转移、抵押中，产权人恶意伪造产权证书，被登记机构发现，应怎样对待产权人？登记机构有什么权力？如果登记机构没有发现并办理了相应登记，出现纠纷后经济赔偿责任应如何处理？ 166

颁发了产权证后发现“规划许可证”是假的，应如何处理？ 166

登记机构认为申请人提供的农村宅基地的“土地使用证”是假的，而土地部门拒绝协助认定，是否可以通过询问笔录直接采信申请人的意见？ 167

登记机构承担的赔偿责任是属于国家赔偿责任还是民事赔偿责任？ 167

第六章 附则 169

《房屋登记办法》规定了具有独立利用价值的特定空间以及涵洞、码头等构筑物可以进行权属登记，那么是否需要提供规划许可证、竣工证明等材料？ 170

在《房屋登记办法》实施以前（2008年7月1日以前）进行的房屋登记没有录入登记簿，现在是否需要产权人持相关证明材料进行补登？ 170

《房屋登记办法》第98条规定了2008年7月1日起《城市房屋权属登记管理办法》和《建设部关于修改〈城市房屋权属登记办法〉的决定》废止，但是原《城市房地产抵押管理办法》和《房地产权属档案管理办法》是否废止或修改呢？如果条款有冲突的适用哪个？ 170

什么是具结制度？ 171

建立具结保证制度的原因是什么？ 171

建立具结保证制度的法律依据是什么？ 172

如何实施具结保证制度？ 172

附录 174

附1：房屋登记办法 174

附2：株洲市人民政府关于印发《株洲市房屋登记办法》的通知 187

附3：纸质登记簿填写说明 205

附4：新版权证填写说明 216

附5：房屋登记业务规则 221

附6：房屋登记申请表（参考） 248

附7：具结保证书（参考） 261

附8：房屋登记询问表（参考） 262